Opłata za użytkowanie wieczyste: jak się bronić przed podwyżką opłaty za użytkowanie wieczyste?

Jednym z podstawowych obowiązków użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej jest uiszczanie opłaty za użytkowanie wieczyste. Wartość tej opłaty rocznej ustala się jako iloczyn stawki procentowej i wartości nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste. Wartość opłaty nie jest stała. Może ona podlegać aktualizacji na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Uwaga, można zakwestionować aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste!

Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami wynika głównie z faktu, że okres użytkowania wieczystego zazwyczaj jest bardzo długi (często jest to 99 lat) co może powodować, że wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nie odpowiada już realiom rynkowym. Aby zapobiec takiej sytuacji opłata może być zmieniona z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego.

Jak często aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste

Zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste może nastąpić nie częściej niż raz na trzy lata. Podstawą aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości. Nową, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, licząc od nowej wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji (art. 77 ust.1).

Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca tworząc operat bazuje na cenach transakcyjnych innych nieruchomości o podobnych parametrach. Ceny te są korygowane przez odpowiednie współczynniki uwzględniające na przykład lokalizację nieruchomości czy sąsiedztwo. Pod uwagę bierze się wyłącznie aktualne, rynkowe ceny nieruchomości podobnych. Tempo aktualizacji zależy od sytuacji na rynku nieruchomości. Jeżeli sytuacja ta jest dynamiczna i ceny wyraźnie rosną, to aktualizacje dokonywane są częściej. Nigdy jednak nie może to następować częściej niż raz na trzy lata.

Najczęściej aktualizacja jest dokonywana wzwyż. Zgodnie bowiem z art. 77 ust.2 jeżeli wartość nieruchomości na dzień aktualizacji byłaby niższa niż wartość tej nieruchomości ustalona w drodze przetargu na dzień oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. Zasada ta jest bezwzględnie stosowana w stosunku do wszystkich nieruchomości innych niż przeznaczone na cele mieszkaniowe. Nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe traktowane są bowiem inaczej. W stosunku do nich tylko przez pierwsze 5 lat od dnia zawarcia umowy użytkowania wieczystego stosuje się powyższą zasadę. Po tym okresie zakaz z art. 77 ust. 2 zdanie pierwsze nie obowiązuje. Oznacza to, że co do nieruchomości mieszkaniowych przez pierwsze 5 lat możliwe jest dokonywanie aktualizacji opłaty rocznej także w dół (obniżenie opłaty).

Ulgi przy nakładaniu opłaty za użytkowanie wieczyste

Często wzrost wartości opłaty rocznej po aktualizacji jest bardzo znaczny. Powoduje to trudności finansowe wielu użytkowników wieczystych. Aby temu zapobiec ustawa o gospodarce nieruchomościami rozbija podwyżkę na trzy kolejne lata. Nie dotyczy to jednak każdej podwyżki, ale tylko takiej, gdy zaktualizowana opłata roczna jest wyższa co najmniej dwukrotnie od dotychczasowej opłaty. W takiej sytuacji użytkownik wieczysty w pierwszym roku wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty (200%). Pozostałą kwotę, nadwyżkę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty, rozkłada się na dwa lata. Dwie raty nadwyżki powiększają opłatę roczną w kolejnych dwóch latach. Dopiero w trzecim roku od aktualizacji opłata roczna jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Schemat regulowania nadwyżki wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 maja 2014r. (II CSK 451/13). Sąd ten stwierdził, co następuje: „(…) W przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty osiągnie próg wyznaczony w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.”

Znaczną ulgą dla użytkownika wieczystego jest również to, że na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową, a zaktualizowaną, zalicza się wartość dokonanych przez niego nakładów. Pod uwagę brane są wyłącznie nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Uwzględnia się nakłady poniesione po ostatniej aktualizacji, jak również wcześniej, jeżeli nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Na tych samych zasadach rozlicza się również nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, jeżeli doprowadziły one do wzrostu wartości nieruchomości. Przez pojęcie nakładów koniecznych należy rozumieć poniesione przez użytkownika wieczystego nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014r., III CSK 42/13).

Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste oraz propozycja nowej

Ustawa o gospodarce nieruchomościami szczegółowo opisuje tryb wypowiadania dotychczasowej opłaty i jej aktualizacji. Zgodnie z art. 78 ust. 1 organ zamierzający zaktualizować opłatę powinien wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłaty najpóźniej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną . W jego treści, poza wypowiedzeniem, powinna być zawarta oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty. Ważnym elementem wypowiedzenia jest określenie sposobu obliczenia nowej stawki opłaty rocznej oraz pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Załącznikiem do wypowiedzenia są informacje o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Doręczenie wypowiedzenia następuje zgodnie z zasadami określanymi w kodeksie postępowania administracyjnego. Jeżeli jest kilku współużytkowników wieczystych tej same nieruchomości, to każdy z nich powinien otrzymać pismo wypowiadające. Wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej dokonane względem jednego ze współuprawnionych, nie skutkuje w stosunku do pozostałych współużytkowników. Jeżeli organ doręczy wiec wypowiedzenie tylko jednemu współużytkownikowi, to pozostałych obowiązywać będzie dotychczasowa opłata (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 marca 2015r., VI ACa 765/14).

