Reforma w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. We wrześniu 2023 ustawa weszła w życie
24 września weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której celem jest uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedury planistycznej - poinformowała Kancelaria Prezydenta RP. Przyjrzyjmy się tym rewolucyjnym zmianom.
Spis treści
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Co zmienia nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- Plan ogólny w nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym
- Gminne standardy urbanistyczne
Zanim szczegółowo przeanalizujemy rewolucyjne zmiany jakie mają nastąpić w związku z nowelizacją Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przypomnijmy jakie mamy obecnie regulacje w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Ustawa z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zgodnie z Art. 14 ust. 8 Ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym podstawowym akrem planistycznym, a także aktem prawa miejscowego jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. MPZM dotyczą w sposób bezpośredni indywidualnych interesów prawnych i uprawnień właścicieli nieruchomości. Regulacje zawarte w miejscowych planach często w istotny sposób naruszają te interesy czy uprawnienia. Należy również przypomnieć o powiązaniu planowania przestrzennego z ustawą Prawo budowlane.
Zgodnie z ust. 1 art. 28 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać skutecznie zgłoszenia należy dołączyć projekt budowlany, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego. Podsumowując, tak naprawdę podstawowym narzędziem planistycznym, kształtującym zabudowę i wykorzystanie terenu jest właściwie decyzja o warunkach zabudowy.
Kolejnym ważnym instrumentem planistycznym dotąd obowiązującym jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w skrócie SUiKZP, lub też określane jako studium uwarunkowań. Studium nie stanowi aktu prawa miejscowego i w związku z tym nie istnieje wyraźny przepis nakazujący przy wydawaniu decyzji w sprawie warunków zabudowy uwzględnianie w nich ustaleń zawartych w studium.
Co zmienia nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Analizując przepisy można stwierdzić, że regulacji dotyczących planowania i zagospodarowania będziemy uczyć się na nowo. Pojawiają się nie znane do tej pory w polskim porządku prawodawstwa w zakresie planowania przestrzennego narzędzia planistyczne tj.:
- Plan ogólny gminy, który będzie uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy zastępując studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Będzie to dokument w randze aktu prawa miejscowego. Ustalenia zawarte w planie ogólnym będą wiążące zarówno dla planów miejscowych oraz dla decyzji o warunkach zabudowy.
- Zostaną uchylone przepisy w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zagadnienia strategiczne i kierunkowe, w tym kreowanie polityki przestrzennej gminy, będą przedmiotem strategii rozwoju lokalnego lub ponadlokalnego. Zasady realizacji polityki przestrzennej będą ustalane w planie ogólnym gminy.
- Nowelizacja wprowadza nową formę planu miejscowego jakim będzie zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Nowy instrument będzie formą planu miejscowego, który zastąpi i znacznie zmodyfikuje rozwiązania tzw. specustawy mieszkaniowej. Będzie on stosowany dla dowolnych inwestycji, a nie tylko inwestycji mieszkaniowych. ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po wcześniejszym przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej. W umowie określone zostaną zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania strony publicznej i inwestora.
- Nowelizacja wprowadzi istotne zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. W nowym układzie prawnym decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach uzupełnienia zabudowy w miejscach wyznaczonych w planie ogólnym i w oparciu o parametry w nim zawarte. Nowe decyzje WZ będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się ostateczne. Tyle czasu inwestor będzie miał na uzyskanie np. pozwolenia na budowę czy też rozpoczęcie realizacji inwestycji.
- Wprowadzony zostanie Rejestr Urbanistyczny jako system teleinformatyczny, który ma być źródłem informacji i danych planistycznych. Znajdą się tam m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięcia organów nadzoru itp. Rejestr będzie bazował na danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Dostęp do systemu będzie nieodpłatny dla wszystkich zainteresowanych.
Plan ogólny w nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym
Plan ogólny - akt prawa miejscowego, obowiązkowo uchwalany przesz rada gminy dla całego obszaru gminy określający strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, w którym można ustalić obszary uzupełnienia zabudowy, obszary zabudowy śródmiejskiej.
Z obowiązku uchwalenia planu ogólnego wyłączone są tereny zamknięte inne niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu.
