Ustawa o użytkowaniu wieczystym poprawiona w ekspresowym tempie
Ustawa o użytkowaniu wieczystym już nie zagraża część spółdzielni, przedsiębiorców, firm deweloperskich a nawet spółek państwowych. Sejm w trybie pilnym przyjął poprawki rządu, bez których mogłoby one nie przetrwać operacji przekształcania użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi we własność.
Chodzi o ustawę o przekształceniu prawa użytkowanie wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która weszła w życie zaledwie dwa miesiące temu, a już wymagała poprawienia. I to ekspresowego. 4 grudnia 2018 r. rząd skierował do Sejmu nowelizację ustawy o użytkowaniu wieczystym, a dwa dni później trafiła pod głosowanie. Pośpiech był konieczny, bo nowelizacja musi wyeliminować ustawowe niedoróbki jeszcze przed 1 stycznia 2019 r., czyli zanim rozpocznie się operacja przekształcania użytkowania wieczystego. Ostatecznie nowelizacja ustawy o użytkowaniu wieczystym ukazała się w Dzienniku Ustaw 31 grudnia 2018 r. (zobacz treść tej nowelizacji)
Ustawa o użytkowaniu wieczystym grozi zablokowaniem transakcji
Przypomnijmy, że potwierdzeniem przekształcenia użytkowania wieczystego ma być zaświadczenie. Na jego wydanie urzędnicy w gminie lub starostwie mają nawet rok. Na wniosek zainteresowanego taki dokument może być wydany w ciągu 4 miesięcy. Zaświadczenie dostaną także sądy prowadzące księgi wieczyste w celu dokonania w nich wpisu własności gruntu.
Problem w tym, że w praktyce ta procedura może się znacznie wydłużyć. Operacja obejmie ok. 2,5 mln właścicieli mieszkań i domów, którzy co rok płacą opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu w wysokości 1% jego wartości. Powszechne są obawy, że ustawa o użytkowaniu wieczystym zahamuje obrót mieszkaniami i domami. Od samego początku zwracali na to uwagę nie tylko sami urzędnicy, ale także pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz deweloperzy.
W szczególnie kłopotliwej sytuacji znalazłyby się osoby i firmy, które są związane umowami przedwstępnymi zobowiązującymi do ustanowienia odrębnej własności lokali w terminie krótszym, niż w okresie przewidzianym do wydania zaświadczenia w zwykłym trybie.
Dlatego rząd zaproponował poprawkę, dzięki której właściciele sprzedający nieruchomość (w tym deweloperzy przenoszący własność lokali) lub zaciągający kredyty hipoteczne będą uzyskiwali zaświadczenie w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.
Ustawa o użytkowaniu wieczystym groźna dla deweloperów
O wiele bardziej zagrożone były spółdzielnie i firmy dysponujące np. mieszkaniami na wynajem czy lokalami użytkowymi w budynkach mieszkalnych. W Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD) zwracają uwagę, że wszystko przez niespodziewany problem z pomocą publiczną, którą w sensie prawnym otrzymają przedsiębiorcy, którzy zamiast użytkowania wieczystego otrzymają prawo własności.
Wyjaśnijmy, że zgodnie z ustawą o użytkowaniu wieczystym, przez 20 lat co roku współużytkownicy wieczyści będą płacili tzw. opłatę przekształceniową, której wysokość jest równa wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste w dniu przekształcenia. Oznacza to, że własności gruntu będzie przekazana za 20% jego własności, zaś 80% wartości jest formą darowizny. Jednak przedsiębiorcy z niej nie skorzystają. PZFD wyjaśnia, że jeśli mieszkanie stanowi majątek firmy, to te 80% jest traktowana jako pomoc publiczna.
Problem w tym, że pomoc publiczna dla jednego przedsiębiorcy może wynieść maksymalnie 200 tys. euro w ciągu 3 lat (dopuszczalna pomoc publiczna de minimis). Jeśli firma posiada wiele mieszkań, np. na wynajem, zakładowych itp., to całą nadwyżkę ponad 200 tys. euro musi zwrócić, i to natychmiast. Ponieważ przekształcenie użytkowania wieczystego ma się dokonać z mocy prawa, więc przedsiębiorcy nie mogą z niego nie skorzystać.
W PZFD podkreślają, że potężne kłopoty grożą deweloperom posiadającym niesprzedane mieszkania. Działki deweloperskie mają bowiem najczęściej wartość od kilku do nawet kilkudziesięciu milionów złotych. Wielu deweloperów stanęłoby w obliczu upadłości. Jeden z największych deweloperów w kraju oszacował, że w samym 2019 r. musiałby zwrócić 400 mln zł. Zagrożone były także postpaństwowe przedsiębiorstwa, które mają mieszkania zakładowe (np. spółki energetyczne, kopalnie czy PKP), firmy kupujące mieszkania na wynajem czy firmy, które podjęły się rewitalizacji kamienic i kupiły je na swój majątek, nawet jeśli planowały ich dalszą odsprzedaż nabywcom.
Czy ustawa o użytkowaniu wieczystym rozwiąże problem?
W obowiązującej już nowelizacji ustawy o użytkowaniu wieczystym znalazły się poprawki, dzięki którym spółdzielnie mieszkaniowe, spółki państwowe i przedsiębiorcy nie muszą jednorazowo zwracać całej pomocy publicznej z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego. Jedna z poprawek umożliwia wybór systemu płatności za przekształcenie użytkowania wieczystego. W grę wchodzi 20 opłat i ewentualna dopłata w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis, albo płatność długoterminowa przez okres od 33 do 99 lat, w zależności od wysokości stawki procentowej opłaty rocznej.
Równocześnie w ustawie przewidziano sytuację, w której nawet po kilku latach przedsiębiorca będzie mógł wybrać inny sposób płatności, niż ten który wybrał bezpośrednio po przekształceniu.
Dodajmy, że w Sejmie nie przeszła poprawka PO - Koalicji Obywatelskiej, która zakładała wydłużenie z jednego roku do 3 lat możliwości jednorazowego uregulowania opłaty przekształceniowej z 60% bonifikatą. Posłanka Małgorzata Chmiel przekonywała, że na taką jednorazową spłatę w pierwszym roku będą mogli sobie pozwolić tylko zamożni użytkownicy wieczyści. Biedni zapłacą zaś więcej.
Ustawowa bonifikata dotyczy jednak tylko gruntów państwowych. W przypadku gruntów należących do samorządów terytorialnych to gminy, powiaty czy województwa będą określały wysokość takiej ulgi. W Warszawie i Łodzi bonifikata będzie identyczna jak dla gruntów państwowych. Z kolei w Gdańsku radni podjęli decyzję o 95% opuście w przypadku jednorazowej spłaty należności.
