Rękojmia za wady nieruchomości. Prawa nabywcy w ramach rękojmi deweloperskiej

Podstawowym narzędziem prawnym w ręku konsumenta na rynku nieruchomości jest rękojmia – czyli prawo do reklamacji wad nabytego mieszkania czy domu. Możemy reklamować wady, które powstały i ujawniły się w procesie budowlanym, nawet jeżeli o nich wiedzieliśmy. Deweloper wg obowiązujących przepisów nie ma prawa wyłączyć ani ograniczyć swojej odpowiedzialności wynikającej z przepisów dot. rękojmi.

Na to, czy wady w naszej nieruchomości się pojawią nie mamy większego wpływu. Od nas jednak zależy, jak zareagujemy, jeżeli się pojawią. W jaki sposób uzyskać bezpłatną naprawę bądź finansową rekompensatę?

Podstawowym narzędziem prawnym w ręku konsumenta na rynku nieruchomości jest rękojmia – czyli prawo do reklamacji wad rzeczy. W niniejszym artykule Adam Rusiłowicz, prawnik, ekspert ds. prawa konsumenckiego i nieruchomości (blogdlakonsumenta.pl) omówi tę instytucję prawa cywilnego.

Czym jest rękojmia?

Rękojmia jest obok zastrzeżeń w protokole odbioru mieszkania od dewelopera (art. 27 Ustawy deweloperskiej) narzędziem prawnym konsumenta w sporach o wady z deweloperem. Mówiąc dokładniej, rękojmia to dział kodeksu cywilnego (art. 556 i kolejne) regulujący odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy. 

Rzeczą jest również nieruchomość. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady ukryte rzeczy, tj. takie, o których nie wiedzieliśmy w chwili zawierania umowy. W wypadku zakupu nieruchomości z poprzedzającą przeniesienie własności umową deweloperską ta zasada jest jednak zmodyfikowana. W takim scenariuszu możemy reklamować wady, które powstały i ujawniły się w procesie budowlanym, przed przeniesieniem własności, nawet jeżeli o nich wiedzieliśmy. Ważne jest jednak, żeby przy okazji aktu przeniesienia własności nie zrzekać się roszczeń z tytułu tych wad.

Jeżeli kupujemy gotową nieruchomość, bez umowy deweloperskiej, musimy liczyć się z tym, że wad jawnych, oczywistych, nie będziemy mogli skutecznie zareklamować. W takim wypadku od razu negocjujmy cenę.

Co ważne, deweloper na gruncie obecnie obowiązujących przepisów nie ma prawa wyłączyć ani ograniczyć swojej odpowiedzialności wobec konsumenta wynikającej z przepisów dot. rękojmi.

Ile czasu trwa odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości?

Zgodnie z art. 568 kodeksu cywilnego deweloper odpowiada za wady nieruchomości, które ujawnią się przed upływem pięciu lat od jej wydania. W praktyce reklamacje można składać nawet w szóstym roku, gdyż mamy na to minimum rok od ujawnienia się wady. Trzeba jednak pamiętać, że na nas będzie wówczas leżał obowiązek udowodnienia, że wada ujawniła się przed upływem pięciu lat od wydania nieruchomości.

W praktyce, jeżeli widzimy wadę, zróbmy zdjęcie i poinformujmy dewelopera pisemnie lub mailowo. Na reklamację przyjdzie czas, ale będziemy mieli dowód, że wada wystąpiła w czasie trwania jego odpowiedzialności.

Termin pięciu lat biegnie od dnia wydania nieruchomości. To zazwyczaj wcześniej niż przeniesienie własności. Wydaniem jest chwila objęcia w posiadanie. W wypadku zakupu butów w sklepie chwila ta jest oczywista, przy wydaniu nieruchomości bywa to mniej jednoznaczne. Uznaje się, że najczęstszym momentem wydania nieruchomości jest dzień otrzymania kluczy po spisaniu protokołu odbioru nieruchomości.

Jakie wady możemy reklamować w ramach rękojmi  deweloperskiej?

