Utrzymanie obiektów budowlanych, ze szczególnym uwzględnieniem kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji w budynkach

Przepisy Prawa budowlanego nakładają na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz nakazują tym podmiotom utrzymywanie obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Zasady utrzymania obiektów budowlanych uregulowane zostały w szczególności w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290), dalej: „Prawo Budowlane”, innych ustawach oraz aktach wykonawczych do tych ustaw. Przepisy Prawa Budowlanego nakładają na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz nakazują tym podmiotom utrzymywanie obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Na mocy tej ustawy właściciel lub zarządca budynku są zobowiązani zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu, a sam obiekt budowlany mają obowiązek użytkować zgodnie z jego przeznaczeniem oraz z wymaganiami ochrony środowiska.

Przeznaczenie obiektu budowlanego może wynikać z jego charakteru (np. budynek mieszkalny lub obiekt małej architektury), z przepisów prawa (np. z przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) albo decyzji administracyjnej (np. przez wpisanie danego obiektu do rejestru zabytków). Ponadto obiekt budowlany powinien być utrzymywany we właściwym stanie technicznym i estetycznym.

Ponadto właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego

Określony powyżej obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego we właściwym stanie technicznym jest realizowany m. in. poprzez kontrolę jego stanu technicznego. Na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego zostały nałożone opisane poniżej obowiązki kontroli.

Kontrola polega na sprawdzeniu stanu technicznego:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych.

Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego powinna być dokonywana co najmniej raz do roku, a protokół z kontroli powinien zostać załączony do książki obiektu budowlanego. Ponadto w trakcie kontroli szczegółowo sprawdzane jest wykonanie zaleceń z poprzedniej kontroli.

Kolejna kontrola to kontrola polegająca na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania:

• obiektu budowlanego,
• estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
• instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego i przydatności do użytkowania powinna być dokonana co najmniej raz na 5 lat, a protokół z tej kontroli także powinien zostać załączony do książki obiektu budowlanego.

Kontrola instalacji

Następna z nałożonych na właściciela lub zarządcę kontroli polega na sprawdzeniu stanu technicznego:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych.

Kontrola stanu technicznego powinna być dokonywana co najmniej 2 razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².

Kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu powinna być dokonana każdorazowo w przypadku wystąpienia powyżej wymienionych czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury.

Wyłączenie obowiązku kontroli obiektu

Zgodnie z art. 62 ust. 2 Prawa Budowlanego obowiązek kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, a także instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska oraz instalacji gazowych oraz przewodów kominowych nie obejmuje właścicieli i zarządców:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
• obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz tych które nie wymagają pozwolenia na budowę.

Obowiązkowe kontrole systemu ogrzewania i klimatyzacji w budynkach

W związku z wejściem w życie w dniu 9 marca 2015 r. ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2014 r. poz. 1200) dalej: „Ustawa o charakterystyce energetycznej”, która stanowi transpozycję części postanowień dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z 19.5.2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz.Urz. UE L Nr 153 z 18.6.2010 r., s. 13) do krajowego porządku prawnego, zaistniała konieczność uchylenia większości przepisów ustawy – Prawo budowlane, dotyczących kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji.

Zagadnienia te są obecnie zawarte we wspomnianej Ustawie o charakterystyce energetycznej, na podstawie której właściciel lub zarządca budynku jest zobowiązany poddać budynki w czasie ich użytkowania kontroli:

1. okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego systemu ogrzewania, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych:
   
   • co najmniej raz na 5 lat - dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW,
   • co najmniej raz na 2 lata - dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW,
   • co najmniej raz na 4 lata - dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW,
2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.

Kontrole systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji obejmują ocenę sprawności tych systemów oraz ich dostosowania do potrzeb użytkowych budynku. Określenie częstotliwości przeprowadzania kontroli ma na celu wyeliminowanie ewentualnych nieprawidłowości w funkcjonowaniu instalacji lub urządzeń chłodniczych i grzewczych oraz zasygnalizowanie ewentualnych zagrożeń, które mogą być konsekwencją braku dostosowania się do zaleceń osoby przeprowadzającej kontrolę.

Kontrola systemu ogrzewania obejmie nie tylko kotły, ale cały system ogrzewania, który zakresem obejmuje także urządzenia instalacyjne. Zapewni to zwiększenie bezpieczeństwa użytkowania kontrolowanych systemów, a ponadto wyższą jakość przeprowadzanej kontroli, bowiem osoba uprawniona będzie zobligowana do wzięcia pod uwagę sprawności funkcjonowania wszystkich części, na które składa się system ogrzewania (a nie tylko kotła). Obowiązek kontroli dotyczy także urządzeń grzewczych zasilanych paliwem odnawialnym, a nie jak do tej pory tylko paliwem nieodnawialnym.

Warto podkreślić, iż przepisy art. 24 ust. 3 Ustawy o charakterystyce energetycznej, wprowadzają możliwość nieprzeprowadzania kontroli, w przypadku gdy od czasu poprzedniej kontroli nie dokonano zmian w systemie ogrzewania lub systemie klimatyzacji, mających wpływ na ich efektywność energetyczną.

Przedstawione powyżej rozważania wskazują na to, że po realizacji inwestycji, oddaniu jej do użytkowania, podlega ona przepisom rozdziału 6 Prawa Budowlanego – Utrzymanie obiektów budowlanych, a w tym zwłaszcza regulacji art. 61 Prawa Budowlanego, określającej omówione powyżej ogólne obowiązki właścicieli i zarządców w zakresie utrzymywania i użytkowania obiektów, jak też regulacji art. 62 Prawa budowlanego, normującego problematykę okresowych i cyklicznych kontroli przeprowadzanych przez ekspertów. Nieznajomość prawa szkodzi, a naruszenie przez właściciela lub zarządcę normy prawnej, określonej w art. 61 i 62 Prawa Budowlanego, wobec niespełnienia obowiązku dbałości o należyty stan obiektu lub niezapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, jest objęte sankcją karną pod postacią grzywny nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, kary ograniczenia wolności, a nawet kary pozbawienia wolności do roku.