Wycena nieruchomości 2023 - jak sprawdzić, ile jest warte mieszkanie? Jak wycenić nieruchomość samodzielnie?
Ile warta jest Twoja nieruchomość i czy można wycenić ją samodzielnie? To tylko pozornie proste pytania. Jeśli jesteś właścicielem domu lub mieszkania i chcesz wycenić ich wartość, skorzystaj z podpowiedzi ekspertek z firmy doradczej Lege Advisors.
Spis treści
- Kiedy wycena nieruchomości musi być w formie dokumentu?
- Wycena nieruchomości otrzymanej w spadku
- Sprzedaż a wycena nieruchomości 2023
- Jak wycenić nieruchomość samodzielnie?
- Wycena nieruchomości 2023 - liczą się fakty, a nie emocje
Kiedy wycena nieruchomości musi być w formie dokumentu?
Na wstępie należy zaznaczyć, że istnieją sytuacje, w których wycena nieruchomości musi przybrać formę oficjalnego, sformalizowanego dokumentu. Jest tak np. w sprawach sądowych, czy na potrzeby kredytów bankowych. W aktualnym porządku prawnym jedynie licencjonowany rzeczoznawca majątkowy posiada uprawnienia i formalną możliwość wydania opinii co do wartości nieruchomości. Jeśli więc potrzebujemy dokumentu w postaci operatu szacunkowego, musimy udać się do rzeczoznawcy majątkowego.
Jest jednak wiele przypadków, kiedy wystarczy ustalenie jedynie przybliżonej wartości nieruchomości. Podpowiadamy, co właściciel może zrobić, aby jego szacunki były jak najbardziej trafne. Skupmy się na dwóch przykładowych sytuacjach, w których prawdopodobnie z powodzeniem poradzimy sobie sami.
Wycena nieruchomości otrzymanej w spadku
Nieruchomość otrzymana w spadku podlega opodatkowaniu z tytułu spadków i darowizn. Aktualne przepisy obligują spadkobierców do poinformowania właściwego urzędu skarbowego o nabyciu spadku, wymagając przy tym wskazania jego wartości. – I choć w tym przypadku nie ma konieczności korzystania z profesjonalnej wyceny, nie oznacza to, że można podać dowolną wartość.
Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nabytych praw po potrąceniu długów i obciążeń – mówi Magdalena Wiszniewska, ekspertka rynku nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors. Dla uproszczenia przyjmijmy, że przedmiotem spadku jest nieruchomość nieobciążona. Jeśli więc otrzymałeś w spadku np. mieszkanie, dom lub działkę, musisz sam oszacować wartość rynkową.
W przypadku kwestii spadkowych należy pamiętać, że może zdarzyć się, iż nabywamy tylko część na przykład prawa własności domu (kilku spadkobierców). W takim wypadku trzeba oszacować wartość przypadającego udziału. Będzie to iloczyn oszacowanej wartości nieruchomości i wymiaru udziału. W przypadku dziedziczenia udziału ½ - połowa wartości nieruchomości.
Podając wartość nieruchomości na potrzeby zgłoszenia nabycia spadku, warto zachować ostrożność. Urząd Skarbowy przeprowadzi własny szacunek potencjalnej wartości nabywanej przez podatnika nieruchomości.
W przypadku znaczącego zaniżenia lub zawyżenia deklarowanej wartości nieruchomości, „skarbówka” wezwie podatnika do ponownego określenia ceny i jej zmiany. Urząd może także określić „właściwą” wartość powołując biegłego do sporządzenia opinii. W interesie nabywcy spadku jest więc uczciwe oszacowanie wartości nabywanych rzeczy lub praw. – tłumaczy Magdalena Pudło, ekspertka ds. wycen nieruchomości w Lege Advisors.
Sprzedaż a wycena nieruchomości 2023
Wystawienie na sprzedaż nieruchomości jest kolejną sytuacją, w której możemy sami poradzić sobie z wyceną, bez konieczności angażowania rzeczoznawcy majątkowego. Nie warto jednak postępować pochopnie. Lepiej dobrze zastanowić się nad najważniejszym elementem całego procesu, jakim jest cena wywoławcza.
Rynek nieruchomości to żywy organizm, reagujący i odpowiadający na to, co dzieje się w kraju, a także na świecie. Warto poświęcić nieco czasu, aby zorientować się, jakie panują nastroje i jak kształtowane są ceny? Czy mamy do czynienia z ożywieniem inwestycyjnym, czy wręcz przeciwnie, bo ludzie wstrzymują się z zakupami. Znajomość ogólnego kontekstu gospodarczego pozwoli na lepsze wpasowanie naszej oferty w oczekiwania potencjalnych nabywców. Szczególnie, jeśli zależy nam na sprawnej sprzedaży.
