Rozbudowa domu - jakich formalności dopełnić, jakie są koszty?

Rozbudowa domu różni się od remontu, nadbudowy czy przebudowy. Każda z tych inwestycji wymaga spełnienia innych formalności. Dowiedzmy się zatem, jak zgodnie z prawem przeprowadzić rozbudowę domu.

Na czym polega rozbudowa domu?

Przepisy prawa budowlanego nie zawierają jednoznacznej definicji pojęcia rozbudowy. Z art. 3 pkt. 6 ustawy prawo budowlane (dalej: UPB) wynika jedynie, że rozbudowa, podobnie jak nadbudowa, jest rodzajem budowy. Zgodnie z tym przepisem, przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego.

W praktyce przyjmuje się, że rozbudowa domu to wykonanie prac budowlanych mających na celu powiększenie istniejącego już budynku. Może być ona przeprowadzona:

• w poziomie (wszerz) – poprzez dobudowanie pomieszczeń do budynku z zajęciem części gruntu (powiększa się wówczas także powierzchnia zabudowy obiektu),
• w pionie (w górę) – poprzez nadbudowanie piętra lub adaptację poddasza (zwiększa się wówczas wyłącznie powierzchnia użytkowa domu).

Zarówno rozbudowa jak i nadbudowa domu wiążą się z powstaniem nowych pomieszczeń, a więc powiększeniem powierzchni użytkowej oraz kubatury budynku. Będzie to zatem dobudowanie dodatkowego pokoju, czy ogrodu zimowego, albo powiększenie salonu np. poprzez zabudowę podcienia, lub tarasu, dobudowanie kolejnej kondygnacji lub pomieszczenia nad garażem, czy też adaptacja poddasza. Różnica między rozbudową a nadbudową polega jedynie na tym, że podczas rozbudowy zwiększa się również powierzchnia zabudowy obiektu (czyli dodatkowo zajmujemy jakąś część gruntu), a przy nadbudowie - pozostaje ona bez zmian.

Jakich formalności należy dopełnić przy rozbudowie domu?

Krok 1. Sprawdzamy plan miejscowy lub warunki zabudowy

Pierwszym naszym krokiem, po podjęciu decyzji o rozbudowie domu, powinno być ustalenie, czy gmina ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy), obejmujący działkę, na której posadowiony jest budynek. Plan taki zawiera warunki dotyczące kształtowania zabudowy, obejmujące również możliwości powiększenia domu, dlatego jeśli okaże się, że w naszej gminie obowiązuje taki plan, dalsze działanie powinno być stosunkowo proste.

Aby uzyskać dostęp do planu składamy do gminy wniosek o wydanie wypisu oraz wyrysu z planu miejscowego. Nie ma przy tym obowiązku podawania celu, w jakim zamierzamy go wykorzystać. Organ administracji nie może odmówić nam wydania tych dokumentów.

Jeżeli zaś na interesującym nas terenie nie ma planu miejscowego, powinniśmy wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wzór takiego wniosku znajdziemy na stronie internetowej danego urzędu. Wystarczy wypełnić wniosek i uzupełnić go o opis planowanej rozbudowy oraz podanie docelowych parametrów domu.

Krok 2. Zlecamy projekt rozbudowy domu

Kolejnym krokiem powinno być zlecenie sporządzenia projektu rozbudowy. Powinna to zrobić osoba wpisana na listę członków izby samorządu zawodowego i posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania. Jest bardzo ważne, by projektant dopasował nowe rozwiązania do istniejącej konstrukcji budynku oraz do planistycznych wymogów gminy. 

Do opisu technicznego, będącego składową projektu, dołączamy tzw. opinię geotechniczną, z opisem warunków gruntowych panujących na działce oraz możliwości posadowienia obiektu, a w razie potrzeby również odpowiednią ekspertyzę techniczną z wynikami badania geotechnicznego. Jest to o tyle istotne, że z uwagi na intensywny rozwój infrastruktury często zdarza się, że budynki sadowione są na terenach o niekorzystnych warunkach geotechnicznych.

Nie można zapomnieć o tym, że projekt rozbudowy i nadbudowy domu wymaga sporządzenia także części instalacyjnej przez uprawnionych do tego projektantów.

Krok 3. Zlecamy ekspertyzę techniczną istniejącego budynku

Po sporządzeniu projektu rozbudowy powinniśmy zlecić ekspertyzę techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.

Każda rozbudowa powinna zostać poprzedzona ekspertyzą techniczną. Stanowi ona opracowanie szersze niż opinia techniczna. Zawiera opis badanych elementów, ocenę stanu budynku, charakterystykę wszelkich uszkodzeń, takich jak rysy, pęknięcia, zagrzybienia czy zawilgocenia, wraz z podaniem możliwej przyczyny ich powstania oraz zalecenia sposobu ich naprawy.

Celem ekspertyzy jest określenie przyczyn ewentualnych nieprawidłowości, jak i wskazanie skutecznych sposobów ich usunięcia.

