Realizacja inwestycji budowlanej: największe problemy
Jak się okazuje, proces inwestycyjny to ciąg wielu etapów, wśród których sama budowa jest często najkrótszym i pod wieloma względami najłatwiejszym procesem. Warto uczulić się, gdzie mogą powstać największe problemy podczas procesu inwestycyjnego oraz co najbardziej spowalnia całą inwestycję.
W naszej rzeczywistości prawnej i administracyjnej najdłużej trwa wypełnienie wszystkich obowiązków i wymagań formalno-administracyjnych poprzedzających wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W fazie planowania i uzyskiwania pozwolenia na budowę dużym ułatwieniem jest, gdy planowana inwestycja znajduje się w obszarze zaakceptowanego planu zagospodarowania przestrzennego. Przykładowo, zgodnie ze stanem na 4 maja 2015 na terenie Warszawy obecnie obowiązuje 236 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla obszaru 18 370 ha, czyli dla 35,52% terenów. W przypadku braku takiego planu, co jak pokazuje powyższy przykład jest wysoce prawdopodobne, zgodnie z art. 59 ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, konieczne będzie uzyskanie warunków zabudowy.
Zgodnie z przytoczoną regulacją, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych zobowiązuje wnioskodawcę do uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. W najlepszym przypadku wydłuża to proces inwestycyjny o co najmniej 3 miesiące. Okres ten może się stanowczo wydłużyć, gdy w okolicy jest uchwalany nowy plan zagospodarowania. Wówczas urząd ma prawo zawiesić procedurę wydania pozwolenia na budowę. Nie jest to rzadki przypadek. Dla przykładu – w Warszawie toczy się 208 procedur sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ponadto organy odpowiedzialne za politykę przestrzenną często dosyć uznaniowo interpretują przepisy. Zdarza się, że przy takich samych założeniach w jednym urzędzie uzyskalibyśmy pozytywną opinię a w innym nie. Zasadą jest również, że im inwestycja planowana jest bliżej centrum, tym formalności będą trwały dłużej.
Trzeba też wspomnieć, że problemem dla inwestycji może być fakt, że jest planowana w miejscu, gdzie stykają się dwa plany miejscowe lub też bezpośrednio przy granicy nieruchomości jest właśnie uchwalany nowy plan miejscowy. Przytoczmy przykład, gdy dla inwestycji, która znajdowała się w obszarze obowiązywania jednego planu został zablokowany dostęp do drogi publicznej z powodu konfliktu rozwiązań w zakresie obsługi komunikacyjnej z planem, który był uchwalany dla sąsiedniego obszaru. Błąd polegał na tym, że jedna z ulic została opisana jako świadcząca obsługę ruchu kołowego dla działki inwestora, jednak w załączniku graficznym granica planu pokrywała się z granicą nieruchomości i nie obejmowała drogi. Nowy plan przewidywał przeznaczenie drogi na deptak. Sprawa została skomplikowana dodatkowo przez konflikt pomiędzy gminą, która była zarządcą drogi i Urzędem Inżyniera Ruchu, (choć wszyscy podlegają zwierzchnictwu Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy). Dzielnica, w oparciu o plan obowiązujący dla działki inwestora wydała zgodę na lokalizację zjazdu w formie decyzji administracyjnej, następnie złożono wniosek o wydanie opinii przez Inżyniera Ruchu. W odpowiedzi inwestor uzyskał negatywną opinię odnośnie lokalizacji zjazdu. Inżynier Ruchu powołał się przy tym na wszczętą procedurę uchwalenia planu miejscowego i plany przekształcenia ulicy w deptak. Doszło do sytuacji patowej. Chociaż inwestor miał zgodę w formie decyzji administracyjnej na lokalizację zjazdu to bez pozytywnej opinii Inżyniera Ruchu nie był w stanie uzyskać kolejnych dokumentów, w tym pozwolenia na budowę dla zjazdu. W konsekwencji inwestycja została zablokowana, gdyż bez dostępu do drogi publicznej nie można uzyskać pozwolenia na budowę.
