Wymiana dachu w budynku wielorodzinnym. Kiedy zgłoszenie, a kiedy pozwolenie na budowę?

Wymiana pokrycia dachowego najczęściej odbywa się na podstawie zgłoszenia, gdyż tego typu roboty budowlane mają charakter remontu. W niektórych przypadkach na remont dachu konieczne jest jednak uzyskanie pozwolenia na budowę - jakich? A co mówi Prawo budowlane o wymianie dachu w obiektach zabytkowych?

Remont dachu w Prawie budowlanym - kiedy wystarczy zgłoszenie

Wymiana pokrycia dachowego na nowe, w świetle przepisów prawa budowlanego, zalicza się do robót remontowych. Jest tak również wtedy, gdy nowy dach ma być innego rodzaju i wymaga zamocowania nowych rynien czy ogólnej naprawy więźby. Roboty remontowe można wykonywać na podstawie zgłoszenia, które trzeba złożyć w starostwie lub w urzędzie miasta na prawach powiatu, w wydziale architektoniczno-budowlanym. Należy tego dokonać przed planowanym terminem rozpoczęcia prac.
Z reguły większość urzędów stosuje własne formularze zgłoszenia – można je pobrać w urzędzie lub ze strony internetowej. W zgłoszeniu trzeba określić: dane identyfikacyjne inwestycji, czyli adres pocztowy i geodezyjny nieruchomości, rodzaj i zakres robót, sposób wykonywania prac oraz stosowane materiały, a także termin rozpoczęcia działań.

Jeżeli zgłoszenie jest niekompletne, wówczas inwestor zostaje wezwany do jego uzupełnienia. Wezwanie ma formę postanowienia. W jego treści wyznaczony jest termin dostarczenia brakujących dokumentów. Jeśli to nie nastąpi, wówczas właściwy organ wnosi sprzeciw do zgłoszenia. Do dokumentacji należy dołączyć oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz szkic usytuowania budynku. Natomiast w przypadku remontu przy obiekcie położonym na obszarze wpisanym do rejestru zabytków dodatkowo trzeba przedstawić pozwolenie konserwatora zabytków (art. 29 ust. 4 Prawa budowlanego). Właściwy organ w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia może wnieść co do niego sprzeciw. Ma on formę decyzji administracyjnej. Jeśli nie został zgłoszony, wówczas można przystąpić do wykonywania robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu, przed upływem terminu 21 dni, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Uprawnia ono inwestora do rozpoczęcia prac, jednak nie później niż trzy lata od terminu określonego w zgłoszeniu. W przeciwnym wypadku konieczne jest jego ponowienie. Należy podkreślić, że w ten sposób mogą być realizowane roboty budowlane mieszczące się w ustawowym pojęciu remontu. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie prac budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, z dopuszczeniem stosowania wyrobów budowlanych innych niż użyte wcześniej.

Z orzecznictwa sądów administracyjnych oraz organów budowlanych wynika, że remontem jest np. wymiana pokrycia dachowego z płyt azbestowo-cementowych na wykonane z blachy, niezwiązana ze zmianą konstrukcji i kształtu dachu, a także wymiana konstrukcji drewnianej dachu przy użyciu nowych materiałów, jak również pokrycia wraz z założeniem rur spustowych i rynien dachowych, rozebraniem przewodu kominowego i wstawieniem izolowanych kanałów wentylacyjnych.

Wymiana dachu a pozwolenie na budowę

Jeżeli remont dachu wiąże się ze zmianą jego konstrukcji, to konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotyczy to także przypadku, gdy inwestor zamierza zmienić kształt dachu, obniżyć lub podnieść jego poziom, wstawić okna połaciowe, zaadaptować nieużytkowy strych czy wykonać nadbudowę. Takie działania nie mają już charakteru prac remontowych, ale są traktowane jako przebudowa bądź zmiana sposobu użytkowania.
Przed rozpoczęciem tego typu robót, należy zgłosić do właściwego organu wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Powinien on zawierać: określenie rodzaju planowanej inwestycji, jej dane identyfikacyjne (adres pocztowy i geodezyjny). Do dokumentacji trzeba dołączyć 4 egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest on objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), projekt zagospodarowania terenu lub szkic usytuowania obiektu.

