Warunki zabudowy. Procedury, wyłączenia, koszty, wniosek o warunki zabudowy

Warunki zabudowy, w przypadku gdy dany obszar nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, są konieczne gdy planujemy w tym miejscu budowę. Obowiązują tak w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę, jak i prowadzenia robót budowlanych w trybie zgłoszenia. Zwracamy uwagę, na kilkukrotny wzrost opłaty za wydanie decyzji o warunkach zabudowy wprowadzony przez tzw. tarczę antykryzysową 4.0.

Spis treści

1. Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę
2. Kiedy niepotrzebne warunki zabudowy
3. Warunki zabudowy ustawa
4. Warunki zabudowy wniosek
5. Jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy
6. Wniosek o warunki zabudowy – wzór
7. Warunki zabudowy koszt
8. Warunki zabudowy terminy
9. Warunki zabudowy ważność i odwołania

Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę

Zgodnie z art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego (Dz.U. 2018 poz. 1202), aby uzyskać pozwolenie na budowę należy do organu administracji architektoniczno-budowlanej właściwego względem położenia nieruchomości złożyć wniosek o warunki zabudowy w tej sprawie. Podobnie sprawa ma się w przypadku kanonu inwestycji lub też robót budowlanych objętych obowiązkiem dokonania zgłoszenia. Do złożenia wniosku niezbędne jest, aby na danym obszarze objętym wnioskiem był obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku, gdy takiego planu nie ma to wniosek ten musi zostać złożony w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O decyzję o warunkach zabudowy należy wystąpić w przypadku, gdy dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a planowana jest zmiana jej sposobu zagospodarowania, tj. zabudowa, rozbudowa lub nadbudowa budynku lub innego obiektu budowlanego. O warunki zabudowy należy również wystąpić w przypadku, gdy na nieruchomości planowane są inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę. O przedmiotową decyzję należy również wystąpić w przypadku, gdy na podstawie zgłoszenia budowy planowana jest budowa wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany. W analogiczny sposób należy postąpić w przypadku budowy na zgłoszenie wolnostojącego parterowego budynku stacji transformatorowej lub kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m².

Kiedy niepotrzebne warunki zabudowy

Prawo przewiduje sytuacje, kiedy inwestor nie potrzebuje uzyskiwać decyzji o warunkach zabudowy:

• jeśli chcemy dokonać tymczasowej (trwającej do roku), jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, dla którego nie trzeba pozwolenia na budowę
• jeśli roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego (nie mogą one zmieniać formy architektonicznej obiektu, np. elewacji, oraz wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko
• jeśli chcemy zrealizować inwestycję budowlaną celu publicznego (w takim przypadku trzeba złożyć wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego).

Warunki zabudowy ustawa

Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy regulowane jest przepisami art. 61. (Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy) ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2018.0.1945 t.j.). Artykuł ten stanowi, że (przytaczamy go w całości):

1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

2. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ust. 1.

3. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii.

4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

6. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

7. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;
2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
3) szerokości elewacji frontowej;
4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;
5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Warunki zabudowy wniosek

W przypadku inwestycji budowlanych związanych z realizacją celu publicznego wniosek, gdy na danym terenie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić o decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
W tym miejscu wart jest przytoczenia art. 63 Ustawy, w którym zgodnie z ust. 1 jest mowa, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. W takim przypadku urząd jest zobowiązany do doręczenia odpisu decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

Uzyskanie pozwolenia na budowę lub realizacja na podstawie zgłoszenia na jedną z tych inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy może wykluczyć realizację pozostałych.

Wartym podkreślenia są również zapisy ust. 2 artykułu wymienionego wyżej, z którego wynika, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Urząd administracji architektoniczno-budowlanej informację o takiej tej treści zobowiązany jest zamieścić w decyzji.

Przygotowując się do złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dla obszaru, na którym planowana jest realizacja inwestycji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ponadto należy sprawdzić, czy planowana inwestycja może być lokalizowana wyłącznie w oparciu o ustalenia planu miejscowego i objęta jest zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy określonym w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji lub w uchwale w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się do urzędu miasta lub gminy, właściwego ze względu na lokalizację inwestycji. W przypadku, gdy inwestycja ma być realizowana na terenie zamkniętym (np. tereny wojskowe lub kolejowe) wniosek należy złożyć do urzędu wojewódzkiego. W przypadku inwestycji wykraczających poza obszar jednej gminy, wniosek składa się do urzędu miasta lub gminy, na obszarze której znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana inwestycja.

Jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy

W celu uzyskania warunków zabudowy w pierwszej kolejności należy przygotować wniosek. W większości przypadków można go pobrać ze strony internetowej urzędu, do którego administracyjnie przynależy dana nieruchomość. Do wniosku należy dołączyć:

• określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;
• charakterystykę inwestycji, obejmującą:
  - określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,
  - określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
  - określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko,
• upoważnienie (pełnomocnictwo) w przypadku działania w imieniu innej osoby lub też firmy czy instytucji.

Dla inwestycji, które wymagają przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko (określa je Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko), przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy uzyskać w Biurze Ochrony Środowiska lub w Wydziale Ochrony Środowiska decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, która jest ostateczna.

Może się zdarzyć, że wniosek jest niekompletny, wówczas organ, do którego go złożono, ma obowiązek wezwać do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. Gdy dokumenty nie zostaną uzupełnione we wskazanym terminie, wniosek nie będzie rozpatrzony.

