Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Zamiast zaczynać inwestycję „od zera” można kupić działkę z wydanym wcześniej pozwoleniem na budowę i rozpoczętą inwestycją. Aby kontynuować budowę, należy przenieść na siebie decyzję o pozwoleniu na budowę. Jest to szczególny rodzaj postępowania prowadzony przez organy administracji architektoniczno-budowlanej. Oto jak krok po kroku dokonać przeniesienia pozwolenia na budowę.

Spis treści

1. Kiedy może nastąpić przeniesienie pozwolenia na budowę?
2. Gdzie załatwić przeniesienie pozwolenia na budowę?
3. Złożenie wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę
4. Ocena wniosku przez organy administracji
5. Wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę
6. Rozpoczęcie budowy po przeniesieniu pozwolenia na budowę
7. Przeniesienie pozwolenia na budowę dla części inwestycji
8. Przeniesienie pozwolenie na budowę w przypadku śmierci inwestora
9. Przeniesienie pozwolenia na budowę a zmiany w projekcie
10. Ile kosztuje przeniesienie pozwolenia na budowę?

Kiedy może nastąpić przeniesienie pozwolenia na budowę?

Przepis art. 28 ustawy Prawo budowlane przewiduje, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (z pewnymi wyjątkami). W decyzji takiej organ wskazuje, kto jest inwestorem, czyli kto, na podstawie danej decyzji, może realizować konkretną inwestycję na oznaczonej działce. Prowadzenie robót budowlanych przez osobę niebędącą adresatem pozwolenia na budowę stanowi samowolę budowlaną i jest karalne.

W sytuacji, gdy dotychczasowy inwestor rezygnuje z zakończenia budowy, kontynuowanie inwestycji przez nowego inwestora możliwe jest wyłącznie po przeniesieniu na niego pozwolenia na budowę. Na przeniesienie pozwolenia na budowę musi wyrazić zgodę dotychczasowy inwestor, dla którego decyzja pierwotnie była wydana.

Zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę. W takim wypadku wystarczy załączyć akt notarialny przeniesienia własności nieruchomości.

Przykład:

Pan Kowalski jest właścicielem działki i otrzymał pozwolenie na wybudowanie na niej domu jednorodzinnego. Jednakże w związku z problemami finansowymi Pan Kowalski zrezygnował z budowy i zdecydował się sprzedać nieruchomość Panu Nowakowi. Na zakupionej nieruchomości Pan Nowak zamierza zrealizować tę samą inwestycję budowlaną, na którą pozwolenie otrzymał Pan Kowalski (tj. budowę domu jednorodzinnego). W takiej sytuacji Pan Nowak musi uzyskać decyzje o przeniesieniu na siebie pozwolenia na budowę.

Przeniesieniu podlegają jedynie ważne decyzje, tj. takie, które znajdują się w obrocie prawnym.  Jeśli decyzja o pozwoleniu na budowę została uchylona, unieważniona lub wygasła, to nie ma możliwości przeniesienia takiej decyzji. Przypomnijmy, decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli:

• budowa została przerwana na dłużej niż 3 lata;
• budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna.

Przykład:

11 listopada 2015 r. Pan Malczewski uzyskał pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego na swojej działce. Ostatnie prace budowlane zostały wykonane 9 lipca 2016 r. W listopadzie 2020 r. Pan Malczewski sprzedał działkę Panu Iksińskiemu, ten zaś niezwłocznie złożył wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę na swoją rzecz. W takiej sytuacji organ administracji architektoniczno-budowlanej odmówi przeniesienia pozwolenia na budowę, ponieważ decyzja ta wygasła z dniem 9 lipca 2019 r. Aby móc kontynuować roboty zaczęte przez Pana Malczewskiego, Pan Iksiński będzie musiał uzyskać nową decyzję o pozwoleniu na budowę.

Należy pamiętać, że uzyskując decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę nowy inwestor przyjmuje wszystkie warunki zawarte w przenoszonej decyzji.

Gdzie załatwić przeniesienie pozwolenia na budowę?

W zależności od rodzaju inwestycji usługę można zrealizować w:

• starostwie powiatowym,
• urzędzie wojewódzkim,
• urzędzie dzielnicowym m.st. Warszawy,
• urzędzie miasta na prawach powiatu.

