Przegląd techniczny budynku 2024 obowiązkowy do 30 listopada! Cena i zakres kontroli

Przegląd techniczny budynku jest obowiązkowy! GUNB przypomina o obowiązku wykonania kontroli budynku do 30 listopada, jednej z co najmniej dwóch obowiązkowych w roku zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Jakie przeglądy techniczne są obowiązkowe i dla jakich budynków? Co wchodzi w skład przeglądu technicznego budynku?

Spis treści

1. Kto odpowiada za przegląd techniczny budynku?
2. Czego dotyczy kontrola w ramach przeglądu technicznego?
3. Przegląd techniczny nie mniej niż raz w roku
4. Przeglądy techniczne budynków wymagane co 5 lat
5. Przegląd techniczny budynku do 30 listopada
6. Przegląd techniczny budynku w specjalnych okolicznościach
7. Obowiązkowe przeglądy budynku jednorodzinnego
8. Jakie kary za niewykonanie obowiązkowego przeglądu?
9. Ile kosztuje przegląd techniczny budynku?

Kto odpowiada za przegląd techniczny budynku?

Za przegląd techniczny budynku, czyli za jego okresową kontrolę odpowiada w pierwszej kolejności właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, jeśli takie przeniesienie obowiązków zawarte będzie w umowie pomiędzy nimi. Zgodnie z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego, mają oni nie tylko użytkować budynek zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, ale również utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Nie oznacza to, oczywiście, że należy jedynie utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym i estetycznym, bo można dokonywać wszelkich zmian dotyczących chociażby zmiany sposobu użytkowania, pod warunkiem przejścia przez wszelkie procedury inwestycyjne. Szczególnemu nadzorowi podlegają:

• bezpieczeństwo konstrukcji,
• bezpieczeństwo pożarowe,
• bezpieczeństwo użytkowania,
• warunki higieniczne i zdrowotne oraz ochrony środowiska,
• ochrona przed hałasem i drganiami,
• oszczędność energii i odpowiednia izolacyjność cieplna przegród.

Taka odpowiedzialność za stan techniczny obiektu oznacza, że właściciel lub zarządca nieruchomości są zobligowani do podejmowania czynności w zakresie bieżącej konserwacji i wykonania obowiązkowych przeglądów okresowych budynków przez osoby do tego uprawnione.

• Przeglądy okresowe budynków - co mówią przepisy? Sposób przeprowadzenia przeglądów okresowych
• Przeglądy budowlane domów jednorodzinnych. Przegląd budowlany a wypłata odszkodowania

Przegląd techniczny budynku musi zostać przeprowadzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia do zakresu kontroli jaką przeprowadzają (art. 62 ust. 4 Prawa Budowlanego).

Czego dotyczy kontrola w ramach przeglądu technicznego?

Rozróżnić można obowiązkowe przeglądy techniczne wykonywane nie mniej niż raz w roku lub nie mniej niż co 5 lat, ich zasadność determinują pewne uwarunkowania, w jakich obiekt jest użytkowany. Obiekty wielkopowierzchniowe muszą być kontrolowane dodatkowo w systemie dwuletnim.

Są też przeglądy techniczne, które przeprowadza się doraźnie, gdy zaistnieją ku temu okoliczności. Chodzi w tym przypadku o kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu oraz kontrolę w sytuacji zgłoszenia nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń.

Ilość kontroli zależy od świadomości właściciela lub zarządcy o stanie technicznym użytkowanego obiektu, jak i budżetu. Nie różnią się one nazwą, a zakresem w myśl zasady, ze elementy bardziej narażone na dewastacje i uszkodzenie oraz częściej używane są przeglądane częściej, a protokoły z tych przeglądów w zakresie rocznym czy pięcioletnim powinny być przechowywane w książce obiektów budowlanych.

Przegląd techniczny nie mniej niż raz w roku

Co najmniej raz w roku należy przeprowadzać przegląd stanu technicznego:

• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych),
• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska.

W katalogu corocznych przeglądów technicznych nie ma obowiązku sprawdzania badania instalacji elektrycznej. Warto jednak podkreślić, że niesprawna instalacja elektryczna stanowi bezpośrednie zagrożenie życia. Przegląd techniczny budynku należy przeprowadzać co najmniej raz w każdym roku kalendarzowym.

