Własność gruntu czy użytkowanie wieczyste - co lepsze dla kupujących mieszkania i domy?
Ważne jest, czy budynek stoi na gruncie, który jest własnością sprzedającego czy sprzedający jest użytkownikiem wieczystym. W obu przypadkach sytuacja prawna kupującego zdecydowanie się różni.
Prawo użytkowania wieczystego
W przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntu zakres rozporządzania nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste jest możliwie zbliżony do władztwa gwarantowanego prawem własności, a budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Trzeba zaznaczyć jednak, że użytkownik wieczysty jest ograniczony w swoich działaniach przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, która zawiera na przykład obowiązek zabudowy.
Należy pamiętać, że w przypadku prawa użytkowania wieczystego właścicielem nieruchomości pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, np. miasto, a samo prawo ma charakter terminowy. Okres, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie – zazwyczaj 99 lat - może ulec przedłużeniu, lecz przedłużenie takie nie będzie możliwe jeśli wystąpi uzasadniający odmowę ważny interes społeczny.
Istotną konsekwencją nabycia nieruchomości postawionej na gruncie oddanym w użytkowanie jest konieczność ponoszenia opłat rocznych należnych z tego tytułu.
Opłatę za użytkowanie wieczyste ustala się wedle stawki procentowej od wartości gruntu, a ich wysokość jest uzależniona od przeznaczenia nieruchomości. Wysokość opłaty może być aktualizowana, o ile wartość nieruchomości się zmieni.
Własność gruntu jest silniejsza od użytkowania
Własność gruntu jest najszerszą wiązką praw do nieruchomości, czyli uprawnień, jakie może realizować w stosunku do nieruchomości właściciel. Kodeks cywilny określa, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może korzystać z rzeczy (którą w tym wypadku jest nieruchomość) zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
Oznacza to, że właściciel gruntu (nieruchomości) może ją zagospodarować zgodnie z obowiązującymi przepisami, oddać czy sprzedać. Może ustanowić ograniczone prawa rzeczowe – służebności czy obciążyć hipoteką. Co ważne, właściciel gruntu nie uiszcza opłaty rocznej, jedynie obciążają go koszty podatku od nieruchomości.
Dodajmy, że automatyczne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność od 2019 r. zakłada ustawa o użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z tą ustawą, użytkownicy będą przez 20 lat płacili opłatę przekształceniową, ale jeśli zdecydują się na jednorazową spłatę, mogą liczyć na bonifikatę przy przekształcaniu użytkowania wieczystego.
