Ustawa deweloperska do poprawy. Spór o rachunek powierniczy w ustawie deweloperskiej
Nowelizacja ustawy deweloperskiej wzbudza wiele emocji. Polski Związek Firm Deweloeprskich (PZFD) oprotestował poprawkę Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) dotyczącą otwartego rachunku powierniczego. Urząd zaproponował więc kompromisowe rozwiązanie. Jakie?
Ustawą deweloperską nazywana jest powszechnie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która obowiązuje od przeszło sześciu lat. Głównym celem ustawy deweloperskiej jest ochrona pieniędzy nabywców mieszkań i domów, które wpłacają w trakcie ich budowy. Na czym polega ta ochrona?
Rachunek powierniczy w ustawie deweloperskiej
Wpłaty muszą trafiać na specjalny rachunek powierniczy w banku. Zgodnie z ustawą deweloperską przedsiębiorcy mogą zaproponować swoim klientom rachunek powierniczy zamknięty lub otwarty. Z punktu widzenia kupujących nowe mieszkania i domy, bezpieczny jest rachunek powierniczy zamknięty. Deweloper nie może bowiem sięgnąć po zgromadzone na takim rachunku wpłaty do czasu zakończenia inwestycji i przekazania własności mieszkań lub domów.
Dla dewelopera może to jednak oznaczać wyższe koszty, gdy musi posiłkować się kredytem, albo pozyskiwać kapitał na rynkach finansowych, np. sprzedając akcje lub obligacje.
Dlatego firmy deweloperskie najczęściej proponują rachunek powierniczy otwarty. Bank wypłaca im bowiem gromadzone na nim pieniądze w miarę postępu robót. Oczywiście po upewnieniu się, że deweloper wydaje wpłaty swoich klientów zgodnie z przeznaczeniem.
Ustawa deweloperska zawiera też rozwiązania, dzięki którym klienci bankrutującej firmy nie tracą wszystkiego. W takim przypadku utworzą oni Zgromadzenie Nabywców będące uprzywilejowaną grupą wierzycieli. Mogą oni zdecydować o kontynuowaniu inwestycji.
Ustawa deweloperska chroni wystarczająco
Według PZFD, ustawa deweloperska działa bez zarzutu, o czym może świadczyć fakt, że wszystkie dotychczasowe bankructwa firm deweloperskich dotyczyły inwestycji bez rachunku powierniczego. Mimo to UOKiK przygotował projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, w którym początkowo proponował m.in. radykalną zmianę formuły rachunku powierniczego otwartego. Miał on zawierać dodatkowe zabezpieczenie w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej. Proponowane przez UOKiK rozwiązanie nie spodobało się jednak deweloperom, którzy ostro je oprotestowali.
„Zmiana ta doprowadzi do wyeliminowania mniejszych firm deweloperskich, tworząc pole międzynarodowym przedsiębiorstwom posiadającym dostęp do zagranicznego kapitału – napisał w oświadczeniu PZFD. I przekonuje, że "skutki dla rynku będą opłakane, co będzie widoczne szczególnie w mniejszych miejscowościach". PZFD ostrzega też przez znacznym wzrostem kosztów inwestycji, co odbije się na cenach mieszkań.
Ustawa deweloperska nie zapewnia bezpieczeństwa
UOKiK wyjaśnia w uzasadnieniu projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej, że rachunek powierniczy otwarty w obecnej formule „nie zapewnia nabywcy pełnej ochrony w przypadku upadłości dewelopera”, i że „pomimo obowiązujących już od 1 stycznia 2016 r. zmian postępowania upadłościowego wobec deweloperów, nadal istnieje ryzyko utraty przez nabywcę zarówno wpłaconych środków finansowych, jak i samej nieruchomości”.
Autorzy projektu przekonują, że rynki mieszkaniowe charakteryzują się cyklicznością, a dotychczasowy okres funkcjonowania ustawy deweloperskiej przypadał na okres dobrej koniunktury. To dlatego nie było upadłości firm deweloperskich. Problem w tym, że – jak czytamy w uzasadnieniu – „proces realizacji budynków przez firmy deweloperskie jest długotrwały, wysokokosztowy i ryzykowny, dlatego należy odejść od modelu, w którym nabywca ma ponosić ryzyko, którego nie chce podjąć bank czy też ubezpieczyciel”.
Zmiana w ustawie deweloperskiej niepotrzebna
Do sporu deweloperów z UOKiK włączyło się Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. W uwagach dotyczących propozycji zmian w ustawie deweloperskiej resort skupia się na poprawce dotyczącej rachunku powierniczego otwartego. Wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń przyznał rację PZFD. Według tego polityka, „zaproponowane rozwiązanie sprawia, iż wyższy poziom bezpieczeństwa środków nabywców mieszkań zostanie osiągnięty kosztem braku możliwości realizacji celów polityki mieszkaniowej państwa”. Min. Soboń obawia się znaczącego spadku podaży mieszkań, ponieważ część deweloperów nie uzyska w bankach komercyjnych oferty prowadzenia zamkniętego rachunku powierniczego lub rachunku otwartego z dodatkowym zabezpieczeniem w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w ustawie deweloperskiej
UOKiK zaproponował więc rozwiązanie kompromisowe – utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który miałby zapewnić pełne bezpieczeństwo wszystkim nabywcom mieszkań i domów (garaży), którzy finansują ich budowę. Równocześnie UOKiK zgodził się, żeby pieniądze klientów firm deweloperskich w dalszym ciągu trafiały na otwarty rachunek powierniczy (bez żadnych dodatkowych zabezpieczeń) lub na rachunek zamknięty.
Zgodnie z projektem, składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą wpłacali deweloperzy, jako określony procent każdej wpłaty klientów na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. UOKiK proponuje, aby dla tego pierwszego maksymalna stawka wynosiła 5%, a dla drugiego – 1%.
Więcej poprawek w ustawie deweloperskiej
W projekcie nowelizacji ustawy deweloperskiej UOKiK proponuje ponadto wprowadzenie obowiązku posiadania rachunku powierniczego dla każdego zadania inwestycyjnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Obecnie deweloper otwiera jeden rachunek, na którym deponowane są wpłaty wszystkich nabywców mieszkań i domów budowanych w ramach danego przedsięwzięcia. Problem w tym, że w praktyce wiele przedsięwzięć deweloperskich to zadania wieloetapowe – składające się z wielu zadań inwestycyjnych. Takie przedsięwzięcie może trwać kilka lat, a w tym czasie wiele się może zdarzyć. W przypadku upadłości dewelopera istnieje zaś ryzyko, że straty poniosą kupujący mieszkania w ramach poszczególnych zadań inwestycyjnych.
Deweloperzy nie będą też już mogli zażądać wpłacania pieniędzy bezpośrednio na ich konto. Wyjaśnijmy, że mają oni do tego prawo, jeśli wieloetapową inwestycję rozpoczęli przed majem 2012 r., czyli przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. UOKiK ocenia, że rachunkiem powierniczym nie jest objętych nawet kilkanaście procent nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów. Nowela skasuje taką możliwość.