Kwestionowanie podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste

Użytkownik wieczysty ma prawo do zakwestionowania aktualizacji opłaty. Może to zrobić w ciągu 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia. W tym celu należy złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości stosowny wniosek. W jego treści należy wskazać, że aktualizacja opłaty jest w ogóle nie uzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek nie wymaga szczególnego uzasadnienia, a nawet przedstawienia szczegółowych dowodów. W zasadzie dla zachowania terminu i ważności wniosku wystarczy zawrzeć w nim tylko stwierdzenie kwestionujące aktualizację. To bowiem organ podwyższający opłatę musi udowodnić przed kolegium, że wystąpiły przesłanki do aktualizacji. Jeżeli tego nie udowodni, to przegra sprawę.

Istotnym skutkiem złożenia wniosku jest to, że użytkownika wieczystego nie wiąże nowa wartość opłaty rocznej. Może on cały czas uiszczać opłatę w dotychczasowej wysokości. W razie nie złożenia wniosku do kolegium, użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wartość opłaty.

Rozpoznanie wniosku przez kolegium następuje na rozprawie. Ustawowym obowiązkiem kolegium jest nakłanianie stron do zawarcia ugody. Jeżeli strony się nie porozumieją, to kolegium rozpoznaje sprawę orzeczeniem o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. Można je natomiast zaskarżyć sprzeciwem. Sprzeciw przysługuje zarówno użytkownikowi wieczystemu jak i organowi. Wnosi się go w ciągu 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia kolegium.

Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy sądowi powszechnemu. Właściwy jest sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Kolegium przekazuje temu sądowi całe akta sprawy. Wniesienie sprzeciwu skutkuje tym, że orzeczenie kolegium traci moc w całości. Jest tak nawet wówczas, gdy w sprzeciwie kwestionowana jest tylko część orzeczenia. W postępowaniu sądowym kwestionować można każdy element, mający wpływ na aktualizację opłaty rocznej i jej wysokość. Przykładowo przedmiotem sporu mogą być: sama zasadność zmiany opłaty rocznej, jej wysokości lub zastosowana stawka procentowa, a także okres obowiązywania nowej stawki lub opłaty, czy też zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego.

W momencie trafienia sprawy do sądu obowiązują już ogólne zasady postępowania dowodowego wynikające z kodeksu postępowania cywilnego. Użytkownik wieczysty powinien więc wykazać aktywność i powoływać dowody jeżeli zamierza zakwestionować aktualizację opłaty rocznej.

Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste na wniosek użytkownika wieczystego

Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może nastąpić również z inicjatywy użytkownika wieczystego. W praktyce są to sytuacje gdy wartość nieruchomości obniżyła się, a właściwy organ nie dokonał aktualizacji opłaty. W celu wszczęcia procedury aktualizacyjnej użytkownik wieczysty powinien na piśmie doręczyć właściwemu organowi żądanie dokonania aktualizacji. Musi to nastąpić najpóźniej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizacje opłaty rocznej.

Jeżeli organ odmówi aktualizacji to użytkownik wieczysty może sprawę skierować do kolegium. Może to nastąpić w ciągu 30 dni od dnia otrzymania odmowy. Jeżeli właściwy organ w ogóle nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, to użytkownik wieczysty może w ciągu 90 dni od dnia doręczenia żądania sprawę skierować do kolegium. Postępowanie przed kolegium prowadzone jest w sposób podobny jak przy kwestionowaniu aktualizacji dokonanej z urzędu. Istotną różnica jest to, że tym razem to użytkownik wieczysty musi wykazać przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej. Od orzeczenia kolegium organ oraz użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw. Skutki wniesienia sprzeciwu są takie same jak przy aktualizacji z urzędu.

Czy kwestionować aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste - zdanie adwokata

Z mojej praktyki zawodowej wynika, że warto kwestionować aktualizację opłaty rocznej dokonanej z urzędu. Często bowiem jest tak, że aktualizacja jest zbyt wysoka, a operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie gminy nie zawsze są prawidłowe. Użytkownik wieczysty powinien wykazać się cierpliwością i doprowadzać do procesu sądowego, bowiem dopiero na tym etapie najczęściej dochodzi do obniżenia wartości aktualizacji, a korzyści są ogromne. Można też uniknąć płacenia opłaty, przekształcając użytkowanie wieczyste we własność.

Dodajmy, że automatyczne przekształcenie użytkowania wieczystego we własność od 2019 r. zakłada ustawa o przekształceniu prawa użytkowanie wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (zobacz treść tej ustawy). Zgodnie z tą ustawą, użytkownicy będą przez 20 lat płacili opłatę przekształceniową, ale jeśli zdecydują się na jednorazową spłatę, mogą liczyć na bonifikatę przy przekształcaniu użytkowania wieczystego.