Wymiana dachu połączona z dociepleniem

Bardzo często wymiana dachu połączona jest z jego termomodernizacją. W takim przypadku rodzaj formalności zależy od wysokości obiektu. W niższych budynkach wymiana dachu wraz z jego dociepleniem może nastąpić na podstawie zgłoszenia. W obiektach wyższych konieczne będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Omawiane zasady dotyczą sytuacji, gdy prace mają na celu zwiększenie izolacyjności cieplnej dachu dzięki pokryciu go odpowiednimi materiałami, takimi jak styropian czy wełna. Jeżeli docieplenie połączone jest np. ze zmianą parametrów otworów okiennych, to zawsze wymaga to muzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Formalności związane z termomodernizacją dachu określone są w art. 29 i 30 ustawy Prawo budowlane. W świetle art. 29 ust. 2 pkt. 4 pozwolenie na budowę nie jest konieczne w przypadku wykonywania robót budowlanych polegających na dociepleniu budynku o wysokości do 25 m. Natomiast zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt. 2c tego typu prace, w obiektach o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m, wymagają dokonania zgłoszenia. W związku z powyższym, w razie wymiany połaci dachowej i jej docieplenia, należy dopełnić następujących formalności: w przypadku budynków powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m – dokonać zgłoszenia, a dla obiektów powyżej 25 m – uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę.

Remont dachu na obiektach zabytkowych

Specjalne reguły obowiązują w stosunku do robót budowlanych objętych przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Wynika to z art. 29 ust. 4 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z ich treścią prace wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków wymagają pozwolenia na budowę, zaś na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – zgłoszenia.
Do wniosku o pozwolenie na budowę oraz do zgłoszenia zawsze należy dołączyć wcześniej uzyskane zezwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Oznacza to, że każdy remont dachu na budynku wpisanym do rejestru zabytków wymaga pozwolenia na budowę. Jest tak również wtedy, gdy prace nie ingerują w konstrukcję dachu. W stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 39 ust. 3 ustawy Prawo budowlane). W tym przypadku konserwator zobowiązany jest zająć stanowisko w terminie 30 dni od doręczenia mu wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli tego nie zrobi, uznaje się brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.

Zgodność planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania

Dokonując wymiany pokrycia dachowego, należy zawsze dokładnie sprawdzić zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie wskazania określone w decyzji o warunkach zabudowy. Mogą one bowiem zawierać zapisy np. precyzujące, jakie są dopuszczalne rodzaje dachów, materiały na pokrycie i ich kolorystyka. Jeżeli inwestor nie zastosuje się do warunków określonych w ww. dokumentach, może to skutkować sprzeciwem wniesionym do zgłoszenia lub odmową wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z tym celowe jest, zwłaszcza przy bardziej zaawansowanych pracach, wykraczających poza zakres remontu, odrębne wystąpienie o wydanie zaświadczenia o zgodności planowanej inwestycji z miejscowym planem. Podstawą prawną do złożenia wniosku o jego wydanie jest art. 217 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ujednolicony formularz dostępny jest w siedzibie urzędu lub na stronie internetowej. W jego treści określa się rodzaj planowanej inwestycji i jej dokładny adres (pocztowy oraz ewidencyjny).
Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia wynosi 17 zł, ale nie dotyczy ona spraw związanych z budownictwem mieszkaniowym. Na uzyskanie dokumentu czeka się kilka dni, zwyczajowo ok. tygodnia. Dopiero będąc w jego posiadaniu, inwestor ma potwierdzenie, że może realizować swoje plany bez ryzyka sprzeciwu ze strony organów.

