Zmieniły się zasady obrotu ziemią rolną. Jakie prawo obowiązuje od października 2023? Zmiany m.in. w dziedziczeniu i zasiedzeniu

Znowelizowane prawo o obrocie ziemią rolną obowiązuje od 5 października 2023. Co zmieniło się dla rolników? Sporo, bo nowelizacja objęła zagadnienia takie jak obrót działkami, których część stanowią użytki rolne, współpraca z KOWR, zasiedzenie oraz dziedziczenie. Sprawdź, jakie przepisy teraz obowiązują.

Spis treści

1. Spore zmiany w obrocie ziemią rolną od 5 października 2023
2. Ekspert: zmiany dotyczące zasiedzenia idą w dobrym kierunku
3. Zmian dotyczących KOWR też jest sporo. Co się zmieniło?

Spore zmiany w obrocie ziemią rolną od 5 października 2023

5 października 2023 r. weszła w życie nowelizacja kilku aktów prawnych, w tym m.in. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Najważniejsze z wprowadzonych zmian w obrocie ziemią rolną to:

• łatwiejsze zasiedzenie nieruchomości rolnych – zniknął utrudniający zasiedzenie § 3 art. 172 kodeksu cywilnego mówiący, że rolnik indywidualny może nabyć ziemię rolną tylko pod warunkiem, iż po zakupie powierzchnia nabytej działki wraz z wcześniej posiadanymi gruntami rolnymi nie przekroczy 300 ha;
• łatwiejsze dziedziczenie działek rolnych – do listy osób bliskich mogących dziedziczyć zostali dodani macocha, ojczym i rodzice małżonka;
• ułatwiono obrót gruntami rolnymi, w których użytki rolne zajmują powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha (nie dotyczą ich rygorystyczne zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) – wcześniej niejasne przepisy nieraz blokowały handel takimi działkami;
• pojawił się nowy warunek, który trzeba spełnić, by uzyskać zgodę dyrektora KOWR na nabycie nieruchomości rolnej – cena sprzedaży nie może być niższa niż 95% ceny podanej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej (ma to zapobiegać sytuacjom, gdy sprzedający oferuje nierolnikowi znacznie niższą cenę za grunt niż rolnikowi);
• ułatwienia w zakupie dla spółdzielni produkcji rolnej – nie muszą uzyskiwać zgody dyrektora KOWR na zakup nieruchomości rolnej;
• utrudnienia dla fundacji rodzinnych – wprowadzono znaczne obostrzenia dla fundacji rodzinnych (oraz ich fundatorów) w obrocie gruntami rolnymi powyżej 1 ha, w tym m.in. zakaz zbywania gruntu przez 5 lat od zakupu oraz obowiązek zawiadamiania KOWR o każdym przypadku rozporządzania nieruchomością rolną.

Jak widać, nowelizacja prawa ma na celu przede wszystkim uporządkowanie i doprecyzowanie rozmaitych przepisów, by rozwiać wątpliwości dotyczące obrotu ziemią rolną. Nie ma natomiast radykalnych zmian, choć te wprowadzone rolnicy z pewnością odczują.

• Sprawdź: Trwa wypłata dopłat do nawozów 2023. ARiMR przekazuje pieniądze rolnikom, którzy złożyli wniosek nawozowy

Projekt ma na celu usprawnienie zadań związanych z gospodarowaniem Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa, a także doprecyzowanie przepisów regulujących obrót nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym – informuje Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Ekspert: zmiany dotyczące zasiedzenia idą w dobrym kierunku

Zmiany wprowadzone od 5 października 2023 są na ogół pozytywnie oceniane w mediach. Jak ocenia Kancelaria Adwokacka Jana Górskiego, dobrym krokiem jest zwłaszcza nowelizacja przepisów dotyczących zasiedzenia.

Zmiany dotyczące zasiedzenia idą w dobrym kierunku – wskazuje specjalizujący się w prawie nieruchomości adwokat Jan Górski, autor bloga zasiedzenie.net. – Dotychczasowe przepisy, wprowadzone w 2016 roku, w mojej ocenie przesadnie ingerowały w cel oraz charakter instytucji zasiedzenia. Jak wskazywał wielokrotnie Sąd Najwyższy, instytucja zasiedzenia ma służyć przede wszystkim usuwaniu niezgodności pomiędzy długotrwałym stanem faktycznym samoistnego posiadania a formalnym stanem prawnym. Instytucja zasiedzenia powinna ponadto stymulować właścicieli do wykonywania ich uprawnień wobec gruntu.