W tym miejscu należy podkreślić, że w procedurze wydania decyzji o warunkach zabudowy udział biorą strony. Kto może być stroną postępowania o wydanie warunków zabudowy, reguluje art. 28 k.p.a. ‒ stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Zgodnie z prawem właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej zawiadamia wnioskodawcę oraz inne podmioty, którym przysługuje przymiot strony, o prowadzonym postępowaniu.

Wniosek o warunki zabudowy – wzór

Żeby łatwiej było wypełnić wniosek o wydanie warunków zabudowy dobrze jest wiedzieć, jakich informacji będzie wymagała ta operacja. Dlatego zamieszczamy pusty wzór wniosku, żeby się dobrze przygotować:

wzór wniosku o ustalenie warunków zabudowy

Warunki zabudowy koszt

Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana po zakończeniu postępowania dowodowego. Decyzję można odebrać osobiście lub też zostanie ona przesłana pocztą. Na pisemny wniosek wnioskodawca może otrzymać potwierdzenie ostateczności decyzji na swoim egzemplarzu decyzji.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z koniecznością poniesienia opłat skarbowych. Opłaty nie zapłacisz za ustalenie warunków zabudowy w sprawach budownictwa mieszkaniowego. Opłaty skarbowej nie płacą też organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego.

W pozostałych sytuacjach uzyskanie warunków zabudowy to koszt:

• opłaty skarbowej za ustalenie warunków zabudowy w wysokości ‒ 107 zł.

UWAGA! Ustawa z 19 czerwca 2020 o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o uproszczonym postępowaniu o zatwierdzenie układu w związku z wystąpieniem COVID-19, zmieniła także wysokość opłaty skarbowej (w załączniku do Ustawy) za „wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego terenu, którego wniosek dotyczy” – opłata wzrasta ze 107 zł do 598 zł. Przepis zaczyna obowiązywać 30 dni od dnia ogłoszenia, co nastąpiło 23 czerwca 2020 w Dz.U. poz. 1086.   

Wyjątkiem jest tutaj ustalenie warunków zabudowy w sprawach budownictwa mieszkaniowego, która jest zwolniona z opłaty. Ponadto, opłaty skarbowej nie płacą m.in. organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego;

• opłaty skarbowej za pełnomocnictwo w przypadku działania przez pełnomocnika konieczne jest uiszczenie ‒ 17 zł. Wyjątkiem jest posiadanie pełnomocnictwa notarialnego, które jest zwolnione z opłaty.

Opłatę skarbową należy uiścić na konto lub zapłacić kasie danego urzędu w chwili złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Dowód zapłaty opłaty skarbowej trzeba dostarczyć do urzędu w ciągu 3 dni od złożenia wniosku (dowodem zapłaty może być wydruk potwierdzający wykonanie przelewu w banku). To samo dotyczy pełnomocnictwa.

Warunki zabudowy terminy

Zgodnie z terminami określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego, decyzja powinna zostać wydana w ciągu miesiąca, a w szczególnych przypadkach, termin ten może się wydłużyć do dwóch miesięcy. Informację o wydłużeniu terminu na załatwienie sprawy przesyła organ administracji architektoniczno-budowlanej w stosownym piśmie. W praktyce jednak termin ten jest znacznie dłuższy, gdyż nie wlicza się do niego terminów przewidzianych w przepisach związanych na uzyskanie uzgodnień, opinii, czy też okresów zawieszenia postępowania.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie w art. 62, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Taki przypadek będzie miał miejsce, gdy dla danego terenu jest opracowywany projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub też istnieją plany sporządzenia tego aktu prawa miejscowego. Urząd ponownie będzie musiał zająć się sprawą w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania gdy rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo gdy w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Warunki zabudowy ważność i odwołania

W przypadku gdy ustalenia zawarte w wydanej decyzji o warunkach zabudowy nie są satysfakcjonujące można odwołać się od otrzymanej decyzji. Dotyczy to również przypadku, gdy urząd wydał decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Odwołanie składa się do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego za pośrednictwem urzędu miasta lub gminy, która wydała decyzję. Czas na złożenie takiego odwołania to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Jeżeli decyzję wydał urząd wojewódzki, to odwołanie należy złożyć do Ministerstwa Rozwoju (za pośrednictwem urzędu wojewódzkiego). Prawo do odwołania przysługuje również innym stronom postępowania.

W trakcie postępowania o ustalenie warunków zabudowy urząd może uzgadniać decyzję z innymi urzędami. Urzędy te dokonują uzgodnienia w formie postanowienia. Jeśli wnioskodawca nie zgadza się z postanowieniami, to może złożyć na nie zażalenie. Należy je złożyć za pośrednictwem urzędu, który prowadzi sprawę. Czas na złożenie zażalenia wynosi 7 dni – licząc od dnia otrzymania postanowienia. Postępowanie dotyczące zażalenia prowadzi organ wyższego stopnia wskazany w postanowieniu.

Decyzja o warunkach zabudowy wygasa, gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę w tym samym terenie. W przypadku uchwalenia planu miejscowego dla terenu urząd odrębną decyzją stwierdzi wygaśnięcie wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Zasady tej nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Autor artykułu – Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.

dr inż. Rafał Dybicz

Monika Czechowska