Sprawę można załatwić:

• osobiście podczas wizyty we właściwym urzędzie,
• listownie nadając wniosek wraz z wymaganą dokumentacją np. w placówce pocztowej,
• elektronicznie - od 1 lipca 2021 roku wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę możemy złożyć w formie elektronicznej za pomocą portalu e-Budwnictwo.

Złożenie wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę

Wprawdzie przepisy prawa budowlanego nie zawierają wzoru wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę, jednak wiele urzędów udostępnia na swoich stronach internetowych gotowe do pobrania druki. Z wnioskiem takim powinien wystąpić podmiot, na który ma zostać przeniesiona decyzja o pozwoleniu na budowę bądź dotychczasowy inwestor. Co ciekawe, przepisy nie wymagają, by wniosek miał złożyć wyłącznie „nowy inwestor”.

Organem właściwym do przeniesienia pozwolenia na budowę jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę w pierwszej instancji i to do niego należy kierować stosowny wniosek. Nie ma przy tym znaczenia fakt, że w toku postępowania instancyjnego organ drugiej instancji, rozpoznając odwołanie, zmienił albo uchylił decyzję organu pierwszej instancji i orzekł co do istoty sprawy. Organ odwoławczy (wojewoda) w wyniku wniesienia odwołania uzyskuje bowiem jedynie kompetencje do weryfikacji zaskarżonej decyzji w celu jej reformacji lub kasacji, a nie zmiany ustawowo określonej właściwości organu do załatwienia sprawy.

We wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę należy wskazać:

• imię, nazwisko i adres wnioskodawcy;
• miejscowość i datę sporządzenia wniosku,
• organ, do którego wniosek jest kierowany,
• przedmiot wniosku,
• dane dotychczasowego inwestora,
• podmiot, na rzecz którego decyzja ma zostać przeniesiona,
• decyzję, która ma zostać przeniesiona (numer, dzień wydania, organ, który ją wydał oraz przedmiot),
• własnoręczny podpis wnioskodawcy.

Do wniosku należy dołączyć:

• zgodę dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę na rzecz „nowego inwestora” (w przypadku gdy wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę składa dotychczasowy inwestor, zgoda taka może być zawarta w treści samego wniosku),
• oświadczenie „nowego inwestora” o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wzór oświadczenia zawarty został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę z dnia 24 sierpnia 2016 r.; Dz.U. z 2016 r. poz. 1493; wzór taki można zazwyczaj pobrać ze stron internetowych starostw lub urzędów miast bądź w ich siedzibach),
• oświadczenie „nowego inwestora” o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w pozwoleniu na budowę (to oświadczenie można zawrzeć we wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę, jeśli nie składa go dotychczasowy inwestor),
• dziennik budowy - dziennik budowy przedstawia się do wglądu w przypadku, gdy budowa została już rozpoczęta i minęły ponad 3 lata od wydania decyzji o pozwoleniu na budowę,
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej,
• ewentualne pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych,
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych (jeśli zostało udzielone).

Tu możesz pobrać przykładowy wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę.

Zobacz też: Aktualne stawki opłaty skarbowej w budownictwie

Ocena wniosku przez organy administracji

W dalszej kolejności organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza wniosek pod kątem zawartości wszystkich niezbędnych elementów oraz wymaganych załączników. Jeśli stwierdzi jakieś nieprawidłowości, wzywa wnioskodawcę do ich uzupełnienia w terminie co najmniej 7 dni - licząc od dnia, w którym otrzyma on wezwanie. Jeśli wnioskodawca nie uzupełni wniosku, organ pozostawia go bez rozpoznania. Brakujące dokumenty składa się do tego samego urzędu, w którym składany był wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W przypadku braku uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę, urząd wyznaczy wnioskodawcy termin do zapłaty. Będzie to od 7 do 14 dni. Jeśli wnioskodawca nie zapłaci w wyznaczonym terminie, urząd zwróci mu wniosek. Brak opłaty skarbowej za udzielone pełnomocnictwo nie powoduje zwrotu wniosku. Jednak odpowiedni organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może przeprowadzić postępowanie egzekucyjne.

Następnie organ ocenia, czy przeniesienie pozwolenia na budowę jest możliwe, czyli np. czy decyzja ta nie wygasła. Na tym etapie ustalane są strony postępowania, tj. podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ ocenia jedynie te dokumenty, które zostały złożone w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę.

