Przekształcenie użytkowania wieczystego lokalu użytkowego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym

26 czerwca 2018 r. rząd skierował do Sejmu projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów. Proponowane zmiany mają usprawnić proces przekształcania użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych na cele mieszkalne we własność, po to by zagwarantować obywatelom „silniejsze” prawo do nieruchomości i spowodować uniknięcie wielu sporów dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Wysiłki podejmowane przez kolejne rządy wynikają zasadniczo z nakazu zaspokajania przez Państwo „potrzeb mieszkaniowych obywateli”, który zawarty jest w Konstytucji. Pomimo uchwalenia w 2005 r. ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nieruchomości, dotychczasowe przepisy nie rozwiązują problemu, bowiem przewidziana w nich procedura przekształcenia użytkowania we własność nadal jest skomplikowana i wymaga zgodnej współpracy współużytkowników wieczystych. W rezultacie proces przekształcania użytkowania wieczystego postępuje powoli, zwłaszcza w budynkach wielolokalowych, w których trudno jest o zgodne współdziałanie właścicieli poszczególnych lokali.

Przekształcenie użytkowania wieczystego dotyczy wszystkich właścicieli lokali w budynku

Podkreślić należy, że zgodnie z wcześniejszymi doniesieniami medialnymi oraz informacjami z Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, co do zasady nowe przepisy znajdą zastosowanie jedynie wobec właścicieli domów jednorodzinnych oraz współużytkowników wieczystych gruntów zabudowanych wielolokalowymi budynkami mieszkalnymi. Nie oznacza to jednak, że przekształcenie będzie dotyczyć wyłącznie właścicieli lokali mieszkalnych. Zakres przedmiotowy obejmie wszystkich właścicieli lokali w budynku, co ma istotne znaczenie z punktu widzenia właścicieli wielu lokali usługowych usytuowanych w takich budynkach, zazwyczaj na parterze tych budynków.

Zakres przedmiotowy nowych przepisów wynika z definicji „gruntów zabudowanych na cele mieszkalne” jako gruntów, na których znajdują się budynki z ustanowioną odrębną własnością co najmniej jednego lokalu mieszkalnego i w odniesieniu do których w dniu 31 grudnia 2018 obowiązywać będzie stawka procentowa opłaty rocznej w wysokości 1% ceny nieruchomości gruntowej. Tym samym, wbrew wcześniejszym obawom, nie zdecydowano się wyłączyć z zakresu tej ustawy budynków, w których choćby jeden lokal miał charakter niemieszkalny.

Biorąc pod uwagę, że prawo użytkowania wieczystego ma charakter okresowy, a w niektórych przypadkach prawo to było ustanowione na 40 lat, niewątpliwie przedmiotowa regulacja prawna będzie miała wpływ na wartość lokali objętych ustawowym przekształceniem, bowiem aktualni użytkownicy wieczyści, w razie sprzedaży lokalu, będą dysponować nieograniczonym w czasie prawem własności.

Jaki okres płatności za przekształcenie użytkowania wieczystego dla lokali użytkowych?

Dla osób zainteresowanych przekształceniem niewątpliwie najważniejszą kwestią będą oczywiście zasady odpłatności z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego. Tutaj jednak widoczne są różnice pomiędzy lokalami użytkowymi i tymi przeznaczonymi na potrzeby mieszkaniowe. Co prawda w obu przypadkach rządowy projekt ustawy przewiduje obowiązek ponoszenia corocznej opłaty „przekształceniowej” przez okres 20 lat. Ponadto co do zasady, wysokość opłaty przekształceniowej ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej na 31 grudnia 2018. Rząd przewidział możliwość uregulowania jednorazowo wszystkich opłat za użytkowanie wieczyste. Wniosek w tym zakresie właściciel będzie mógł złożyć w każdym czasie trwania obowiązku uiszczania należności. Jednak tylko właściciele domów jednorodzinnych, właściciele lokali mieszkalnych (w tym spółdzielnie mieszkaniowe) będą mogli uzyskać bonifikatę z tego tytułu.

Przeczytaj także: użytkowanie wieczyste gruntu: w 2019 r. przekształcenie użytkowania wieczystego. Komu i kiedy grunt na własność?>>

Dobrą wiadomością jest jednak rezygnacja ustawodawcy z aktualizacji opłat. Wprowadzona zostanie natomiast możliwość ich waloryzacji. Będzie można jej dokonać z urzędu albo na wniosek osoby zobowiązanej do ponoszenia opłaty nie częściej niż raz na 3 lata.

Bonifikaty od opłat za przekształcenie użytkowania wieczystego

W projekcie ustawy, jak już wskazaliśmy wcześniej, przewidziano możliwość udzielania bonifikat od opłat przekształceniowych. Zaproponowano bonifikaty fakultatywne oraz obligatoryjne.

Fakultatywne „upusty” mogą być udzielone od opłaty za dany rok w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody, natomiast w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały rady gminy lub powiatu lub sejmiku województwa.

Gwarantowaną bonifikatę – w wysokości 50% od opłaty za dany rok – otrzymają osoby, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata roczna ma być wniesiona. Osoby spełniające powyższe warunki, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, będą korzystały z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków, a jej wysokość będzie odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty udzielonej spółdzielni, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych.

Zapewniono również ulgę (60%) dla osób, które w pierwszym roku od przekształcenia użytkowanie wieczystego zdecydują się na poniesienie jednorazowej opłaty za przekształcenie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. W kolejnych latach bonifikata będzie topniała o 10 pkt procentowych rocznie. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości będących własność jednostek samorządu terytorialnego, bonifikata będzie mogła zostać udzielona przez organ na podstawie uchwały rady gminy lub powiatu lub sejmiku województwa.

Niewątpliwie proponowane zmiany podążają w dobrym kierunku dla mieszkańców budynków wielolokalowych, a przy okazji również dla części właścicieli lokali użytkowych, którym uda się uzyskać prawo własności lokali. Nabycie prawa własności i wyeliminowanie dotychczasowych problemów z aktualizacją opłat rocznych trzeba ocenić pozytywnie. Pamiętać jednak należy, że projekt ustawy jest obecnie na etapie prac legislacyjnych i może ulec jeszcze zmianom.