Warto przypomnieć, że przeglądy budynków mieszkalnych powinny się odbywać w okresie wiosennym. A budynków wielkopowierzchniowych w terminach do 31 maja i do 30 listopada.

Przegląd techniczny elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne dotyczy również budynków mieszkalnych, a szczególnie tych elementów budynku, które narażone są na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz  konstrukcji budynku. Przeglądem technicznym takich budynków (zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.) należy objąć stan techniczny:

• zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
• urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
• elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
• pokryć dachowych,
• instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
• urządzeń ochrony przeciwpożarowej budynku,
• elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
• przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Przepisy Prawa budowlanego nie precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska. Należy jednak przyjąć, że są to instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych. Takimi urządzeniami są np.:

• urządzenia sanitarne służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków,
• służące czasowemu gromadzeniu odpadów stałych,
• urządzenia filtrujące czy wygłuszające.

Obowiązek kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska nie został w przepisach ograniczony ani co do rodzaju obiektu budowlanego, ani podmiotu zobowiązanego do takiej kontroli okresowej.

Przegląd techniczny instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) powinien polegać na sprawdzeniu:

• wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej,
• zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,
• drożności przewodów kominowych,
• siły ciągu kominowego, ustalonego przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych, wentylacyjnych,
• występowania uszkodzeń przewodów na całej ich długości, kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych itp.,
• posiadania sprawnie działających urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia grzewcze (np. trzony kuchenne, piecyki wody przepływowej, kotły c.o., itp.),
• częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych (zgodnie z § 34 rozporządzenia MSWiA z 7 czerwca 2010 w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, Dz. U. z 2010 r., Nr 109, poz. 719),
• dogodnego dostępu do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami,
• występowania innych stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Osoba dokonująca przeglądu technicznego przewodów kominowych ma obowiązek sporządzić protokół, który ma być załącznikiem do książki obiektu budowlanego. Jeżeli osoba kontrolująca stwierdzi łatwopalne substancje w przewodach wentylacyjnych, spalinowych i dymowych powinna niezwłocznie poinformować o powyższym fakcie właściciela lub zarządcę, który zgodnie z art. 70 ma obowiązek natychmiastowej realizacji zaleceń, a wykonanie tych zaleceń powinien potwierdzić wykonawca przed przekazaniem kopii protokołu do PINB.

Warto tu przypomnieć, że procedurę wykonywania okresowego przeglądu stanu technicznej sprawności instalacji gazowej (oraz zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności) w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej, zasilanych z sieci gazowej, określa norma PN-M -34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa.

Przeglądy techniczne budynków wymagane co 5 lat

Zakres obowiązkowych przeglądów przeprowadzanych nie mniej niż raz w roku i nie mniej niż raz na 5 lat jest różny, z wyjątkiem części budowlanej, która jest wspólna dla obu tych przeglądów. Sprawdzenie stanu technicznego obiektu co 5 lat dotyczy:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych,
• instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Jeżeli w danym roku pokrywają się terminy przeglądów rocznych i 5-letnich, można przeprowadzić jedną wspólną kontrolę obiektu uwzględniającą wszystkie elementy wskazane do sprawdzenia. 

Przegląd techniczny budynku do 30 listopada

Obowiązkowe przeglądy techniczne dotyczą budynków o powierzchni przekraczającej 2000 m² niezależnie od powierzchni dachu oraz inne niż budynki obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² (np. wiaty, dla których nie można określić powierzchni zabudowy).

Dla wyjaśnienia, obiekty wielkopowierzchniowe, które nie mają powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m², to bez względu na powierzchnię dachu podlegają kontroli nie mniej niż raz w roku. Jeżeli budynek ma powierzchnię ponad 2000 m², ale jest podzielony na części dylatacjami przebiegającymi od fundamentu po dach, i każda z tych samodzielnych konstrukcyjnie części jest samodzielnym budynkiem o powierzchni poniżej 2000 m², wówczas nie podlega przeglądowi technicznemu co 2 lata, ale co najmniej raz w roku.

Przeglądy techniczne obiektów wielkopowierzchniowych powinny być przeprowadzane co najmniej (czyli może być ich więcej) 2 razy w roku, przed i po okresie zimowym w terminach:

• do 31 maja oraz
• do 30 listopada.

Zakres takiego przeglądu obejmuje tryb kontroli rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego (elementy budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe).