W zakresie kompetencji organu nie leży ponowna ocena zatwierdzonego wcześniej projektu budowlanego ani przebiegu postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Oznacza to, że postępowanie w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę nie może zakończyć się wzruszeniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. A więc nawet jeśli podczas postępowania organ zauważy jakiekolwiek nieprawidłowości w zatwierdzonym projekcie budowlanym, nawet takie, które rażąco naruszają prawo, to nie ma prawa odmówić przeniesienia pozwolenia na budowę.

Wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę

Postępowanie w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę kończy się wydaniem decyzji administracyjnej, w której organ przenosi pozwolenie na budowę lub odmawia przeniesienia tej decyzji. Wydanie decyzji powinno nastąpić w terminie 1 miesiąca od daty złożenia wniosku. Termin ten może się wydłużyć do 2 miesięcy, o czym wnioskodawca powinien zostać poinformowany pisemnie. Zarówno decyzja pozytywna jak i negatywna musi zawierać wskazanie pozwolenia na budowę, którego dotyczył wniosek o przeniesienie, a także dotychczasowego inwestora oraz osoby, na którą pozwolenie na budowę ma zostać przeniesione. W decyzji należy także zawrzeć uzasadnienie prawne oraz faktyczne, ze wskazaniem przepisów prawnych oraz faktów, na których oparł się organ wydając decyzję. Jest to szczególne ważne w przypadku decyzji odmawiającej przeniesienia pozwolenia na budowę.

Odmowa przeniesienia pozwolenia na budowę może być spowodowana:

• brakiem zgody inwestora, dla którego wydano pierwotną decyzję;
• brakiem twojego oświadczenia, jako nowego inwestora, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• nieprzyjęciem przez ciebie wszystkich warunków wynikających z pierwotnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Strony mają prawo odwołać się od decyzji kończącej postępowanie. Odwołanie wnosi się do organu drugiej instancji w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. W odwołaniu nie trzeba zawierać szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy wskazać, kto i z jakiego rozstrzygnięcia jest niezadowolony, a także własnoręcznie podpisać odwołanie. Wojewoda ma za zadanie rozpoznać całą sprawę od początku i wydać ponowne rozstrzygnięcie. Ma zatem prawo wezwać wnioskodawcę do uzupełnienia przedłożonych dokumentów we wskazanym przez siebie terminie, a także ocenić dokumenty znajdujące się w aktach sprawy inaczej niż uczynił to organ pierwszej instancji. Od decyzji wojewody przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. W przeciwieństwie do odwołania, skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego nie wstrzymuje wykonania decyzji w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę.

Przykład:

Starosta wydał decyzję w sprawie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę z Nowakowskiego na Marczaka. Nowakowski wniósł od tej decyzji odwołanie do Wojewody. W tym czasie Marczak nie może realizować inwestycji. Ponieważ Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty, Nowakowski wniósł skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Na tym etapie Marczak może już legalnie rozpocząć (kontynuować) budowę.

Rozpoczęcie budowy po przeniesieniu pozwolenia na budowę

„Nowy inwestor” może przystąpić do prowadzenia robót budowlanych, kiedy decyzja przenosząca pozwolenie na budowę stanie się ostateczna. Decyzje wydane w pierwszej instancji stają się ostateczne, gdy żadna ze stron nie wniesie odwołania w przewidzianym dla siebie terminie. Aby mieć pewność w tej kwestii, najbezpieczniej jest udać się do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał decyzję przenoszącą pozwolenie i uzyskać na swoim egzemplarzu pieczęć „Decyzja stała się ostateczna dnia …”. W przypadku wniesienia odwołania od decyzji starosty lub prezydenta miasta, istotny będzie dzień, w którym ostateczna stała się decyzja wojewody. Decyzje wojewody stają się ostateczne od razu i nie ma potrzeby uzyskiwania na nich dodatkowych pieczęci (zwłaszcza organu pierwszej instancji), które potwierdzałyby ten stan.

