Rząd chce walczyć z patodeweloperką! Czy nowe przepisy ograniczą naginanie prawa przez deweloperów?

Rząd przygotowuje nowe przepisy, które mają walczyć z patodeweloperką. Mają one ukrócić działania deweloperów, którzy chcąc zmaksymalizować zyski z inwestycji, nie zwracają uwagi na dobro przyszłych mieszkańców. Jak Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zapobiegać temu zjawisku?

Spis treści

1. Walka z patodeweloperką - zmiany w przepisach
2. Większe odległości między blokami
3. Balkony mają zapewniać prywatność
4. Lokal użytkowy nie będzie dowolnie „przekształcany” na mieszkanie
5. Walka z patodeweloperką - większe nasłonecznienie
6. Prawo budowlane a place zabaw
7. Ograniczenie „betonozy" i zwiększenie terenu biologicznie czynnego
8. Zmiana przepisów dotyczących grodzenia osiedli
9. Wymóg przeprowadzania badania poziomu hałasu
10. Zmiana dotycząca wliczania balkonów do powierzchni zabudowy
11. Walka z patodeweloperką i zmiany w przepisach - podsumowanie

Walka z patodeweloperką - zmiany w przepisach

W pierwszym tygodniu stycznia 2023 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło proponowane zmiany, jakie mają zostać wprowadzone do Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dalej „Rozporządzenie”, do ustawy Prawo budowlane, jak również do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak podało Ministerstwo, zmiany te mają na celu „wyjście naprzeciw” mieszkańcom nowych osiedli, których jakość życia, zdaniem resortu jest coraz to bardziej obniżana przez niewłaściwe, często obchodzące przepisy prawa. W artykule przedstawimy zmiany proponowane w Rozporządzeniu, które mają zniwelować zjawisko patodeweloperki.

Większe odległości między blokami

Według aktualnie obowiązujących przepisów usytuowanie budynku na działce ma uwzględniać takie kryteria jak: minimalną odległość od granicy działki z działką sąsiadującą, przesłanianie i nasłonecznienie przez odpowiednią liczbę godzin w ciągu dnia oraz przepisy przeciwpożarowe.

Obecnie, co do zasady, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

• 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
• 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy, jednak w tym przypadku dopuszcza się usytuowanie w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

Przepisy dopuszczają nawet sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Inne jeszcze postanowienia określają minimalne odległości w stosunku do zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej, czy też budynków gospodarczych. Należy jednak mieć na uwadze, że odpowiednie skorzystanie z wyjątków, czy też rozwiązań technicznych powoduje, że w.w. minimalne odległości można znacznie zmniejszyć. Wtedy, właściciel sąsiedniej niezabudowanej działki, w przyszłości może doznać ograniczenia w kwestii możliwości jej zabudowy.

Rozwiązanie proponowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii to zwiększenie minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki do 6 m.

• Nowe Prawo budowlane - od 2023 duże zmiany w przepisach! Co zmieni nowelizacja ustawy Prawo budowlane?

Balkony mają zapewniać prywatność

Aktualnie nie ma przeciwwskazań do tworzenia bardzo dużej liczby choćby małych powierzchniowo balkonów w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. W Rozporządzeniu znaleźć można co prawda rozwiązania, które określają parametry wysokościowe dla budowania balkonów, czy też parametry materiałowe, chociażby w zakresie tego, jaka ma być posadzka balkonu. Natomiast kwestia tak istotna jak odległość balkonów od siebie czy odpowiedni rodzaj przegród stosowanych na balkonach nie została do tej pory przez ustawodawcę uregulowana. Prowadzi to do sytuacji, że balkony powstają często w zbyt bliskiej do siebie odległości, a jeśli budowane są na jednej płycie balkonowej, nie są oddzielone w sposób zapewniający pełną prywatność. To samo dotyczy loggi.

