Mieszkania lokatorskie. Czym są mieszkania lokatorskie? Ile trzeba za nie zapłacić?
Mieszkania lokatorskie uznawane są za najtańszy sposób na zamieszkanie we własnym M. Mieszkania lokatorskie są tańsze od deweloperskich i nie wymagają od lokatorów zdolności kredytowej. Ale prawda jest taka, że mieszkania lokatorskie nie do końca można uznać za własne. Jak wygląda prawo własności do mieszkania lokatorskiego? Ile wynoszą opłaty za takie mieszkanie?
Spis treści
- Mieszkanie lokatorskie czyli jakie?
- Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
- Jak zamieszkać w mieszkaniu lokatorskim?
- Gdzie powstają mieszkania lokatorskie?
- Ile kosztuje mieszkanie lokatorskie? Przykładowa inwestycja
Mieszkania lokatorskie to odpowiedź na potrzeby mieszkaniowe ogromnej części polskiego społeczeństwa. Młodych ludzi często nie stać na zakup własnego M, przez brak możliwości uzyskania kredytu bankowego. Wynajmowanie mieszkania z kolei, to rozwiązanie doraźne, bez poczucia bezpieczeństwa.
Mieszkanie lokatorskie czyli jakie?
Mieszkanie lokatorskie to potoczna nazwa spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkaniowego. Oznacza to, że właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia. Osoby zamieszkujące mieszkanie lokatorskie nie mają do niego prawa własności.
Lokatorzy spółdzielczych lokatorskich mieszkań mogą ich oczywiście używać, ale nie mogą sprzedać, darować komuś, wziąć kredytu na to mieszkanie czy założyć księgi wieczystej. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej porównywane jest zatem do najmu. Osoba, której przysługuje mieszkanie lokatorskie podlega jednak takiej samej ochronie przed osobami trzecimi jak właściciel. Może więc wnosić o ochronę sądową w przypadku bezprawnie zajętego mieszkania lub o zaprzestanie naruszenia posiadania.
Warto tez wiedzieć, że prawo do lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu. Dziedziczny jest jedynie wkład mieszkaniowy, który spółdzielnia musi zwrócić spadkobiercy w przypadku śmierci członka spółdzielni. Jeżeli prawo do lokalu przysługiwało wspólnie małżonkom, nie wygasa, lecz przechodzi na małżonka żyjącego. Jeśli nie był członkiem spółdzielni, przysługuje mu roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
Przypomnijmy, że uchwalona w lipcu 2017 przez Sejm nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiła spółdzielniom mieszkaniowym budowę mieszkań o statusie lokatorskim. Co zmieniła?
► Wyeliminowano niektóre bariery w budowaniu nowych mieszkań w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich, bo tak zakłada Narodowy Program Mieszkaniowy. Chodzi o ułatwienie realizacji przez spółdzielnie nowych inwestycji, zwiększających podaż mieszkań użytkowanych na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
► Wprowadzono rozwiązania, dzięki którym najemcy dawnych mieszkań zakładowych, przejętych nieodpłatnie przez spółdzielnie mieszkaniowe, mogą nabywać zajmowane mieszkania na własność.
► Określono zasady zwrotu wkładu mieszkaniowego osobie uprawnionej w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, który nie podlega zbyciu w przetargu oraz zasady wnoszenia wkładu mieszkaniowego przez członka, który ubiega się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, do którego wygasło prawo tej osobie.
► Uregulowano zasady uzyskania członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych oraz zasady powstania członkostwa w spółdzielni w przypadku nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także prawa spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.
► Ustawa określa, że już w umowie podpisywanej na wstępie, spółdzielnia ma prawo określić, który lokal po jakim czasie może zostać wykupiony.
► Kolejna zmiana dotyczyła lustracji i funkcji lustratora – nie będzie mogła nim być osoba pełniąca jakieś funkcje w spółdzielniach mieszkaniowych, z zdarzały się takie przypadki co było powodem konfliktów między władzami i mieszkańcami. Zmieniły się też uprawnienia ministra infrastruktury i budownictwa wobec spółdzielni mieszkaniowych, który dla oceny, czy spółdzielnia działa zgodnie z prawem, może żądać przedstawienia przez nią dokumentów, a w przypadku podejrzenia naruszenia przez spółdzielnię prawa – wnioskować o przeprowadzenie w niej lustracji.
