Scalanie działek ułatwia budowę domów

Scalanie działek i ich ponowny podział ma pozwolić na lepsze gospodarowanie gruntami przeznaczonymi zwłaszcza pod zabudowę mieszkaniową.

Zasady scalania działek (gruntów) i ich ponownego podziału na działki reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.(t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Zasady te dotyczą (art.101-108) nieruchomości położonych na obszarach, które w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone na cele inne niż rolne i leśne.

Treść ustawy o gospodarce nieruchomościami

Dotyczy to najczęściej terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Oprócz wytyczenia nowych działek ustala się również tereny, przez które będą przebiegać drogi dojazdowe do tych działek. Przepisy ustawowe precyzuje natomiast obowiązujące od dziś rozporządzenie z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. nr 86, poz. 736).

Szczegóły scalania działek i podziału gruntu

Wynika z niego, że to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien określać szczegóły podziału nieruchomości. Scalenia i podziału nieruchomości można bowiem dokonać wtedy, gdy działki te leżą w granicach obszarów określonych w planie miejscowym. Całą procedurę można też uruchomić, gdy poproszą o to właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem.
Procedura podziału i scalenia zaczyna się od uchwały rady gminy w tej sprawie. W uchwale radni określają, jakie tereny obejmie procedura, z tym że zabudowane części nieruchomości mogą być objęte uchwałą tylko za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych.

Uczestnicy podziału lub scalania działek

Właściciele i użytkownicy wieczyści oraz samoistni posiadacze nieruchomości objętych scaleniem i podziałem są uczestnikami postępowania w sprawie scalenia i podziału gruntu. Drugi etap postępowania to zawiadomienie wszystkich uczestników postępowania o przystąpieniu do scalania i podziału. Właściciele nie muszą się biernie przyglądać poczynaniom gminy – mogą ze swojego grona wybrać radę uczestników scalenia (liczy ona nie więcej niż 10 osób). Rada może opiniować projekt uchwały rady gminy o podziale. Ponadto, projekt uchwały musi być przedstawiony uczestnikom scalenia na okres 21 dni w siedzibie gminy.
W tym czasie można składać różne wnioski, np. określić, jaką działkę chciałoby się otrzymać po ponownym podziale. Ostateczną decyzję co do tego, czy i w jaki sposób uwzględnić te wnioski i uwagi, podejmuje rada gminy w uchwale o scaleniu i ponownym podziale. Jeśli postępowanie zostanie przeprowadzone na ich wniosek, koszty scaleniowo-podziałowe ponoszą uczestnicy postępowania proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych procedurą.

Uchwała ta jest też podstawą do zmian w księgach wieczystych. W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste gruntu składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączny metraż jest równy powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce. Metraż każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości. Za pomniejszenie zainteresowani dostają odszkodowania.

Za lepszą działkę trzeba zapłacić

Scalenie i ponowny podział działek wiąże się z uporządkowaniem i lepszym wykorzystaniem przestrzeni, która najczęściej jest potem wykorzystywana pod budownictwo mieszkaniowe. Dzięki temu wartość nieruchomości może wzrosnąć – w związku z tym muszą oni wnieść tzw. opłatę adiacencką. Opłata ta może sięgać nawet 50% wzrostu wartości nieruchomości, ale dokładną stawkę określa rada gminy w uchwale scaleniowo-podziałowej. Wartość działek przed i po całej operacji ustala rzeczoznawca majątkowy.