W przypadku ustalania ceny ofertowej nieruchomości pułapki są dwie – niedoszacowanie wartości, jak i jej przeszacowanie. Obie sytuacje doprowadzą najprawdopodobniej do mało satysfakcjonujących rezultatów. W przypadku pierwszej pułapki, nabywca pewno znajdzie się bardzo szybko. Nieświadomy sprzedający prawdopodobnie sprzeda nieruchomość kilka-kilkanaście procent poniżej jej wartości. – przekonuje Magdalena Wiszniewska, ekspertka rynku nieruchomości w Lege Advisors.
Zawyżenie wyjściowej ceny również nie wróży nic dobrego. Kupujący najczęściej działają z rozeznaniem rynkowym. Często poszukują właściwej nieruchomości przez kilka miesięcy. Znają, więc poziomy cen i możliwości lokalnego rynku. Określają również swój budżet i nie są skłonni przepłacać. Konsekwentnie utrzymując zbyt wysoką cenę, niejako skazujemy się na długie i żmudne poszukiwanie nabywcy nieruchomości. Może to trwać nawet latami.
Przy ustalaniu ceny ofertowej nieruchomości warto założyć jakiś margines na negocjacje z potencjalnym nabywcą. Kupujący z pewnością będzie się targował i jeśli zyska choć trochę upustu, to jest szansa, że chętniej zdecyduje się na zakup. Nawet jeśli ten rabat był od początku wkalkulowany w cenę.
Jak wycenić nieruchomość samodzielnie?
Załóżmy, że przedmiotem uproszczonej wyceny jest dom. Należy zacząć od zebrania możliwie wielu użytecznych informacji - dokładne położenie budynku, jego wielkość, stan i standard wykończenia oraz wielkość działki. Szacowanie wartości rynkowej polega na "wejściu w buty" potencjalnego nabywcy nieruchomości i spojrzenia na nią jego oczami.
Trzeba więc zastanowić się, jakie cechy danego domu miałyby znaczenie dla ewentualnego kupującego. Lokalizacja, sąsiedztwo, wielkość budynku i działki oraz stan i standard budynku - to najpopularniejsze cechy i to właśnie głównie nimi kierują się osoby poszukujące nieruchomości.
Kolejnym etapem jest poszukiwanie danych, które pozwolą porównać naszą nieruchomość z innymi podobnymi domami - już sprzedanymi lub wystawionymi na sprzedaż. Najbardziej dostępnym źródłem informacji są internetowe portale ogłoszeniowe. Znajdziemy tam oferty sprzedaży nieruchomości wraz z cenami, a co ważniejsze, także z charakterystyką oferowanych nieruchomości. Pozwoli to na proste porównanie i odnalezienie punktu odniesienia względem podobnych nieruchomości.
Można również zapytać bliskich i znajomych, którzy być może w ostatnim czasie nabyli podobną nieruchomość. Nieoceniony będzie zaprzyjaźniony agent nieruchomości, który posłuży wiedzą i doświadczeniem.
Wycena nieruchomości 2023 - liczą się fakty, a nie emocje
W przypadku domów trzeba pamiętać, że najwyższe ceny jednostkowe za 1m² będą uzyskiwały stosunkowo niewielkie domy położone w atrakcyjnych, nieuciążliwych, ale jednocześnie bardzo dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Nie bez znaczenia jest wielkość działki, utrzymanie i wykończenie budynku oraz jego stan i standard. Niższe ceny osiągną budynki o bardzo dużych powierzchniach, słabiej zlokalizowane, położone na mniejszych działkach, a także w złym stanie technicznym. Jeśli znamy już zakres cen jaki mogłaby realnie osiągnąć nieruchomość, zdecydujmy się na uśrednioną kwotę. Prawdopodobnie będzie to optymalny wariant.
Samodzielna wycena będzie wystarczająca, jeśli tylko spojrzymy na nieruchomości w sposób realny i pozbawiony emocji. Porównując nieruchomości nie można kierować się własnym gustem czy odczuciami. Liczą się obiektywne fakty. Dobrze, jeśli zapoznamy się choć w niewielkim stopniu z aktualną sytuacją, trendami i nastrojami uczestników rynku - wyjaśnia Magdalena Pudło, ekspertka ds. wycen nieruchomości w Lege Advisors.
Listen on Spreaker.
