Warunki zabudowy: usytuowanie budynków bez… linijki słońca
Przygotowywany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego wpłynie na intensywność zabudowy oraz określi nowe zasady usytuowania budynków. Nie byłoby wtedy potrzeby dokonywania analiz przesłaniania oraz nasłonecznienia w oparciu o tzw. linijkę słońca.
– W zaproponowanej przez nas w projekcie Kodeksu urbanistyczno-budowlanym zmianie zasad usytuowania budynków chcemy rozwiązać problem ich przesłaniania i zacieniania, bo jest on częstym zarzewiem konfliktów międzysąsiedzkich – mówi wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski. I wyjaśnia, że obecnie kwestię usytuowania budynków regulują przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury „w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”.
Usytuowanie budynków z liniją słońca
– W §60 mówi się ogólnie o minimalnym wymaganym czasie nasłonecznienia budynku, a ściślej pomieszczeń mieszkalnych. Natomiast konieczność zachowania czasu nasłonecznienia wpływa na relacje przestrzenne między budynkami. Problem w tym, że nikt nie jest w stanie wskazać jednolitej metody ustalenia odległości między budynkami w oparciu o ten przepis – tłumaczy min. Żuchowski.
Prof. Witold Werner z Wydziału Architektury Wyższej Szkoły Ekologii i Zarządzania zwraca uwagę, że spełnianie tego wymogu sprawdzane jest zazwyczaj metodą tzw. linijki słońca, opracowaną w poprzednim stuleciu przez prof. Mieczysława Twarowskiego. Równocześnie prof. Werner przyznaje, że o ile z przesłanianiem, które reguluje §13 rozporządzenia architekci nie mają problemów. O tyle w przypadku wyznaczania odległości między budynkami dla spełnienia koniecznego warunku nasłonecznienia mieszkań, linijka słońca wymaga pewnego wysiłku od projektantów.
– Jest ona znakomitą metodą zastępującą inne niedokładne metody, m.in. w oparciu o modele 3D – przekonuje prof. Werner.
Wyjaśnijmy, że w budynkach mieszkalnych światło słoneczne w mieszkaniach wielopokojowych powinno docierać do co najmniej jednego pokoju przez minimum 3 godziny w dniach równonocy, czyli między 21 marca i 21 września, w godzinach od 7.00 do 17.00. Prof. Werner zwraca uwagę, że w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia. Jednak takie odstępstwo od przepisów wymaga zgody starosty lub prezydenta miasta, który prowadzi postępowanie administracyjne. Ten z kolei musi uzyskać stosowne upowaznienie od ministra infrastruktury i budownictwa. Szanse na uzyskanie zgody na odstępstwo są większe, jeśli inwestor dogada się z mieszkańcami, których prawa zostałyby naruszone.
– Zwykle taka ugoda polega na wypłaceniu odszkodowania w wysokości zależnej od czasu pozbawienia słońca w mieszkaniu. Czas ten określany jest w minutach brakujących do wymaganych 3 godzin lub 1,5 godziny w w lokalizacji śródmiejskiej – mówi prof. Werner. Podkreśla, że linijka słońca stosowana jest przy projektowaniu najwyższych budynków wieżowych i w oczywisty sposób obejmowała czasem nawet znaczny obszar oddziaływania nowej inwestycji na zacienianie mieszkań (sąsiednie ulice). Odległości projektowanych budynków od granicy nieruchomości są tylko jednym z elementów wpływu na ich lokalizację.
Patrz też: od stycznia 2018 r. zmienią się warunki zabudowy na obszarach zagrożonych powodzią>>
Usytowanie budynków zbyt gęste
Konsekwencje działania tych przepisów są widoczne szczególnie w gęstej zabudowie śródmiejskiej. Niestety, zdarza się, że budynki powstają niemal balkon w balkon.
– W zakładach karnych więźniowie mają często widok na znacznie większą przestrzeń – przyznaje min. Żuchowski. I zapewnia, że w Kodeksie urbanistyczno-budowlanym znajdzie się rozwiązanie, które zapewni respektowanie interesów zarówno inwestorów jak i właścicieli nieruchomości sąsiednich. Sposób usytuowania budynków od granicy terenu inwestycji zależeć będzie m.in. od wysokości projektowanego budynku.