Tab. Formalności niezbędne do wypełnienia przy wymianie pokrycia dachowego

Mała wspólnota mieszkaniowa

Remont dachu w obiektach wielorodzinnych wiąże się nie tylko z formalnościami budowlanymi (administracyjnymi), ale wymaga również dochowania procedur określonych w prawie cywilnym. Element ten jest bowiem objęty współwłasnością wszystkich właścicieli posiadających lokale w budynku i stanowi część wspólną, podobnie jak poddasze, nawet jeśli jest użytkowane jako lokal mieszkalny.
Wynika z tego, że prace związane z wymianą pokrycia dachowego muszą być poprzedzone uzyskaniem zgody współwłaścicieli. Procedury w tej kwestii różnią się w zależności od tego, czy mamy do czynienia z małą (do 7 lokali) czy dużą (od 8 lokali) wspólnotą mieszkaniową.
W pierwszym przypadku do podejmowania decyzji przez współwłaścicieli i do zarządzania częściami wspólnymi stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, to jest art. 195 i następne. Wymiana pokrycia dachowego przekracza zakres zwykłego zarządu, więc do jej przeprowadzenia potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie jej braku, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać wyrażenia zgody zastępczej przez sąd. Wyrok sądu stanowi podstawę do wykonania prac budowlanych, gdyż zastępuje zgodę tych współwłaścicieli, którzy jej nie wyrazili.

W wyjątkowych przypadkach możliwe jest przeprowadzenie zmiany poszycia dachowego bez wyroku sądu, nawet wówczas, gdy niektórzy współwłaściciele wyrażają sprzeciw. Zwłaszcza jeśli dach znajduje się w złym stanie technicznym, co grozi katastrofą budowlaną, a tym samym zagrożeniem dla zdrowia i życia ludzkiego. W takich sytuacjach każdy ze współwłaścicieli może podejmować czynności faktyczne dla zachowania wspólnego prawa. Nie może jednak samodzielnie dokonywać remontu np. dla poprawy walorów estetycznych. Zawsze musi to być działanie mające na celu zapobieżenia zagrożeniu bezpieczeństwa budynku.
Koszty wymiany pokrycia dachowego ponoszą wszyscy współwłaściciele obiektu wielorodzinnego, stosownie do wielkości udziałów. Dotyczy to również tych, którzy nie wyrazili zgody na remont, ale został on przeprowadzony na mocy wyroku sądu bądź działania jednego ze współwłaścicieli w ramach ochrony wspólnego prawa. W praktyce oznacza to, że właściciele większych mieszkań czy lokali ponoszą proporcjonalnie wyższe koszty wymiany pokrycia dachowego.

Duża wspólnota mieszkaniowa

W przypadku dużych wspólnot (powyżej 7 lokali) na wykonanie remontu dachu potrzebne jest uzyskanie uchwały właścicieli. Musi ona obejmować zgodę na sam remont, a także udzielać zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umowy na roboty budowlane. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów. Aby uzyskać zgodę na remont, wystarczy, że za uchwałą będą głosować właściciele lokali posiadający w sumie większość udziałów w całej nieruchomości.
W przypadku jej braku, zarząd może domagać się rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Jest to rozwiązanie analogiczne jak w przypadku małych wspólnot. Sąd, wydając orzeczenie, uwzględnia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawa jest rozpoznawana w trybie nieprocesowym.

Koszty wymiany pokrycia dachowego w dużych wspólnotach z reguły pokrywane są z comiesięcznych wpłat współwłaścicieli na koszty zarządu nieruchomością wspólną z tzw. funduszu remontowego. W przypadku gdy koszt takiego remontu przekracza zgromadzone na nim środki, to zazwyczaj w uchwale wyrażającej zgodę na podjęcie prac budowlanych ujęty jest zapis dotyczący finansowania robót przez współwłaścicieli, proporcjonalnie do wielkości ich udziałów.

Wymogi BHP

Przeprowadzając remont dachu, należy pamiętać o zachowaniu wymogów bezpieczeństwa i higieny pracy. Podstawowe zasady w tym zakresie ujęte są w Rozporządzeniu Ministra mInfrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych. Zgodnie z jego treścią prowadzenie prac na wysokości obliguje do zachowania szczególnych wymagań: posiadania odpowiedniego zabezpieczenia przed upadkiem z wysokości; w przypadku wykonywania robót w pobliżu krawędzi dachu płaskiego lub dachu o nachyleniu do 20%, jako zabezpieczenia mogą być wykorzystywane balustrady, siatki ochronne i siatki bezpieczeństwa; podczas prac na dachu o nachyleniu powyżej 20% obowiązkowe jest stosowanie rusztowań, środków ochrony indywidualnej lub innych urządzeń zabezpieczających; drogi komunikacyjne dla wózków i taczek, usytuowane powyżej 1 m nad poziomem terenu, muszą zostać zabezpieczone balustradą.