Przegląd techniczny budynku w specjalnych okolicznościach

Do takich okoliczności należą czynniki zewnętrzne oddziałujące na obiekt budowlany, które mogły spowodować jego uszkodzenie lub zagrożenie takim uszkodzeniem, a co za tym idzie – powstało zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. A tymi czynnikami zewnętrznymi, które mogą spowodować zagrożenia są: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach, jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie. Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu należy przeprowadzać każdorazowo w przypadku wystąpienia opisanych wyżej okoliczności powiązanych z obiektem budowlanym.

Inaczej jest z kontrolą w przypadku zgłoszenia nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń. Taką potrzebę mogą zgłosić właściciele lub lokatorzy mieszkań, którzy mają zastrzeżenia co do warunków bezpiecznego użytkowania ich lokali. Przekładając to na język prawa, chodzi o art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, zgodnie z którym obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Poczucie naruszenia tych zasad może być podstawą przeglądu technicznego w tym trybie, którą właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia

Obowiązkowe przeglądy budynku jednorodzinnego

Właścicielom domów jednorodzinnych często wydaje się, że skoro są „na swoim”, nie obowiązują ich przeglądy techniczne. Otóż tak nie jest. Art. 62. Prawa budowlanego narzuca obowiązkowe przeglądy budynków jednorodzinnych:

• co najmniej raz w roku kontroli stanu technicznego instalacji gazowej, przewodów kominowych i instalacji wentylacyjnych,
• przynajmniej raz na 5 lat generalnego przeglądu stanu technicznego budynku i związanych z nim instalacji.

Właściciele domów jednorodzinnych są zwolnieni z corocznych przeglądów technicznych elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Co nie znaczy, że dla własnego bezpieczeństwo nie powinni ich przeprowadzać. Tak jak raz na 5 lat należy skontrolować instalację elektryczną i piorunochronną. Jeżeli dom jest wyposażony w kocioł, to one również podlegają przeglądom technicznym co 2-4 lata, w zależności od ich mocy.   

Właściciel domu do przeprowadzenia przeglądu technicznego musi zatrudnić osoby z odpowiednimi uprawnieniami (prawo nie zabrania żeby to by właściciel domu o ile jest uprawniony). Dowodem tych kontroli są protokoły z przeglądów. Brak udokumentowanych przeglądów technicznych podlega karze grzywny nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia albo pozbawienia wolności do roku i to dotyczy wszystkich właścicieli i zarządców obiektów budowlanych. Brak dokumentacji z okresowych przeglądów technicznych może być powodem odmowy wypłaty odszkodowania od ubezpieczyciela.

Jakie kary za niewykonanie obowiązkowego przeglądu?

Właściciele lub zarządcy budynku, którzy nie przeprowadzają regularnych obowiązkowych przeglądów technicznych budynków oraz nie utrzymują nieruchomość w odpowiednim stanie technicznym podlegają karze grzywny (co najmniej 100 stawek dziennych), karze ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności (do roku). Chodzi o zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom budynku, za który odpowiadają,

Właściciele lub zarządcy, którzy nie usuną wykrytych w czasie kontroli nieprawidłowości działania instalacji mających wpływ na bezpieczeństwo ludzi i środowiska – podlegają karze aresztu, ograniczenia wolności, bądź grzywny.

Osoby, które nie umożliwiają przeprowadzania regularnych obowiązkowych okresowych przeglądów stanu technicznego instalacji – podlegają karze grzywny.

Ile kosztuje przegląd techniczny budynku?

Cena przeglądu technicznego budynku zależy oczywiście od wielkości budynku, zakresu kontroli i lokalizacji. Przykładowo w Warszawie za przegląd techniczny budynku półroczny i roczny:

• dla budynku do 500 m² zapłacimy od 350 zł wzwyż (zależy od zakresu kontroli)
• do 2000 m² powierzchni użytkowej zapłacimy od 450 zł
• powyżej 2000 m² to koszt od 500 zł.

Za obowiązkowy przegląd 5-letni do podanych powyżej cen doliczyć trzeba minimum 20%. Osobne stawki obowiązują za przeglądy instalacji gazowych, przeglądy kominiarskie oraz przeglądy instalacji wentylacji. Jeszcze droższe jest badanie termowizyjne - w Warszawie to koszt minimum 500 zł za samo badanie, jeśli potrzebne nam jest opracowanie wyników trzeba liczyć kolejne kilkaset złotych.