– Celem kodeksu jest jest zachowanie ładu przestrzennego oraz usprawnienie procesu inwestycyjnego mając na względzie ograniczenie oddziaływania inwestycji na sąsiednie nieruchomości – przypomina współautor projektu. I dodaje, że w czasie ubiegłorocznej konferencji „Dom dla rodziny”, która odbyła się w Krynicy– Zdroju, te nowe zasady usytuowania budynków dobrze opisali architekci: Bożena Nieroda, Wojciech Dobrzański i Grzegorz Jachym z Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP.
Podkreślają oni, że „obowiązujące w Polsce przepisy regulujące odległość budynków od granic działek są skomplikowane, niejednoznaczne i nie pomagają rozwiązywać konfliktów sąsiedzkich. Paragrafy: 12, 13, 60 warunków technicznych wprowadzają wielowątkowe mechanizmy, w tym taki sposób badania aspektu naturalnego oświetlenia i nasłonecznienia, który przynosi odmienne wyniki, zależne od wyboru metody badania oraz interpretacji osób oceniających inwestycję”.
Przede wszystkim kodeks urbanistyczno-budowlany ma być wzorowany w tym zakresie na rozwiązaniach obowiązujących w Niemczech i Francji (u nas też obowiązywały - w latach 1928-1961). Architekci zwracają uwagę, że są to kraje położone na podobnej szerokości geograficznej co Polska. Oznacza to, że na ich terenie kąt padania promieni słonecznych oraz długość dnia są zbliżone, a zatem warunki w zakresie nasłonecznienia i naturalnego oświetlenia pomieszczeń są podobne we wszystkich tych trzech krajach.
Patrz też: warunki zabudowy według nowych zasad. Ukrócą samowolę budowlaną?>>
Usytuowanie budynku ma zależeć także od jego wysokości
Autorzy podkreślają, że dodatkowe badania przesłaniania oraz linijki słońca są zbędne, jeśli przepisy określające usytuowanie obiektów w odpowiedni sposób regulują odległości obiektów od granic nieruchomości, na których zostaną zlokalizowane. Ochronę prywatności i spokoju społecznego, a także dostęp do światła i słońca zapewniłaby zasada odsunięcia zabudowy od granicy na odległość wynikającą z zależności liniowej opisanej jako d = 1/2 h, gdzie: d - odległość od granicy do każdego punktu obiektu budowlanego, h – wysokość pomiędzy każdym punktem budynku a najbliższym punktem granicy. Zależność d = 1/2 h można również przedstawić liniowo, tj. jako linię biegnącą od granicy działki pod kątem 63,43 ̊.
„Jeżeli z dwóch stron granic działki wyznaczymy takie linie i ograniczymy je od góry wysokością wynikającą z przepisów, tj. planów zagospodarowania przestrzennego lub innego przepisu ograniczającego wysokość zabudowy, to otrzymamy pewną przestrzeń możliwą do zabudowy. I jeśli w tej przestrzeni umieścimy obiekt budowlany, mamy pewność, że uszanujemy prawa sąsiada w zakresie określonym przepisem. Ograniczenie tej przestrzeni w trzymetrowym pasie wzdłuż granicy (dotyczy zakazu sytuowania ścian bez drzwi i okien w odległości mniejszej niż 3 m) wynika również z przepisów bezpieczeństwa przeciwpożarowego i z tradycji” – czytamy w opracowaniu Bożeny Nierody, Wojciecha Dobrzańskiego i Grzegorza Jachyma.
Architekci dopuszczają możliwość zabudowy przestrzeni poza wyznaczonymi liniami, ale pod warunkiem zgody sąsiada, mającego świadomość wpływu tak zlokalizowanej zabudowy na swoją ieruchomość, czyli np. ograniczenia możliwości jej zabudowy lub utraty jej wartości itp. Taka zgoda musi wówczas zostać potwierdzona notarialnie.
Przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
§12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, dopuszcza się:
1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m;
2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;
3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych;
4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
5. Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa;
2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.
6. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, nie może być sytuowany ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4. 7. Odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie ustala się.
§13. 1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:
1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:
a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m;
2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60. 2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.
3. Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.
4. Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.
§ 60. 1. Pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 800–1600, natomiast pokoje mieszkalne – w godzinach 700–1700.
2. W mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie wymagania określonego w ust. 1 co najmniej do jednego pokoju, przy czym w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.