Przeniesienie pozwolenia na budowę dla części inwestycji

Może się zdarzyć, że decyzja o pozwoleniu na budowę dotyczy kilku inwestycji, które mogą zostać rozdzielone i jako takie funkcjonować niezależnie. W takiej sytuacji istnieje możliwość zmiany podmiotowej odnośnie określonego obiektu. Oczywiście warunkiem jest tu, aby zmiana taka nie zmierzała do ominięcia przepisów, np. gdyby przeniesienie pozwolenia na budowę kłóciło się z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla terenu inwestycji.

Aby dokonać takiego przeniesienia pozwolenia na budowę „nowy inwestor” musi przejąć  wszelkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do obiektu budowlanego stanowiącego część zamierzenia inwestycyjnego i złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wystarczające będzie, jeśli wykaże się odpowiednim tytułem w stosunku do terenu, na którym znajduje się jeden z wyodrębnionych, samodzielnych obiektów budowlanych). Ponadto dotychczasowy inwestor musi wyrazić zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę w części na rzecz „nowego inwestora”.

Podmiot, na który przeniesione zostaje pozwolenie na budowę w części, uzyskuje prawa i obowiązki odnoszące się tylko do tej części pozwolenia, która zostaje przeniesiona na jego rzecz.

Decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę musi być sformułowana precyzyjnie i jasno wskazywać, jakie prawa i obowiązki przechodzą w wyniku przeniesienia na „nowego inwestora”.

Przeniesienie pozwolenie na budowę w przypadku śmierci inwestora

Często zdarza się, że po śmierci inwestora, jego spadkobiercy chcą kontynuować rozpoczętą przez niego inwestycję budowlaną. Osoby takie nie muszą składać wniosku o przeniesienie na nich decyzji o pozwoleniu na budowę, ponieważ prawa i obowiązki wynikające z tej decyzji przechodzą na nich w drodze dziedziczenia. A zatem, aby spadkobiercy zmarłego inwestora mogli przystąpić do kontynuacji rozpoczętych przez niego robót budowlanych, wystarczające będzie posiadanie przez nich postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.

Natomiast w przypadku gdy po śmierci dotychczasowego inwestora roboty budowlane zechce kontynuować osoba trzecia, to osoba taka do wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę będzie musiała dołączyć zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę na jej rzecz podpisane przez spadkobierców zmarłego.

Przeniesienie pozwolenia na budowę a zmiany w projekcie

Po przeniesieniu pozwolenia na budowę należy jeszcze sprawdzić, czy planowane przez nas zmiany w projekcie, to istotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Jeśli tak, to konieczne będzie uzyskanie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Oceny, czy odstąpienie jest istotne czy nie powinien dokonać uprawniony projektant. Jeśli uzna, że jest to nieistotne odstąpienie, powinien zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje. Będzie to rysunek i opis dotyczący tego odstąpienia. W takim przypadku nie będziemy musieli uzyskiwać decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Zobacz: Które zmiany w projekcie wymagają ponownego zgłoszenia

Ile kosztuje przeniesienie pozwolenia na budowę?

Za wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę należy wnieść opłatę skarbową w wysokości 90 zł. Z opłaty zwolnione jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczące budownictwa mieszkaniowego, a także wnioski składane przez jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego.

Opłatę skarbową wpłaca się na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składany jest wniosek (numer konta można znaleźć na stronie internetowej urzędu miasta lub gminy). Na przykład jeśli wniosek składamy do Urzędu Miasta Poznania to opłatę wpłaca się również na konto Urzędu Miasta Poznania.

W przypadku ustanowienia pełnomocnika, należy jeszcze wnieść opłatę skarbową za pełnomocnictwo w wysokości 17 zł. Nie zapłacimy za pełnomocnictwo udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu. Opłatę skarbową za pełnomocnictwo wpłaca się na konto urzędu miasta lub gminy, właściwego dla siedziby urzędu, w którym składamy pełnomocnictwo (numer konta również można sprawdzić na stronie internetowej urzędu miasta lub gminy). Na przykład jeśli pełnomocnictwo składamy do Urzędu Miasta Poznania to opłatę należy wpłacić również na konto Urzędu Miasta Poznania.

Podstawa prawna:

• Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.),
• Ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.),
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1740, ze zm.),
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 26 lutego 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o pozwolenie na budowę (Dz.U. z 2021 r. poz. 410),
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii  z dnia 25 czerwca 2021 r. w sprawie wzoru oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 1170).