Nie da się wymienić ich wszystkich, będą to zarówno niezgodności z umową jak i regułami sztuki budowlanej. Przykładowo:

• mniejsza powierzchnia użytkowa mieszkania niż wynika to z umowy,
• niedomykające się drzwi wejściowe,
• zła izolacja fundamentów powodująca wilgoć w mieszkaniu,
• krzywo wylana posadzka,
• źle docieplony fragment budynku,
• porysowane szyby w oknach i tak dalej.

Polecamy do sprawdzenia 6 punktów, które należy sprawdzić przy odbiorze technicznym mieszkania.

Żądania w ramach rękojmi za wady nieruchomości

Teoretycznie żądania są cztery:

• naprawy,
• wymiany,
• obniżenia ceny o konkretną kwotę,
• bądź zwrotu pieniędzy po odstąpieniu od umowy (tylko dla wad istotnych).

W praktyce, z powodów oczywistych, bardzo rzadko dochodzi do wymiany nieruchomości w ramach roszczeń z rękojmi. Odstępować od umowy zazwyczaj nie chcą sami konsumenci, w związku z tym dwoma najczęstszymi roszczeniami są: naprawa i obniżenie ceny. Warto jednak wiedzieć, że jeżeli już w pierwszej reklamacji na daną nieruchomość zażądamy obniżenia ceny, deweloper może się na to nie zgodzić. Zgodnie z art. 560 § 1 kodeksu cywilnego deweloper może zablokować zwrot żądanej sumy pieniędzy np. poprzez niezwłocznie przeprowadzoną naprawę.

Warto nadmienić jednym zdaniem, że odstąpienie od umowy w pewnych sytuacjach nie jest pozbawione sensu. Fakt wzrostu cen nieruchomości można następnie uwzględnić w ramach roszczeń odszkodowawczych.

Ile czasu na odpowiedź na złożoną reklamację ma deweloper?

Na omawiane wyżej żądania naprawy bądź obniżenia ceny nieruchomości o konkretną kwotę deweloper ma 14 dni kalendarzowych na odpowiedź. Brak odpowiedzi w myśl art. 561⁵ kodeksu cywilnego oznacza uwzględnienie żądania reklamującego. Termin 14-dniowy nie dotyczy odstąpienia od umowy i żądania zwrotu pieniędzy.

Jak złożyć reklamację z rękojmi do dewelopera?

Po pierwsze, jeżeli wada ujawni się w przeciągu pierwszego roku od wydania nieruchomości, to zgłośmy to deweloperowi niezwłocznie. Czas na reklamację z konkretnymi roszczeniami przyjdzie później, a my skorzystamy z domniemania odpowiedzialności dewelopera za wadę z art. 556² kodeksu cywilnego. 

Po drugie, reklamacje zawsze składajmy na trwałym nośniku – to jest mailowo lub pisemnie. Nigdy telefonicznie czy ustnie na spotkaniu.

Po trzecie,  w reklamacji powinniśmy być precyzyjni – szczegółowo opisać reklamowaną wadę i określić czego z jej tytułu oczekujemy. Jeżeli naprawy, to warto napisać w jaki sposób powinna przebiegać i jaki stan ma zostać osiągnięty. Jeżeli oczekujemy obniżenia ceny, to o jaką kwotę i dlaczego (tutaj ważna jest treść art. 560 § 3 kodeksu cywilnego). W praktyce przy określeniu roszczeń często wskazana jest konsultacja u fachowca bądź rzeczoznawcy i otrzymanie dokumentu z diagnozą lub wyceną.

Po czwarte, być zdeterminowanym. Nie zawsze reklamacje są od razu uwzględniane, nie zawsze jest szybko, ale z mojego doświadczenia – determinacja popłaca. Odrzucenie reklamacji nie powinno nas specjalnie zaskakiwać, to jest tak naprawdę początek sporu. Oczywiście w razie bardziej zaawansowanego sporu z deweloperem, szczególnie przy roszczeniach dużej wartości, warto rozważyć zaangażowanie profesjonalnego pełnomocnika.

Autorem tekstu jest Adam Rusiłowicz, prawnik, ekspert ds. prawa konsumenckiego, autor bloga: blogdlakonsumenta.pl

W razie pytań, kontakt do autora: [email protected]

Polecamy także tekst o tym jakie prawa kupującym daje nowa ustawa deweloperska: Ustawa Deweloperska a nowe uprawnienia nabywców mieszkań w przypadku wad lokalu