Wrocław bez nowych wieżowców? Uchwała ogranicza wysokość budynków stawianych w trybie lex developer
Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator
Budynki Wrocławia – Atal Towers
Wrocław ogranicza wysokość nowych budynków, jakie mogą powstawać w mieście. 17 października miejscy radni zdecydowali się przyjąć uchwałę o lokalnych standardach urbanistycznych dla Wrocławia. Nowe prawo poważnie ograniczy możliwości deweloperów budujących w trybie lex developer, tj. z pominięciem planu miejscowego. Budynki będą mogły mieć 7 pięter, a nie 14, jak zakłada specustawa. Podobne przepisy ograniczające wprowadziła już Warszawa czy Katowice.
Spis treści
- Ograniczenie wysokości budynków. Radni przyjęli uchwałę
- Wrocław z zakazem budowy budynków wyższych niż 7 kondygnacji w trybie lex developer
- Nowa uchwała bez wpływu na tworzenie planów miejscowych
- Czy deweloperzy muszą zapewnić miejsca w szkole i terenów rekreacyjne?
Ograniczenie wysokości budynków. Radni przyjęli uchwałę
Aktualizacja: Po bardzo burzliwej dyskusji na sesji radni przyjęli projekt uchwały ograniczającej wysokość budynków we Wrocławiu w ramach specustawy lex deweloper. Przeciwnicy podnosili, że za późno na takie zmiany, bo przecież ustawa za rok przestanie obowiązywać (działa od 2018), a w mieście zdążyły już powstać inwestycje w jej ramach. – To nierówne traktowanie podmiotów gospodarczych wobec prawa – podnosili przeciwnicy. Zwolennicy odpowiadali: naszym zadaniem jest kształtowanie miasta i troska o urbanistykę. Jeszcze przed głosowaniem prezydent Wrocławia wycofał z projektu uchwały zapis, aby każdy budynek w ramach lex deweloper musiał mieć możliwość podłączenia do sieci ciepłowniczej. – To już nic by nie powstało – skwitowali przeciwnicy.
Wcześniej pisaliśmy:
Wrocław z zakazem budowy budynków wyższych niż 7 kondygnacji w trybie lex developer
17 października 2024 r. odbędyło się głosowanie nad uchwałą, która zablokuje we Wrocławiu możliwość wznoszenia budynków wyższych niż 7 kondygnacji nadziemnych. Jeśli radni będą na „tak”, uchwała wejdzie w życie po 14 dniach od opublikowania. Co ważne, nowe prawo dotyczyć będzie wyłącznie inwestycji realizowanych w trybie lex developer. Przypomnijmy, że uchwalona w 2018 r. specustawa mieszkaniowa nazywana potocznie „lex developer” pozwala deweloperom stawiać budynki niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czyli niejako „niepasujące” do okolicy. Zgodę na taką inwestycję każdorazowo musi jednak wyrazić samorząd.
Co nowe prawo oznacza w praktyce? Deweloper chcący – za zgodą samorządu – wznieść budynek niezgodny z planem miejscowym będzie ograniczony do maksymalnie 7 kondygnacji nadziemnych. Dziś przepisy nazywane lex developer pozwalają na budynki do 14 kondygnacji. Wrocławska uchwała o lokalnych standardach urbanistycznych jeszcze bardziej utrudni firmom deweloperskim stawianie wysokich budynków tam, gdzie miasto ich nie przewidywało.
– Wyjątek od tej zasady: jeżeli w odległości do 250 metrów od planowanej inwestycji znajdują się już jakieś budynki wyższe niż 7 kondygnacji, to nowy, budowany w trybie lex developer, mógłby im dorównać wysokością. To bardziej restrykcyjne podejście niż w specustawie, która określa taką linię odniesienia nie w odległości 250, lecz 500 metrów – tłumaczy miasto.
Nowa uchwała bez wpływu na tworzenie planów miejscowych
Warto podkreślić, że nowa uchwała nie będzie mieć wpływu na tworzenie przyszłych planów miejscowych czy planów ogólnych – miasto może w tych aktach dopuścić wznoszenie budynków wyższych niż 7 kondygnacji. Nowe przepisy nie będą też dotyczyć inwestycji realizowanych w oparciu o decyzje WZ.
Jak wyjaśnia miasto, przygotowywana uchwała ma uspokoić mieszkańców, którzy nieraz bardzo negatywnie reagują na wieści o deweloperach planujących przeskalowane inwestycje. Dziś deweloperzy nieraz „próbują szczęścia” z takimi projektami w nadziei, że radni się na nie zgodzą. Po wejściu w życie nowej uchwały deweloper będzie z góry wiedział, że w większości przypadków nie postawi w trybie lex developer nic wyższego niż parter i 6 pięter.
Czy deweloperzy muszą zapewnić miejsca w szkole i terenów rekreacyjne?
Ograniczenie wysokości nowych budynków we Wrocławiu to tylko jedna z kilku zmian, jakie ma wprowadzić uchwała o lokalnych standardach urbanistycznych. Będą też przepisy, które zmuszą deweloperów (budujących w trybie lex developer) do zwracania większej uwagi na otoczenie planowanej inwestycji. Chodzi o to, żeby mieszkańcy nowopowstających bloków mieli gwarancję, że w okolicy wystarczy miejsc w szkołach oraz miejsc rekreacji, wypoczynku lub sportu.
Jak podaje Urząd Miasta, we Wrocławiu zmiany po wejściu uchwały w życie będą następujące:
- dziś przepisy wymagają, by szkoły w promieniu 1500 m mogły pomieścić 7% mieszkańców bloku czy osiedla powstającego w trybie lex developer – po zmianach będzie to 10% (jeśli warunek nie będzie spełniony, deweloper musi na własny koszt dokonać rozbudowy szkoły),
- dziś przepisy wymagają, by w odległości do 1500 m od inwestycji powstającej w trybie lex developer były miejsca wypoczynku, rekreacji lub sportu – po zmianach będzie to do 750 m,
- po zmianach każda inwestycja w trybie lex developer będzie musiała być obowiązkowo podłączona do miejskiej sieci ciepłowniczej (uwaga: z tego zapisu ostatecznie zrezygnowano).
Nowe przepisy mają zapobiegać sytuacjom, gdy nowe osiedla w trybie lex developer wyrastają w miejscach niezdolnych przyjąć takiej ilości nowych mieszkańców.
– Podnosząc poprzeczkę dotyczącą wymagań, gmina Wrocław mogłaby zobowiązać inwestorów do ponoszenia części kosztów, które miasto i tak musiałaby ponieść, jeśli chce wykreować jakościową przestrzeń. Ponadto, ograniczając wysokość, łatwiej zamknąć już na początku dyskusję o inwestycjach, które są absolutnie nieadekwatne do otoczenia – wyjaśnia Michał Guz z Urzędu Miejskiego Wrocławia.
- Przejdź do galerii: Remont Bastionu Sakwowego we Wrocławiu. Zobacz, jak się zmienił
Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator
Bastion Sakwowy we Wrocławiu po remoncie
