Tego nie trzymaj w garażu podziemnym! Łamiesz przepisy
Garaże podziemne są powszechne. Częściej zresztą mają one postać podziemnych miejsc parkingowych niż klasycznych garaży. Ostatnio stały się przedmiotem licznych konfliktów między użytkownikami. Wspólnoty lub spółdzielnie mieszkaniowe coraz częściej ustanawiają różne zakazy, np. gromadzenia w nich zbędnych rzeczy z mieszkania.
Spis treści
- Miejsce w garażu podziemnym: do czego może służyć?
- Zarząd nie może ograniczyć prawa własności
- Korzystanie ze wspólnych części nieruchomości
- Zakaz legalny: złamanie przepisów trudne do wyegzekwowania
Zakazy takie ujęte są w formie regulaminów korzystania z garażu podziemnego. Czy wspólnoty i spółdzielnie mają prawo do takich regulacji?
Miejsca postojowe w garażach podziemnych coraz częściej służą nie jako plac postojowy dla samochodów - a więc zgodnie ze swoim przeznaczeniem - a składowisko różnych sprzętów i przedmiotów, które tradycyjnie upychało się na strychach lub w piwnicach.
Miejsce w garażu podziemnym: do czego może służyć?
Teraz jest to trudne, bo w wielu budynkach wielorodzinnych deweloperzy piwnic nie przewidują w projektach w ogóle. W przypadku miejsc postojowych w garażach do ich urządzenia w nowym budynku zmuszają przepisy prawa budowlanego, a do wyposażania je w piwnice - nie.
W konsekwencji wiele osób kupuje mieszkanie „z dobrodziejstwem inwentarza”, czyli z miejscem w garażu podziemnym, bo innej opcji nie ma. Zresztą, kto nie zakłada, że wcześniej czy później nie wejdzie w posiadanie pojazdu, a wtedy o parking martwić się nie będzie trzeba. Jeśli są chętni, na ten okres przejściowy miejsce się wynajmuje. Gdy nie ma popytu na najem, pojawia się pokusa, by ten plac jakoś zagospodarować. Poza wózkami, rowerami i innymi drobnymi pojazdami trafiają tam więc stare meble i inne sprzęty domowe kategorii "a może się przyda".
Nie wszystkim sąsiadom taka rupieciarnia się podoba - oczywiście najmniej tym zmotoryzowanym. I to głównie z ich inicjatywy zarządy wspólnot mieszkaniowych wprowadzają zakazy, czy starają się ściśle uregulować, co na takim miejscu można trzymać i na jakich warunkach. Czy mają do tego prawo? Zdania są podzielone, bo przepisy prawa powszechnie obowiązującego kwestii tej szczegółowo nie regulują.
Zarząd nie może ograniczyć prawa własności
W jednym prawnicy są zgodni. Zakres uprawnień zarządu wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej w przypadku podziemnych garaży jest dokładnie taki sam jak w odniesieniu do pozostałych części nieruchomości.
Ujmując rzecz ogólniej, zarząd może ustalać zasady korzystania ze wspólnych części nieruchomości, nic mu jednak do tego jak właściciel korzysta ze swojej własności. Prawo własności jest nadrzędne nawet nad innymi regulacjami prawnymi, bo ściśle jego granice określa kodeks cywilny, akt najwyższej rangi poza konstytucją.
Przekładając to na praktykę. Jeśli miejsce w garażu podziemnym zostało kupione jako oddzielna nieruchomość i stanowi pełną własność, to jego posiadacz decyduje o tym jak go użytkuje i nikt go w tym prawie może ograniczać. Gdy zaś miejsce w garażu podziemnym stanowi część wspólną nieruchomości, podobnie jak w przypadku korytarzy, wind, wózkowni itp. pomieszczeń wspólnych, zarząd wspólnoty może określać zasady korzystania z garażu podziemnego, a użytkownicy powinni się do regulaminu dostosować.
Korzystanie ze wspólnych części nieruchomości
Nie oznacza to, że w tym drugim przypadku można prawa użytkownika miejsca garażowego ograniczyć dowolnie. Muszą być przy tym dotrzymane przepisy ogólnie obowiązującego prawa. Po pierwsze więc, zarząd wspólnoty do stworzenia takiego regulaminu musi mieć upoważnienie wszystkich członków – jako uchwałę walnego zgromadzenia. Potem już gotowy regulamin powinien być ponownie przegłosowany – na walnym zebraniu członków albo drogą zbierania zaocznie głosów.
Gdy regulamin zostanie przyjęty większością głosów, powinni mu się podporządkować wszyscy członkowie wspólnoty. Jeśli jednak ktoś się z nim nie zgadza – z całą regulacją lub konkretnym zapisem – może uchwałę zaskarżyć do sądu. Wówczas to sąd rozstrzygnie o ważności bądź nie regulaminu określającego zasady korzystania z garażu podziemnego stanowiącego część wspólną nieruchomości.
Aby sąd nie zakwestionował takiego regulaminu, jego postanowienia muszą mieć też podstawę w powszechnie obowiązującym prawie. Najczęściej zarządy wspólnot przygotowujące takie regulaminy odwołują się do art. 61 Prawa budowlanego. Przepis ten nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek zapewnienia – przy dochowaniu należytej staranności – bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych związanych z działaniem człowieka lub sił natury, które mogą spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Na tej podstawie, na przykład odwołując się do zagrożenia pożarowego, można zakazać trzymania na miejscach parkingowych przedmiotów łatwopalnych: od kanistrów z paliwem po stare meble czy kartony z książkami.
Zakaz legalny: złamanie przepisów trudne do wyegzekwowania
Legalne ustanowienie regulaminu zakazującego gromadzenia na miejscu parkingowym w garażu podziemnym rzeczy innych niż samochód nie rozwiązuje problemu.
W praktyce za samo złamanie regulaminu trudno bowiem ukarać. Ani spółdzielnia, ani zarząd wspólnoty, czy nawet cała wspólnota, nie ma uprawnień do karania.
Bezradność ta ujawniła się już wcześniej, gdy wspólnota lub spółdzielnia ustanawiała zakaz – wcześniej wjazdu do garaży podziemnych samochodów napędzanych gazem, a teraz aut elektrycznych. Ani policja, ani straż miejska nie podejmuje interwencji w sprawie naruszenia regulaminu w postaci wjazdu takich aut do garażu. Ryzyko wybuchu czy pożaru bowiem to nie to samo co zagrożenie życia czy zdrowia, a dopiero w takich przypadkach na terenach prywatnych interweniują służby publiczne.
Oczywiście to nie znaczy, że właściciel auta na gaz czy samochodu elektrycznego – a teraz także użytkownik miejsca postojowego łamiący regulamin, który zabrania trzymania rzeczy łatwopalnych – pozostaje całkowicie bezkarny.
Jeśli dojdzie za jego sprawą do wybuchu czy pożaru, ryzykuje obowiązkiem pokrycia wszystkich szkód. I to zarówno na podstawie ogólnej odpowiedzialności wobec wspólnoty, jak i roszczeń poszczególnych członków wspólnoty – współwłaścicieli garażu podziemnego. Mogą oni domagać się od niego np. zrekompensowania zarobków utraconych wskutek zniszczenia konkretnie ich samochodu czy innych związanych z wybuchem lub pożarem strat.