Jak wyjaśnia ekspert, dotychczasowe przepisy w kwestii zasiedzenia były niejasne i często tylko niepotrzebnie utrudniały handel niewielkimi działkami rolnymi.

Jeśli ktoś przez ponad 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze posiadał grunt rolny w sposób samoistny, a więc jak właściciel (co każdorazowo bada sąd w sprawie o zasiedzenie), to nawet jeżeli taka osoba nie miała statusu rolnika indywidualnego lub go w międzyczasie utraciła, to z uwagi na wskazany cel zasiedzenia, brak możliwości zastosowania tej instytucji był nieusprawiedliwiony. W szczególności, że przynajmniej w mojej praktyce dotyczyło to najczęściej gruntów o niewielkiej powierzchni, niewiele ponad 3000 m² – wskazuje Górski. – Dodatkowo, obowiązujące przepisy były niejasne. Na przykład nie było do końca wiadomo, czy wymóg bycia rolnikiem miał dotyczyć samego momentu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie (upływu terminu zasiedzenia), czy też całego okresu zasiedzenia. Nie był też jasny wpływ nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie w czerwcu 2019 roku na możliwość zasiedzenia nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Jak zwraca uwagę ekspert, po zmianach nie trzeba już prowadzić gospodarstwa rolnego przez 5 lat po dokonaniu zasiedzenia. To również powinno ułatwić życie rolnikom i usunąć zbędne przeszkody prawne.

Mając na uwadze charakter instytucji zasiedzenia, które zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego następuje z mocy prawa (orzeczenie sądowe tylko potwierdza to, że zasiedzenie nastąpiło), słusznym jest także odejście od wymogu obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat po tym, jak zasiedzenie nastąpiło, jak również zwolnienie zasiedzianego gruntu spod tzw. prawa nabycia przez KOWR – podkreśla Górski.

Zobacz galerię: Ogród Saski zaprasza do spacerów. Zobacz jeden z najpiękniejszych parków w Warszawie

Zobacz galerię 16 zdjęć

Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator

Ogród Saski można znaleźć niedaleko placu marsz. Józefa Piłsudskiego. Można też dotrzeć do niego od strony skrzyżowania ulic Marszałkowskiej i Królewskiej. W pobliżu znajdują się liczne przystanki tramwajowe (m.in. Królewska) i autobusowe (m.in. Królewska, Zachęta, Pl. Piłsudskiego).

• Przeczytaj: Agroturystyka – dofinansowanie 2023. Inicjatywa LEADER pozwala uzyskać nawet 150 tys. zł

Zmian dotyczących KOWR też jest sporo. Co się zmieniło?

W ramach nowelizacji przepisów od 5 października 2023 r. zmieniły się też niektóre zasady działania Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Najważniejsze zmiany dotyczące KOWR to:

• zmiana sposobu ustalania należności z tytułu czynszu dzierżawnego za nieruchomości rolne wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – teraz kwota ta jest ustalana na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy za jedenaście kwartałów poprzedzających termin płatności czynszu (wcześniej ustalano ją na podstawie średniej krajowej ceny skupu pszenicy w półroczu roku kalendarzowego poprzedzającym termin płatności czynszu);
• KOWR musi teraz ogłaszać wykaz nieruchomości Zasobu przeznaczonych na sprzedaż także w siedzibie odpowiedniego oddziału terenowego KOWR;
• wprowadzono ułatwienia w przekazywaniu przez KOWR gruntów Lasom Państwowym;
• pojawiła się możliwość wydłużenia przez KOWR terminu całkowitej spłaty należności o okres, na jaki KOWR udzielił odroczenia spłaty;
• zadłużone osoby fizyczne lub prawne prowadzące gospodarstwo rolne mogą teraz kontynuować działalność rolniczą dzięki spłacie całości lub części długów przez KOWR.

Rozwiązanie to będzie możliwe poprzez nabycie przez KOWR nieruchomości rolnej będącej ich własnością i spłaty przez KOWR w całości lub części ich zobowiązań, a następnie zawarcie umowy dzierżawy tej nieruchomości z jej dotychczasowym właścicielem – bez obowiązku przeprowadzania przetargu – podaje KOWR.

• Sprawdź: Pompy ciepła zakazane w UE? Ekspertka wyjaśnia, co trzeba wiedzieć przed zakupem pompy ciepła

Przemysław Zańko-Gulczyński