Resort proponuje, aby między balkonami na odrębnej płycie balkonowej było min. 4 m odległości, a gdy odległość jest mniejsza  lub w przypadku balkonów na jednej płycie, konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości. Resort nie precyzuje co dokładnie rozumie pod pojęciem odpowiedniej grubości i wysokości przegród, jednak w bliskiej przyszłości należy spodziewać się doprecyzowania tych kwestii w projekcie zmian do Rozporządzenia, który został przez resort zapowiedziany.

Lokal użytkowy nie będzie dowolnie „przekształcany” na mieszkanie

Aktualnie, w związku z wymogiem metrażowym jaki przewidziany jest Rozporządzeniem, mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Przepis ten jest jednak często obchodzony. Zdarzają się bowiem przypadki, w których lokale użytkowe bez wymogu, co do minimalnej powierzchni, są sprzedawane jako np. lokale inwestycyjne i wykorzystywane jak mieszkania. Niewątpliwie w przypadku kupna takiego lokalu cel inwestycyjny często będzie zachowany, ale trudno nazwać tego typu kwaterę mieszkaniem czy nawet apartamentem.

Rozwiązanie proponowane przez resort polega na tym, że minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku będzie musiała wynosić 25 m² (tyle ile minimalna powierzchnia mieszkania). Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być lokalizowane na poziomie parteru budynku, z bezpośrednim dostępem do nich z ulicy. W przypadku potrzeby wydzielenia lokali o mniejszej powierzchni np. na innych kondygnacjach, będzie można skorzystać z odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (wniosek organu administracji budowlanej do ministra).

Walka z patodeweloperką - większe nasłonecznienie

Aktualnie zgodnie z Rozporządzeniem, pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 7.00-17.00. W mieszkaniach wielopokojowych powyższe wymagania powinny być spełnione przynajmniej dla jednego pokoju. W przypadku budynków zlokalizowanych w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

Rozwiązanie proponowane przez resort to zwiększenie nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych do 3,5 h (wyjątkiem pokoje zlokalizowane w zabudowie śródmiejskiej). Nie wiadomo jednak jaki los w kwestii nasłonecznienia czeka budynki w zabudowie śródmiejskiej. Aktualne ograniczenia do 1,5 h dziennie, wydają się nie do zaakceptowania, jeśli w mamy na celu komfort życia mieszkańców takich nieruchomości.

Prawo budowlane a place zabaw

O tym jak mają wyglądać place zabaw, a dokładniej jakie mają mieć minimalne wyposażenie, przepisy w zasadzie nie mówią. W Rozporządzeniu znajdziemy jedynie informacje o powierzchni placu zabaw, jego nasłonecznieniu, czy też odległości chociażby od ulicy. Powyższa luka prawna spowodowała, że niejednokrotnie widzimy place zabaw składające się z jednej piaskownicy, czy huśtawki, a także usytuowane w zupełnie przypadkowym miejscu, bez względu na realne potrzeby mieszkańców.

Jakie rozwiązanie proponuje resort? Aktualnie trwają prace nad uszczegółowieniem kwestii wyglądu placu zabaw, jego powierzchni i wyposażenia. Zagadnienie to pozostaje więc w tym momencie niewiadomą, jednak biorąc pod uwagę cel, w jakim zmiany mają być wprowadzane, można optymistycznie stwierdzić, że „coś” się poprawi. Czy wystarczająco, aby mówić o komforcie i lepszej jakości życia mieszkańców? O tym przekonamy się po przygotowaniu projektu konkretnych zmian w treści Rozporządzenia.

Ograniczenie „betonozy" i zwiększenie terenu biologicznie czynnego

Aktualnie w Prawie budowlanym jedynie place zabaw i miejsca rekreacyjne w zabudowie mieszkalnej wielorodzinnej doczekały się doprecyzowania, ile procent ich powierzchni ma znajdować się na terenie biologicznie czynnym. Jest to 30 %. Brak uregulowania co do pozostałych, publicznych placów czy skwerów, spowodowało, że są one otoczone chodnikami, betonowymi doniczkami, w których sadzone są krzewy i drzewa.

