Przebudowa domu - niezbędne formalności, dokumenty do złożenia
Zgodnie z Prawem budowlanym przez przebudowę rozumiemy wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem takich parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość obiektu bądź liczba kondygnacji. Z formalnego punktu widzenia przebudowa domu wcale nie jest prostsza niż budowa.
Spis treści
- Czym jest przebudowa?
- Przebudowa domu formalnie
- Przebudowa domu - dokumenty, które należy złożyć do uzyskania pozwolenia
- Przebudowa domu na zgłoszenie
- Projekt przebudowy domu
Czym jest przebudowa?
Przebudowa, zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym, jest osobnym pojęciem. Zakres robót budowlanych podczas przebudowy domu jest większy niż podczas remontu i mniejszy niż podczas budowy domu. Przebudowa różni się również od rozbudowy czy nadbudowy domu. W wyniku przebudowy następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego domu. Co zatem można nazwać przebudową? Zmianę konstrukcji ścian z drewnianej na murowaną - nastąpi zmiana parametrów technicznych, ale nie zmieni się ani powierzchnia ani kubatura domu. Podobnie wymiana konstrukcji schodów, likwidacją lub wykonanie otworu okiennego lub drzwi, zmiana stropów itp.
Ustalenie czy mamy do czynienia z przebudową domu ma wpływ na rozpoczęcie robót budowlanych, ponieważ można je rozpocząć jedynie mając decyzję o pozwoleniu na budowę.
Przebudowa domu formalnie
Zgodnie z ust. 1 art. 28 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29 – 31. W art. 29. 1. określono w przypadku jakich obiektów i robót nie wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Spośród najważniejszych obiektów i robót niewymagających pozwolenia na budowę, które zostały wymienione w art. 29. 1. odnajdujemy wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. W tym przypadku jako minimalny wymóg będzie nas obowiązywało zgłoszenie.
Należy jednak pamiętać o formalnościach poprzedzających uzyskanie pozwolenia na budowę lub też zgłoszenia. Pomimo tego, że nasz budynek istnieje to zgodnie z Prawem budowlanym, aby uzyskać pozwolenie na budowę należy do właściwego organu względem położenia nieruchomości złożyć wniosek w tej sprawie albo złożyć stosowne zgłoszenie. Jeżeli w danym obszarze nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to wniosek ten musi zostać złożony w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Przebudowa domu - dokumenty, które należy złożyć do uzyskania pozwolenia
Po pierwsze, należy złożyć oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia obowiązkowo należy trzy egzemplarze projektu zagospodarowania terenu i trzy egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego, wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi zgodnie z art. 34.
W przypadku przebudowy domu zgodnie z § 206 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, konieczne będzie wykonanie i przedłożenie wraz z innymi dokumentami ekspertyzy technicznej stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.
Ekspertyzę taką może wykonać osoba z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Dokument powinien zawierać informacje o stanie fundamentów, ścian, nadproży, stropów i dachu, określać nośność elementów konstrukcyjnych oraz wskazywać sposób naprawy ewentualnych uszkodzeń. W przepisie konieczne będzie również wykonanie badań podłoża gruntowego.
Przebudowa domu na zgłoszenie
Należy zauważyć, że w przypadku części robót budowlanych wymagane będzie jedynie zgłoszenie dotyczy to przypadku przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany.
Projekt przebudowy domu
Projektując przebudowę pamiętać będziemy musieli o spełnieniu warunków zawartych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odległość ściany budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m, gdy jest to ściana bez otworów, albo 4 m, kiedy ma otwory drzwiowe lub okienne. Również odstęp między oknem w połaci dachowej a granicą nie może być mniejszy niż 4 m.
Okapy, balkony, daszki nad wejściem, tarasy czy schody zewnętrzne mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można budować bliżej.
Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.
