Warunki zabudowy stracą ważność po 2-4 latach? Mogą być problemy z budową domu przez reformę planowania przestrzennego

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) będzie wygasać już po 2 latach, z możliwością przedłużenia o kolejne 2 w niektórych przypadkach – wynika z planowanej nowelizacji planowania przestrzennego. Wpłynie to m.in. na budowę domu oraz plany deweloperów.

Spis treści

1. Warunki zabudowy wygasną szybko. Jaka będzie data ważności „wuzetek”?
2. Zmiany w decyzjach WZ to kłopoty m.in. dla deweloperów
3. Na uchwalenie planów ogólnych gminy dostały więcej czasu

Warunki zabudowy wygasną szybko. Jaka będzie data ważności „wuzetek”?

Tzw. wuzetka, czyli decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to dziś podstawa realizacji wielu inwestycji. Na podstawie dokumentu WZ buduje się zarówno domy jednorodzinne, jak i osiedla mieszkaniowe, a także biurowce i inne obiekty komercyjne. Obecnie warunki zabudowy wydaje się bezterminowo (choć w określonych przypadkach taki dokument może wygasnąć).

Szykowana przez resort rozwoju reforma planowania przestrzennego przewiduje jednak, że „wuzetki” będą wygasać po upływie:

• 5 lat od uprawomocnienia się decyzji – to pierwotny termin, jaki zaproponowano w projekcie nowych przepisów,
• 2 lat od uprawomocnienia się decyzji – to aktualna wersja po poprawkach Senatu przyjętych 22 czerwca 2023 r.

Oznacza to, że po 2 latach uzyskana WZ straci ważność i nie będzie można już na jej podstawie nic wybudować. Przewidziano jednak możliwość przedłużenia ważności WZ o kolejne 2 lata – pod warunkiem, że warunki realizacji przedsięwzięcia zapisane w WZ są zgodne z planem ogólnym (dokument planistyczny tworzony przez gminę). Innymi słowy, możliwość przedłużenia ważności „wuzetki” mieliby tylko ci inwestorzy, którzy chcą postawić obiekt zgodny z wytycznymi gminy, a nie z nimi sprzeczny.

– Przewidujemy, że zmiana ustawy zostanie uchwalona w 2023 roku, przy czym większość przepisów wejdzie w życie 30 dni od dnia uchwalenia – podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Zmiany w decyzjach WZ to kłopoty m.in. dla deweloperów

Planowane zmiany w funkcjonowaniu decyzji o warunkach zabudowy odczują m.in. osoby planujące budowę domu, ale przede wszystkim deweloperzy. Dziś firmy deweloperskie mogą przechowywać „wuzetki” na przyszłość i czekać na najlepszy moment na uruchomienie inwestycji na konkretnej działce. Po zmianie przepisów firma będzie miała tylko kilka lat na wykorzystanie uzyskanego dokumentu. Nic dziwnego, że te i inne planowane zmiany w planowaniu przestrzennym spotkały się z krytyką ze strony deweloperów.

– Najbliższe dwa lata mogą być dość chaotyczne. Zapowiedziana nowelizacja może doprowadzić do wielu nadużyć – mówi Tomasz Stoga, prezes firmy PROFIT Development. – Z pewnością możemy spodziewać się wzrostu cen działek, co jest problemem nie tylko dla inwestorów, ale też dla klientów indywidualnych. Wyższe ceny działek pod osiedla mieszkalne to wyższe koszty zakupu nieruchomości.

Warto jednak pamiętać, że nawet po reformie planowania przestrzennego „wuzetki” wydane przed nowelizacją przepisów pozostaną w mocy na obecnych zasadach, czyli bezterminowo. Można się więc spodziewać, że wielu deweloperów postara się zgromadzić przydatne decyzje o warunkach zabudowy przed wejściem nowelizacji w życie.

Na uchwalenie planów ogólnych gminy dostały więcej czasu

Warto dodać, że wśród licznych poprawek Senatu do projektu zmian w prawie o planowaniu przestrzennym znalazła się też dobra wiadomość dla gmin. Pierwotnie przewidywano, że gminy będą musiały uchwalić plany ogólne do 2025 r. Spotkało się to z krytyką samorządów oraz innych środowisk, gdyż, jak argumentowano, dwuletni termin na stworzenie tak dużego i ważnego dokumentu to termin nierealistyczny.

Obecnie, po poprawkach, nowe prawo przewiduje, że na uchwalenie planów ogólnych gminy mają czas do 2028 r. To termin zdecydowanie bardziej realny, jeśli wziąć pod uwagę, ile lat potrafi zająć dziś samorządom uchwalenie np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

– Nowe przepisy przyczynią się do większej ochrony terenów jeszcze niezabudowanych. Stworzą warunki do tego, by przestrzeń w większym stopniu odpowiadała na potrzeby mieszkańców – podkreśla resort rozwoju.

Przemysław Zańko-Gulczyński