Wpis do księgi wieczystej - czekasz zbyt długo? Przysługuje odszkodowanie
Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej w niektórych miastach Polski wynosi już 12 miesięcy. W tym czasie banki uprawnione są do stosowania wyższego oprocentowania, co do chwili wpisu hipoteki do księgi wieczystej ma skutek w postaci wyższej raty kredytowej. Opóźnienie dokonania wpisu jest naruszeniem prawa do rozpoznania sprawy w rozsądnym terminie. Powstaje więc prawo do odszkodowania.
Boom na rynku mieszkaniowym obnażył powstałą wcześniej niewydolność polskiego systemu wieczystoksięgowego. Sądy wieczystoksięgowe przytłoczone nawałem pracy związanej z wejściem w życie ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności – z uwagi choćby na braki kadrowe – nie są w stanie na bieżąco poradzić sobie z czynnościami stanowiącymi ich zwykłą działalność, m.in. z dokonywaniem wpisów do ksiąg wieczystych.
Wydłużenie czasu oczekiwania na wpis do księgi wieczystej
Kryzys ten objawia się znacznym wydłużeniem czasu oczekiwania na wpis do księgi wieczystej, w tym także wpis hipoteki zabezpieczającej kredyt na kupno mieszkania. Czas oczekiwania na dokonanie wpisu, w niektórych miastach Polski wynosi już 12 miesięcy. W konsekwencji uderza to w osoby, które nabyły lokale mieszkalne posiłkując się kredytami hipotecznymi. Do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej banki zgodnie z umowami uprawnione są do pobierania tzw. ubezpieczenia pomostowego. Sprowadza się to zazwyczaj do stosowania wyższego oprocentowania do chwili wpisu hipoteki do księgi wieczystej i ma skutek w postaci wyższej raty kredytowej w tym okresie.
Opóźnienia w dokonywaniu wpisów do ksiąg wieczystych dotykają nie tylko nabywców lokali mieszkalnych. Są one dotkliwe także dla deweloperów. Inwestor nie otrzyma bowiem kredytu na realizację zamierzenia budowlanego do czasu ujawnienia w księdze wieczystej aktualnych wpisów dotyczących nieruchomości. Problemy z opóźnieniem dokonania wpisu mogą zatem znacznie przedłużyć czas realizacji inwestycji.
Czekasz zbyt długo na wpis do księgi wieczystej? Przysługuje odszkodowanie
Straty wywołane przez opóźnienia w dokonywaniu wpisów do ksiąg wieczystych stanowią szkodę wyrządzoną nabywcom lokali oraz deweloperom. Podlegają one naprawieniu w drodze wypłaty odszkodowania za naruszenie prawa do rozpoznania sprawy bez nieuzasadnionej zwłoki. Procedura wpisu do księgi wieczystej stanowi bowiem postępowanie sądowe. Opóźnienie dokonania wpisu jest naruszeniem prawa do rozpoznania sprawy w rozsądnym terminie. Jest jednocześnie naruszeniem prawa do sądu opisanego w Konwencji Praw Człowieka i Obywatela.
Prawo do odszkodowania powstaje, gdy sprawa z winy sądu rozpoznawana jest zbyt długo. Przepisy prawa nie określają wprost kiedy sprawa prowadzona jest przewlekle. Podobnie brak jest regulacji ustawowej wskazującej sztywny termin, w jakim należy dokonać wpisu do księgi wieczystej. Niemniej jednak – między innymi na podstawie orzecznictwa Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości – uważa, się że przewlekłość ma miejsce wtedy gdy sąd nie podejmuje czynności zmierzających do rozstrzygnięcia przez okres dłuższy niż jest to konieczne dla wyjaśnienia sprawy. O tym czy mamy do czynienia z przewlekłością nie decyduje tylko czas jaki upłynął od zgłoszenia wniosku. Rozstrzygające znaczenie w tej mierze ma to w jaki czas był potrzebny do zbadania okoliczności sprawy i dokonania wpisu. W przeważającej zaś liczbie przypadków sprawy o dokonanie wpisu nie są zawiłe i nie wymagają skomplikowanych dociekań prawnych. W konsekwencji wielomiesięczne prowadzenie takich postępowań ma charakter przewlekłości i uprawnia do uzyskania odszkodowania.