Zgodnie z nowym art. 13b plan ogólny uchwalany będzie z uwzględnieniem:
- polityki przestrzennej gminy określonej w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
- ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa,
- formami ochrony przyrody oraz ich otuliny, a w tym obszarami szczególnego zagrożenia powodzią, obszarów gruntów zmeliorowanych, terenami zagrożonymi ruchami masowymi ziemi oraz terenami, na których występują te ruchy, strefy ochronne ujęć wody itp. Znajdą się tam również uwarunkowania wynikające z istnienia terenów górniczych, i udokumentowanych złóż kopalin, kompleksy podziemnego składowania dwutlenku węgla i podziemne bezzbiornikowe magazyny substancji, obszary uzdrowisk oraz obszary ochrony uzdrowiskowej, zabytki objęte formami ochrony,
- uwzględnione zostanie rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu,
- rekomendacji i wniosków zawartych w audycie krajobrazowym oraz krajobrazy priorytetowe,
- wymagań, o których mowa w art. 72 ust. 1–3 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska,
- zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.
Zgodnie z zapisami art. 13c obszar objęty planem ogólnym podzielony zostanie na strefy planistyczne, którymi zgodnie z nowelizacją będą:
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
- strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
- strefa usługowa;
- strefa handlu wielkopowierzchniowego;
- strefa gospodarcza;
- strefa produkcji rolniczej;
- strefa infrastrukturalna;
- strefa zieleni i rekreacji;
- strefa cmentarzy;
- strefa górnictwa;
- strefa otwarta;
- strefa komunikacyjna.
Wyznaczając powyżej opisane strefy planistyczne, opisane w punkcie od 1 do 3 w pierwszej kolejności rada gminy będzie musiała uwzględnić obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.
Gminne standardy urbanistyczne
Standardy urbanistyczne to normatywna część najważniejszych ustaleń w zakresie strefowania obszaru gminy oraz ustalania nieprzekraczalnych warunków realizacji inwestycji w zakresie parametrów i wskaźników urbanistycznych Fakultatywnie przyjmowanym elementem gminnym standardów urbanistycznych będą standardy dotyczące dostępności obiektów infrastruktury społecznej.
Gminne standardy urbanistyczne zostaną podzielone na obligatoryjne oraz fakultatywne. W standardach obligatoryjnych określona zostanie maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy oraz maksymalny udział powierzchni zabudowy w strefach planistycznych i minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
Fakultatywne gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmą zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej jak szkoły podstawowe czy obszary zieleni publicznej. W tym zakresie za zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż̇ 1500 m w miastach oraz 3000 m poza miastami. Jest ona liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy danej działki do budynku szkoły podstawowej.
Przez zapewnienie dostępu do obszarów zieleni publicznej rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż 1500 m od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż̇ 3 ha oraz 3000 m od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż̇ 20 ha. Droga ta jest liczona jako dojście ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy danej działki do granicy obszaru zieleni publicznej.
W przepisach dopuszczono odejście od minimalnego zakresu i domyślnych wartości gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej. Gminy mogą w ramach uchwały określić np. inne wartości w zakresie odległości obiektów infrastruktury społecznej od terenów mieszkaniowych lub powierzchni obszarów zieleni publicznej, od których liczone są standardy. Możliwe jest również wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.
Jednak zaproponowane przez gminę nowe minimalne wartości powierzchni obszarów zieleni publicznej od których wyznaczane będą standardy, nie mogą być mniejsze niż 50% podanych w ustawie wartości.
W ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej ustawodawca dopuścił dodatkowo możliwość ustalenia przez gminy zasad zapewnienia dostępu do przedszkola, żłobka, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki a także posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej
Jeżeli gmina określi gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, to w przypadku terenów mieszkaniowych będą one mogły być wyznaczane w planach miejscowych (w tym zintegrowanych planach inwestycyjnych) i w decyzjach o warunkach zabudowy tylko w przypadku spełnienia standardów dostępności infrastruktury społecznej. Oznacza to, w prost, że każda działka ewidencyjna w ramach tego terenu będzie musiała spełniać kryterium dostępności infrastruktury społecznej, by wyznaczenie całego terenu było możliwe.
Więcej o zmianach, które wprowadza nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czytaj w artykule: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z podpisem Prezydenta