Rozwiązanie proponowane przez resort to konieczność zapewniania na placach i skwerach publicznych co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.

Zmiana przepisów dotyczących grodzenia osiedli

Aktualnie bardzo często spotkać się można z masowym grodzeniem budynków mieszkalnych wielorodzinnych znajdujących się obok siebie, co w oczywisty sposób wydłuża drogę dojścia np. do klatki. Argumentem zwolenników takich rozwiązań jest większe bezpieczeństwo i ochrona mienia mieszkańców, z czym trudno się sprzeczać.

Resort proponuje wprowadzenie przerw pomiędzy terenami, które umożliwiają obejście osiedla w racjonalnym czasie. Tutaj podobnie jak w przypadku innych proponowanych rozwiązań również mamy do czynienia z pojęciem nieostrym - „racjonalny czas”, które na ten moment nie zostało zdefiniowane.

Wymóg przeprowadzania badania poziomu hałasu

Aktualnie często zdarzają się przypadki, że nowe budynki mają gorszą izolacją akustyczną niż wymagana. Resort proponuje wprowadzenie wymogu przeprowadzania badania poziomu hałasu przed oddaniem budynku do użytku.

Zmiana dotycząca wliczania balkonów do powierzchni zabudowy

Aktualnie na podstawie przepisów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane balkony nie są wliczane do powierzchni zabudowy. Jednak zgodnie z przepisami dotyczącymi planowania przestrzennego jest różnie, czasem są wliczane, czasem nie. Resort proponuje, aby zgodnie z planowanymi zmianami przepisów o planowaniu przestrzennym, do powierzchni kondygnacji nie były wliczane powierzchnie balkonów, logii i tarasów, a powierzchnia zabudowy ma być liczona po obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych.

Walka z patodeweloperką i zmiany w przepisach - podsumowanie

Niewątpliwie zjawisko potocznie nazywane „patodeweloperką” jest nam wszystkim bardzo dobrze znane. Każdego dnia widzimy budynki mieszkalne wielorodzinne usytuowane zbyt blisko od siebie, pozbawione intymności. Wprowadzenie proponowanych zmian co do zasady należy ocenić pozytywnie, niemniej z ostateczną oceną rozsądniej będzie wstrzymać się do czasu, aż konkretne zmiany w formie projektów przepisów zostaną przez resort przedstawione.

Reasumując aktualnie nie wiemy, czy ogłoszony katalog zmian jest już zamknięty, czy nieostre pojęcia, o których była mowa w artykule, zostaną sprecyzowane w sposób nie pozostawiający kolejnej luki prawnej. Warto jednak mieć na uwadze, że sama zmiana przepisów w zakresie teoretycznych wymogów nie wystarczy. Należałoby nadto uczynić skuteczniejszą kontrolę organów nadzoru budowlanego, co umożliwiłoby realne egzekwowanie nowych rozwiązań.

Ponadto, ograniczenia co do minimalnej powierzchni dla lokalu usługowego, zapewne ukrócą proceder sprzedaży lokali usługowych poniżej 25 m² jako mini apartamentów, ale dojdzie do pogłębienia i tak już istniejące kryzysu na rynku mieszkań, który aktualnie objawia się w tym, że potrzeby mieszkaniowe bardzo dużej części populacji nie są zaspokojone. Większe lokale są droższe, co czyni je często mniej atrakcyjnymi w zakupie, czy najmie, biorąc pod uwagę możliwości majątkowo - zarobkowe polskiego społeczeństwa. Mniejsza liczba dostępnych mieszkań niewątpliwie wygeneruje też jeszcze większe ceny mieszkań, które już aktualnie poszybowały do poziomu nieosiągalnego dla przeciętnego obywatela.