W przypadku obsługi komunikacyjnej i nie tylko, problemem też może okazać się brak regulacji stanów prawnych działek sąsiadujących z inwestycją. Też posłużmy się przykładem, w którym na działce jest droga o statusie drogi publicznej i znajduje się w zarządzie zarządcy drogi. Działka ta jednak nie była jego własnością, ani też Gminy czy Skarbu Państwa. Zarządca drogi, zgodnie z klasyfikacją gruntu, miał prawo do rozporządzania tą nieruchomością, ale ograniczone do spraw wynikających z Prawa o ruchu drogowym. Zarządca może wtedy wydać zgodę na lokalizację zjazdu i dać prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, ale nie może dać przykładowo zgody na wycinkę drzew. Do wycinki drzew konieczna jest zgoda wściela terenu, której to z kolei wymaga od nas Urząd Ochrony Środowiska. Może się też okazać, że właściciel działki już nie żyje. Dochodzimy wtedy do sytuacji patowej, tj. mamy zgodę zarządcy drogi i nawet pozwolenie na budowę, ale nie możemy wybudować naszego zjazdu, bo Urząd Ochrony Środowiska z powodu braku zgody właściciela odmawia wydania pozwolenia na wycinkę.
Istotną sprawą, która może mieć bardzo negatywny wpływ na termin realizacji inwestycji, jest obecność infrastruktury, tj. dróg i mediów na danym terenie. Regułą jest, że w przypadku braku odpowiedniej infrastruktury to deweloper jest najczęściej nakłaniany do jej wybudowania na własny koszt. Ogromną bolączką na tym etapie jest czas oczekiwania na przyłączenie inwestycji do sieci gazowych, energetycznych i cieplnych. Okres ten często trwa do kilkunastu miesięcy. Długi czas oczekiwania jest spowodowany dużą liczbą podobnych zgłoszeń i gestorzy mediów z różnych względów nie są w stanie zapewnić przyłączenia w oczekiwanym przez inwestora terminie. Może się zatem okazać, że budynek nie będzie mógł uzyskać pozwolenia na użytkowanie, bo nie udało się na czas uzyskać np. przyłączenia do docelowego zasilania energią elektryczną. Urząd może też odmówić wydania pozwolenia na budowę z powodu braku dostępności któregoś z mediów.
Kolejnym problemem mogą okazać się sieci uzbrojenia terenu, które kolidują z naszą inwestycją. Przełożenie ich wymaga często zgody właściciela, chociaż leżą na naszym gruncie. Sytuacja taka bardzo często występuje na gruntach poprzemysłowych, gdzie z uwagi na zamknięty charakter terenu różne sieci były budowane często bez jakichkolwiek formalności.
Następnym problemem formalnym, z jakim możemy się spotkać przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, to liczba stron w postępowaniu na budowę. Jeżeli nasza inwestycja jest liniowa to może się okazać, że mamy nawet 100 stron w postępowaniu. Podobna sytuacja może zaistnieć, gdy nasza inwestycja sąsiaduje z dużą wspólnotą. Wtedy, w zależności od interpretacji, każdy członek wspólnoty może zostać uznany za stronę w toku postępowania administracyjnego.
Innym problemem przed jakim przyjdzie się być może zmierzyć jest sąsiedztwo pomników przyrody oraz zabytków, które wymagają szczególnych procedur ochronnych i konserwatorskich. Budując na terenach, na których wcześniej znajdowało się osadnictwo trzeba liczyć się z prawdopodobną koniecznością przeprowadzenia badań i wykopów archeologicznych na danym obszarze. Jest to szczególnie prawdopodobne w przypadku inwestycji liniowych.
Podsumowując można powiedzieć, że niemal wszystkie inwestycje napotykają na mniejsze lub większe trudności, a powody mogące spowolnić proces przygotowania inwestycji, czy też rozpoczętą już budowę, można mnożyć. Dlatego ważne jest, aby zarówno podczas przygotowania inwestycji, jak i w trakcie realizacji korzystać z doświadczonych specjalistów w zakresie inwestycji oraz dobrych biur projektowych.