Krok 4. Zgłaszamy rozbudowę domu do właściwego organu

W dniu 24 czerwca 2015 roku weszła w życie bardzo istotna nowelizacja przepisów prawa budowlanego. Zniosła ona m.in. wymóg uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku rozbudowy domu jednorodzinnego. Zwolnienie to dotyczy jednak wyłącznie tych inwestycji, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją. Oddziaływanie takie może polegać na wibracjach, hałasie, zakłóceniach elektrycznych albo zanieczyszczeniach powietrza, wody lub gleby, bądź też pozbawieniu lub ograniczeniu możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, czy dopływu światła dziennego. W takim przypadku organ odmówi przyjęcia naszego zgłoszenia i nakaże nam uzyskać pozwolenia na budowę.

W praktyce w zdecydowanej większości przypadków rozbudowa planowana z zachowaniem przepisowych odległości od granic z sąsiednimi działkami nie wykracza poza teren danej działki, a zatem wystarczające będzie zgłoszenie robót budowlanych. Zgłoszenia takiego dokonujemy w starostwie lub w urzędzie miasta (w przypadku miasta na prawach powiatu, prezydent ma uprawnienia do działania jako organ powiatu, tj. starosta).

Zgłoszenia możemy dokonać:

• osobiście podczas wizyty w urzędzie,
• listownie nadając wniosek wraz z niezbędną dokumentacją na przykład w placówce pocztowej,
• elektronicznie poprzez portal e-Budownictwo (wystarczy założyć Profil Zaufany i wypełnić odpowiedni formularz załączając do niego niezbędne dokumenty).

Zgłoszenie budowy powinniśmy złożyć przed rozpoczęciem robót budowlanych. Rozpoczęcie budowy bez zgłoszenia bądź zanim zostanie ono ocenione przez właściwy organ, uznane zostanie za samowolę budowlaną. Wówczas będziemy musieli przejść przez procedurę legalizacyjną w nadzorze budowlanym i ponieść wysokie opłaty legalizacyjne albo organ zobowiąże nas do rozbiórki obiektu budowlanego.

Od 5 lipca 2021 roku zgłoszenie możemy złożyć w formie elektronicznej za pomocą portalu e-Budownictwo. Jeśli nie jesteśmy w stanie ustalić gdzie zrealizować usługę, wystarczy wejść na stronę https://www.biznes.gov.pl/ i podać dokładne miejsce inwestycji. System automatycznie wygeneruje dla nas informację o adresie urzędu, do którego powinniśmy zgłosić budowę.

Do zgłoszenia powinniśmy dołączyć:

• trzy egzemplarze projektu rozbudowy wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli roboty budowlane mają być wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, powinniśmy dołączyć pozwolenie na wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku. Jeżeli reprezentuje nas pełnomocnik, dołączamy dodatkowo pełnomocnictwo – wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej za jego udzielenie.

Sprawdź aktualne stawki opłaty skarbowej w budownictwie

Krok 5. Organ sprawdza kompletność naszego zgłoszenia rozbudowy

Jeśli organ stwierdzi, że nasze zgłoszenie ma braki, wyśle nam postanowienie wzywające do ich usunięcia podając w nim termin, w którym należy to zrobić. W przypadku nieusunięcia braków w terminie, otrzymamy decyzję o sprzeciwie wobec rozbudowy.

Z kolei w przypadku nie zapłacenia opłaty skarbowej za dokonanie zgłoszenia lub za pełnomocnictwo, urząd wyznaczy nam termin od 7 do 14 dni na jej uiszczenie. Jeśli nie uczynimy tego we wskazanym terminie, organ zwróci nam zgłoszenie rozbudowy. Zwrot zgłoszenia następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje nam zażalenie.

Krok 6. Organ wydaje decyzję o rozbudowie

Urząd oceni, czy możemy przystąpić do rozbudowy na podstawie zgłoszenia. Sprawdzi przy tym:

• zgodność projektu rozbudowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania i innymi aktami prawa miejscowego. W przypadku braku planu, organ sprawdzi zgodność projektu z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• zgodność projektu z wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności zawartymi w decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych (o ile była wymagana),
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi,
• kompletność projektu budowlanego i posiadanie wszelkich wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń oraz – sporządzoną przez projektanta – informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego,
• zaświadczenie, wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego, o wpisaniu autora projektu na listę członków izby.

Jeżeli złożone przez nas dokumenty nie spełnią tych wymagań, organ nakaże nam usunięcie wskazanych nieprawidłowości. Zrobi to w formie postanowienia, w którym wskaże nam termin usunięcia nieprawidłowości. Jeśli tego nie zrobimy, organ wyda decyzję o sprzeciwie wobec zgłoszonej przez nas rozbudowy.

