Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat. Co trzeba wiedzieć?

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku PIT w wysokości 19%. Okres 5 lat liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Sprawdź, co jeszcze musisz koniecznie wiedzieć jeśli decydujesz się na sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat.

Spis treści

1. Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat
2. Jak liczyć okres 5 lat od nabycia nieruchomości?
3. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat a spadek
4. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, która stanowi majątek wspólny małżonków
5. Jak liczyć dochód od sprzedaży nieruchomości?
6. Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat
7. Do kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
8. Korekta podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat
9. Przedawnienie podatku od sprzedaży nieruchomości

Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat

Sprzedaż nieruchomości (odpłatne zbycie) obejmuje:

• sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej ma obowiązek uiścić z tego tytułu podatek dochodowy w wysokości 19%.

Należy przy tym wyjaśnić, że odpłatne zbycie nieruchomości rozumiane jest jako sprzedaż, zamiana i inne odpłatne (tzn. za wynagrodzeniem) rozporządzenie nieruchomością lub prawem majątkowym przenoszące własność na drugi podmiot (np. w drodze umowy odpłatnego zniesienia współwłasności).

Jak liczyć okres 5 lat od nabycia nieruchomości?

Sposób liczenia 5-letniego okresu od chwili nabycia nieruchomości lub praw jest kluczowy. W przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zdefiniowano pojęcia „nabycie”. Nie wskazano także, czy chodzi tu o nabycie odpłatne czy nieodpłatne ani na podstawie jakiej czynności prawnej ma nastąpić nabycie nieruchomości. Dlatego też należy przyjąć, że z nabyciem nieruchomości mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do tej nieruchomości, niezależnie od charakteru czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia tego prawa własności.  A zatem może to być zarówno kupno nieruchomości, jak i odziedziczenie, czy też wejście w jej posiadanie w wyniku zamiany, itp. 

Charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia prawa własności nieruchomości lub praw majątkowych ma pewne znaczenie przy sposobie ustalania, czy upłynął od tej chwili okres pięciu lat.

I tak np. podatnik, który zbył nieruchomość (grunt stanowiący jego własność), na której wybudowano budynek (rozpoczęto budowę), nie może liczyć pięcioletniego terminu odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg 5 lat należy bowiem liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Nie ma tu znaczenia data wybudowania budynku.

Z kolei w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z wybudowanym budynkiem, bieg terminu 5 lat liczy się odrębnie dla budynku i odrębnie dla gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym, gdyż budynek wybudowany na takim gruncie stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przy zbyciu nieruchomości przekształconej ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, datą nabycia lokalu przekształconego ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność (wraz z udziałem w gruncie bądź z udziałem w prawie współużytkowania wieczystego gruntu) jest data nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. A zatem okres 5 lat należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat a spadek

Wiele wątpliwości podatników budzi ustalenie chwili nabycia nieruchomości w drodze spadku w szczególności gdy spadkobierców było kilku i miał miejsce dział spadku. Podstawowe pytanie dotyczy tego, czy do nabycia nieruchomości dochodzi w chwili śmierci spadkodawcy i otwarcia spadku czy też w chwili tzw. działu spadku. Dodatkowym utrudnieniem jest fakt, iż sytuacja ta często bywa różnie oceniana przez organy podatkowe i sądy.

Zgodnie z art. 924 kodeksu cywilnego z chwilą śmierci spadkodawcy dochodzi do otwarcia spadku, zaś chwila ta, na mocy art. 925 k.c. stanowi moment nabycia przez spadkobiercę spadku. Należy zatem przyjąć, że chwilą nabycia nieruchomości w drodze spadku jest chwila śmierci spadkodawcy, w której to spadkobierca nabywa spadek. A zatem zbywając taką nieruchomość pięcioletni termin należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła śmierć spadkodawcy, a zarazem nabycie spadku, w skład którego wchodziła nieruchomość (wyrok NSA z 13 września 2011 r., sygn. II FSK 500/10).

Należy podkreślić, że dotyczy to zarówno sytuacji, gdy spadek wraz z wchodzącą w jego skład nieruchomością przypadł w całości jednemu spadkobiercy, jak i przypadku gdy spadkobierców było wielu a odziedziczona nieruchomość stanowiła współwłasność, która później została zniesiona w drodze działu spadku.

Tym samym za błędne należy uznać stanowisko niektórych organów podatkowych, że momentem nabycia nieruchomości odziedziczonej przez kilka osób jest chwila działu spadku. Dokonanie działu spadku oznacza jedynie zniesienie pomiędzy spadkobiercami współwłasności odziedziczonej nieruchomości i nie ma nic wspólnego z chwilą jej nabycia.