► Spółdzielnie mieszkaniowe muszą w ciągu 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, rozliczyć – z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości – zewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu.
► Doprecyzowano rozwiązanie, zgodnie z którym od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele muszą uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości (stanowiących mienie spółdzielni), które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Jak zamieszkać w mieszkaniu lokatorskim?
Na dane mieszkanie należy po prostu się zapisać w bazie na stronie mieszkanialokatorskie.pl. Osoby, które dokonają zgłoszenia otrzymają w określonym terminie maila ze specjalnym linkiem kierującym do formularza zapisów. Ważna jest szybka rejestracja po otrzymaniu linku ze względu na ograniczoną liczbę mieszkań - liczy się kolejność zapisów.
Nabycie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania nie wiąże się z wykazaniem się zdolnością kredytową. W pierwszym etapie konieczne jest podpisanie umowy rezerwacyjnej i wpłata w przykładowej wysokości 4000 zł. Następny krok to podpisanie umów o wybudowanie i ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W okresie 21 dni od dnia podpisania ww. umowy konieczne będzie uzupełnienie wkładu mieszkaniowego (ustalany wcześniej, najczęściej wysokości 20-30% wartości mieszkania).
Spłata pozostałej części kredytu, jaki zaciągnie Spółdzielnia w części przypadającej na dany lokal następuje dopiero po zasiedleniu. W miesięcznych opłatach, wraz z kosztami eksploatacyjnymi, lokatorzy spłacają ratę kredytu. Wysokość spłacanego kredytu będzie wynikała z podpisanej przez Spółdzielnię umowy kredytowej, której wyciąg będzie załącznikiem do umowy o budowę.
Po spłaceniu całości zadłużenia możliwe jest wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę. Kredyt przewidziany jest do spłaty przez trzydzieści lat, ale wcześniejsza spłata zadłużenia umożliwi wcześniejsze wyodrębnienie i nabycie lokalu na własność.
Gdzie powstają mieszkania lokatorskie?
Mieszkania lokatorskie budowane są albo planowane już w kilku miejscach Polski. Np. Spółdzielnia Mieszkaniowa Zakoniczyn w Gdańsku rozpoczyna inwestycję mieszkaniową, dzięki której powstaną 363 mieszkania, w tym 322 mieszkania spółdzielcze – lokatorskie. Ponadto duże osiedle (1039 mieszkań w 26 budynkach) z mieszkaniami lokatorskimi ma powstać we Wrocławiu. Do budowy mieszkań lokatorskich (ma być ich 50) przygotowuje się też Legnica.
Ile kosztuje mieszkanie lokatorskie? Przykładowa inwestycja
Spółdzielnia mieszkaniowa w Jaworze zakończyła budowę pilotażowego budynku w ramach programu "Mieszkania Lokatorskie". To jeden z pierwszych projektów, który powstaje we współpracy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.
Aby zarezerwować swoje przyszłe mieszkanie lokatorzy nie musieli posiadać zdolności kredytowej. Byli zwolnieni z tego obowiązku dzięki Spółdzielni, która ma możliwość zaciągnięcia niskooprocentowanego kredytu na 30 lata. Spółdzielnia w Jaworze skorzystała z tej możliwości jako jedna z pierwszych w kraju. Budowa mieszkań lokatorskich trwała 2 lata.
Cena wybudowania metra kwadratowego (wraz z gruntem) wyniosła jedyne 3600 zł. Osoby zainteresowane ustanowieniem na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, musiały wpłacić obowiązkowy wkład własny, w wysokości 25% wartości mieszkania. Lokatorzy będą spłacać mieszkania w comiesięcznym czynszu, a już po 5 latach będą mogli wykupić je na własność, bądź dalej spłacać razem ze spółdzielnią.
Inwestycja w Jaworze obejmuje jeden budynek - to 60 mieszkań, dwu- i trzypokojowych, o powierzchni od 37 do 62 m². Każde mieszkanie ma komórkę lokatorską, naziemne miejsce parkingowe i balkon (w cenie). Mieszkania lokatorskie oddawane są w stanie deweloperskim, do wykończenia przez lokatorów.
Miesięczny koszt przykładowego, 40-metrowego lokalu to około 540 zł spłaty mieszkania i 400 zł opłat (ze zużyciem mediów).