Żadnym usprawiedliwieniem przewlekłości w dokonywaniu wpisów do ksiąg wieczystych nie może być sytuacja braków kadrowych sądów wieczystoksięgowych przy jednoczesnym wzroście napływu spraw. Istotą przewlekłości postępowania jest bowiem w tym przypadku nieprawidłowa organizacja wymiaru sprawiedliwości przez państwo. Wszelkie konsekwencje dysfunkcji systemu wieczystoksięgowego powinny być ponoszone przez podmiot odpowiedzialny za jego funkcjonowanie i organizację tj. Skarb Państwa. Przepis art. 4171 § 3 Kodeksu cywilnego stanowi podstawę takiej odpowiedzialności.
Jak uzyskać odszkodowanie za opóźnienie wpisu do księgi wieczystej?
Odszkodowanie można uzyskać tylko wtedy gdy zostanie złożona skarga na naruszenie prawa strony do rozpoznania sprawy w postępowaniu sądowym bez nieuzasadnionej zwłoki. Skarga – popularnie zwana „skargą na przewlekłość” – ma jednak pewne wady:
- Odszkodowanie jakie może zostać przyznane w wyniku uwzględnienia skargi nie może przekroczyć kwoty 20 000 zł.
- Po drugie, skarga musi zostać wniesiona dopóki postępowanie trwa tj. przed dokonaniem wpisu.
Oznacza to, że precyzyjne wyliczenie szkody wywołanej opóźnieniem jest znacznie utrudnione. Nie wiadomo bowiem kiedy wpis zostanie ostatecznie dokonany.
Ponadto, w przypadku szkód doznawanych przez deweloperów – stanowiących konsekwencje znacznego opóźnienia realizacji inwestycji – kwota 20.000 zł może okazać się dalece niewystarczającą w obliczu strat związanych z tak znacznym opóźnieniem inwestycji.
Wniesienie skargi jest jednak konieczne, aby zachować prawo do uzyskania odszkodowania przekraczającego kwotę 20 000 zł. Innymi słowy – aby domagać się odszkodowania za opóźnienie w dokonaniu wpisu czynności zmierzające do jego uzyskania trzeba podjąć jeszcze przed jego dokonaniem.
Skarga na przewlekłość postępowania powinna – zgodnie z przepisami – zostać rozpoznana w ciągu dwóch miesięcy, a opłata sądowa za jej wniesienie wynosi zawsze 200 zł.
Jeżeli odszkodowanie przyznane w wyniku wniesienia skargi jest zbyt skromne, konieczne będzie jego dochodzenie w odrębnym procesie cywilnym. Poszkodowani mogą – jeżeli odszkodowanie uzyskane wskutek uwzględnienia skargi nie prowadzi do naprawienia szkody w całości – domagać się dalszego odszkodowania od Skarbu Państwa na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o naprawieniu szkody wynikłej z niezgodnego z prawem działania organów władzy publicznej.
Na mocy tych przepisów poszkodowani nabywcy oraz deweloperzy będą mogli uzyskać odszkodowania zapewniające pełne wyrównanie szkody wywołanej opóźnieniem w dokonaniu wpisu. W przypadku wniesienia takiego powództwa nie znajdują już zastosowania żadne ograniczenia co do wysokości odszkodowania. Ma to istotne znaczenie w szczególności dla przedsiębiorców, którym brak wpisu do księgi wieczystej uniemożliwił uzyskanie kredytu. Szkoda wynikająca z przedłużenia realizacji inwestycji o ponad rok dalece może przewyższać kwotę 20 000 zł.
Michał Skrzypek, adwokat, Senior Associate w Kancelarii Ożóg Tomczykowski. Kontakt