Dodatkowo zwolnienie spadkobiercy z zapłaty 19% podatku w przypadku sprzedaży przez niego odziedziczonej nieruchomości będzie przysługiwało po 5 latach od nabycia spadku, ale te 5 lat liczone jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę. Jest to istotna zmiana w ustawie o PIT obowiązująca od 2019, która w praktyce oznacza, że większość spadkobierców nie zapłaci podatku dochodowego.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, która stanowi majątek wspólny małżonków

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat przez małżeństwo bez konieczności płacenia podatku możliwa jest jeśli:

• sprzedaż nieruchomości nie wiążę się z prowadzonej firmy,
• nieruchomość może zostać sprzedana po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

 Obydwa warunki muszą być spełnione równocześnie.

Jak liczyć dochód od sprzedaży nieruchomości?

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów. Różnicę tę należy dodatkowo powiększyć o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochód = (przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych – koszty uzyskania przychodu) + suma odpisów amortyzacyjnych

Przez przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych należy rozumieć wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Jednakże w sytuacji gdy bez uzasadnionej przyczyny ustalono cenę znacznie odbiegającą od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód taki określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. 

Przychód = wartość wyrażona w cenie określonej w umowie - koszty odpłatnego zbycia

Z kolei kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nabytych odpłatnie są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. 

Koszty uzyskania przychodu = udokumentowane koszty nabycia (lub wytworzenia) + udokumentowane nakłady zwiększające wartość

Do kosztów nabycia nieruchomości zalicza się przede cenę zakupu, ale nie tylko. Będą to również inne wydatki związane z tym nabyciem, takie jak np.:

• wynagrodzenie notariusza,
• podatek od czynności cywilnoprawnych,
• opłata sądowa od wniosku o wpis nieruchomości do księgi wieczystej.

Natomiast nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości są np. wydatki na modernizację lokalu. Istotne jest, aby nakłady te były odpowiednio udokumentowane. Ich wysokość ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, są corocznie podwyższane. Podwyższanie tych kosztów rozpoczyna się od roku następującego po roku, w którym nabyto (lub wybudowano) zbywaną nieruchomość (lub prawa majątkowe), a kończy w roku poprzedzającym rok podatkowy, w którym są one zbywane. Koszty podwyższane są w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez GUS w Monitorze Polskim (koszty podwyższane co roku o stopień inflacji).

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat

Sprzedając prywatną nieruchomość w okresie 5-letnim, o którym mowa w ustawie o PIT, można skorzystać ze zwolnienia podatkowego, czyli tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF). Warunkiem skorzystania z ulgi, jest przeznaczenie środków otrzymanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Z tego artykułu dowiesz się co można odliczyć korzystając z ulgi mieszkaniowej Ulga mieszkaniowa 2021

Do kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Niezależnie od tego, czy dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu, czy tej jest zwolniony z podatku, podatnik po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie powinien złożyć zeznanie roczne PIT-39. W zeznaniu tym należy wykazać kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych (zarówno opodatkowanego jak i zwolnionego). Zeznanie należy złożyć w terminie od dnia 15 lutego do 30 kwietnia.

Podatnik ma obowiązek wykazać dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe poniósł przed złożeniem zeznania, czy zamierza je ponieść w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.

Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych należy uiścić w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli do 30 kwietnia.

Korekta podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat

Należy pamiętać, że podatnik, który wykaże w PIT-39 kwotę uzyskanego dochodu jako wolnego od podatku, mimo niespełnienia warunków uprawniających do skorzystania ze ulgi, będzie miał obowiązek złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z naliczonymi odsetkami za zwłokę. Odsetki naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności (terminu do złożenia PIT-39), do dnia zapłaty podatku włącznie.

Natomiast podatnik, który odprowadzi 19% podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, a w terminie trzyletnim przychody z odpłatnego zbycia przeznaczy na wskazany w przepisach cel mieszkaniowy, będzie mógł złożyć korektę PIT-39 wraz z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty.

Przedawnienie podatku od sprzedaży nieruchomości

Zobowiązanie podatkowe ulega przedawnieniu po upływie 5 lat. Termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Ponieważ termin płatności podatku upływa dnia 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, pięcioletni okres przedawnienia rozpoczyna swój bieg z końcem tego roku, w którym upływa termin płatności podatku.

Podstawa prawna:

art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19, art. 30e, art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25-30, art. 22 ust. 6c-6f, art. 45 ust. 1a pkt 3Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.).