Organ wyda decyzję o sprzeciwie na wykonanie zgłoszonej przez nas rozbudowy, jeśli:

• zgodnie z przepisami wymaga ona pozwolenia na budowę,
• jest ona niezgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania terenu,
• jest niezgodna z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy,
• jest niezgodna z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• jest niezgodna z innymi aktami prawa miejscowego lub innymi przepisami,
• nie uzupełnimy braków zgłoszenia.

Urząd może też w decyzji o sprzeciwie nakazać nam uzyskanie pozwolenia na budowę. Będzie tak, gdy rozbudowa może:

• naruszyć ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• naruszyć ustalenia decyzji o warunkach zabudowy,
• powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
• skutkować pogorszeniem stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
• doprowadzić do pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych,
• powodować wprowadzenie i zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (gdy nasza inwestycja oddziałuje na sąsiednie działki).

Jeśli nasze zgłoszenie spełnia wszystkie wymagania, to urząd przyjmie zgłoszenie budowy tzw. milczącą zgodą. Urząd nie musi w takim przypadku wysyłać nam żadnego pisma o zgodzie na rozbudowę. Może jednak, przed upływem terminu 21 dni, wydać nam z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Krok 7. Odbieramy od organu projekt budowlany i dziennik budowy

Po przyjęciu zgłoszenia urząd ostempluje nasz projekt i wyda nam dwa ostemplowane egzemplarze oraz dziennik budowy. Dziennik budowy wydawany jest przez organ z urzędu, co oznacza, że nie musimy składać wniosku o jego wydanie. Ewentualnie organ może zobowiązać nas do zwrotu związanych z tym kosztów. Wysokość takiej opłaty ustala urząd.

Po otrzymaniu dziennika budowy, powinniśmy zwrócić uwagę, czy:

• dziennik budowy jest opieczętowany na każdej stronie,
• na stronie tytułowej wpisany jest: numer dziennika, data wydania oraz liczba stron dziennika, imię i nazwisko lub nazwa (firma) inwestora, rodzaj i adres budowy, numer i data zgłoszenia.

 Na pierwszej stronie otrzymanego dziennika budowy wpisujemy imię i nazwisko lub nazwę (firmę) wykonawcy lub wykonawców oraz osób sprawujących kierownictwo budowy i robót budowlanych, nadzór autorski i inwestorski. Podajemy ich specjalności i numery uprawnień budowlanych. Osoby te potwierdzają podpisem i datą przyjęcie powierzonych im obowiązków. Urząd może przed upływem terminu 21 dni wydać nam z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do złożonego zgłoszenia budowy z projektem budowlanym. Po otrzymaniu takiego zaświadczenia możemy rozpocząć rozbudowę.

Rozpoczynamy rozbudowę domu

Przed przystąpieniem do rozbudowy domu, musimy dopełnić jeszcze paru formalności. Przede wszystkim ustanawiamy kierownika rozbudowy. Co do zasady należy to do obowiązków inwestora, lecz istnieje możliwość wskazania, w treści umowy z wykonawcą, że to on ma go zatrudnić. Przy rozbudowie może się okazać, że konieczny będzie jeszcze wniosek o wyłączenie przewidzianego do zabudowy gruntu z produkcji rolnej, nawet jeżeli działka jako całość jest przewidziana pod zabudowę. Taką decyzję również podejmuje starosta. Trzeba będzie poczekać na jej wydanie, a następnie uprawomocnienie, bez tego nie możemy przystąpić do rozbudowy. Ostatnim krokiem jest złożenie w starostwie zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót.

Do rozbudowy możemy przystąpić po:

• upływie 21 dni od złożenia zgłoszenia, pod warunkiem, że urząd nie wniósł sprzeciwu w tym terminie,
• otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Warto też pamiętać, że przy budowie domu jednorodzinnego możliwe jest:

• wybudowanie ściany bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną albo w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m – pod warunkiem, że działka ma szerokość mniejszą niż 16 m;
• wybudowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką, jeśli będzie on przylegał (czyli tzw. "dostawienie się") całą powierzchnią swojej ściany do istniejącego lub projektowanego budynku na sąsiedniej działce dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę – pod warunkiem, że część wybudowanego budynku, leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki, będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący bądź projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;
• rozbudowanie budynku istniejącego, usytuowanego w odległości od sąsiedniej działki budowlanej mniejszej niż 4 m (dom zwrócony ścianą z oknami albo drzwiami w stronę tej granicy) lub 3 m (gdy nie ma on okien albo drzwi w stronę tej granicy), pod warunkiem, że w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary - oraz nadbudowanie tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien ani drzwi;
• wybudowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych bądź drzwiowych.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.);
• Ustawa z dnia 20 lutego 2015 roku o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 443);
• Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 1420 ze zm.);
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 6 września 2021 r. w sprawie sposobu prowadzenia dzienników budowy, montażu i rozbiórki (Dz.U. 2021 poz. 1686);
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 12 lutego 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych (Dz.U. 2021 poz. 304);
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 25 czerwca 2021 r. w sprawie wzoru oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (Dz.U. 2021 poz. 1170).