Które zapisy projektu WT 2022 budzą największe kontrowersje i czy słusznie? Zmiany już we wrześniu!
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad nowymi warunkami technicznymi dla budynków. Wokół tematu pojawiają się różne głosy, także krytyczne, wskazujące na to, że zapisy są niejasne i dają pole do szerszej interpretacji, a przede wszystkim, że ich wprowadzenie w proponowanym kształcie wpłynie na dalszy wzrost cen mieszkań czy trudności z wykonaniem przeróbek w lokalach.
Spis treści
- Kawalerki tylko widne?
- Działka budowlana, czyli co?
- NIE dla garaży rodzinnych
- Przebudowa mieszkania samowolą?
Nowela Prawa budowlanego, która weszła w życie jesienią 2019 r. wymusiła rozpoczęcie prac nad nowym rozporządzeniem odnośnie warunków technicznych dla budynków mieszkalnych. Na dostosowanie rozporządzenia były 3 lata i ten termin mija pod koniec września 2022. W Ministerstwie Rozwoju i Technologii prace w tym zakresie przyśpieszyły. Niedawno zakończono zbieranie uwag do projektu. Wśród podmiotów zgłaszających swoje zastrzeżenia wobec proponowanych rozwiązań są między innymi organizacje architektów i Polski Związek Firm Deweloperskich. Ich przedstawiciele zwracają uwagę, że jeśli rozporządzenie wejdzie w życie w proponowanym kształcie – może być sporym wyzwaniem dla branży budowlanej i nieruchomościowej. Czy faktycznie jest się czego obawiać?
Kawalerki tylko widne?
Wczytując się w projekt rozporządzenia, przede wszystkim wysuwa się kwestia nasłonecznienia lokali. Z dokumentu można wywnioskować, że nie będzie już możliwości, by nie określać czasu nasłonecznienia dla mieszkań jednopokojowych w zabudowie śródmiejskiej. Ten zapis jest jak najbardziej korzystny dla przyszłych nabywców, którzy nie będą musieli mierzyć się z ciemnymi wnętrzami kawalerek. Jest i druga strona medalu. Zapis jest dość jednoznaczny i może zahamować projektowanie kawalerek w centrach zwłaszcza dużych miast, gdzie zabudowa jest bardzo gęsta. Możliwości, by budować są, ponieważ nadal istnieją dostępne działki, ale zgodnie z nowymi przepisami projektowanie będzie bardzo trudne, bo większość tych działek ma nakaz budowy z pierzeją zwróconą w kierunku północnym lub jako uzupełnienie zabudowy klinowej. Obecne przepisy sprzyjają uzupełnianiu zabudowy śródmieścia w optymalny sposób, podczas gdy nowe rozwiązania mogą wpłynąć na trudności z budową kawalerek na inwestycjach zlokalizowanych w centrach miast. Nietrudno się domyślić, że to może mieć z kolei wpływ w politykę cenową. Jeśli deweloperzy będą mieć związane ręce, nieuchronnie wpłynie to na zmniejszenie podaży, za czym pójdą wyższe ceny mieszkań na rynku pierwotnym.
Działka budowlana, czyli co?
W świetle nowych przepisów dyskusyjna pozostaje także kwestia definicji działki budowlanej. Proponowana w nowych warunkach technicznych zmiana tej definicji, poprzez odniesienie powierzchni tylko do działki albo działek ewidencyjnych, wprowadza obawę, że nieuprawnione będzie inwestowanie na części działki ewidencyjnej. Efektem braku uznania części działki ewidencyjnej za działkę budowlaną może być odmowa ustalenia warunków zabudowy. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, że inwestor w swoim wniosku jako teren inwestycji wskazuje jedynie część działki ewidencyjnej, a przy takiej interpretacji wiele nieruchomości zwyczajnie nie spełni wymogów.
NIE dla garaży rodzinnych
Projekt zakłada również, że każde stanowisko postojowe w garażu powinno mieć zapewniony bezpośredni dostęp do drogi dojazdowej (manewrowej). To znów przypadek, gdy założenia są szczytne, bo uniemożliwia się projektowanie miejsc rodzinnych (zależnych), czy instalowanie platform parkingowych. Jednak z punktu widzenia nabywców nie są to w pełni wygodne rozwiązania, choć z pewnością tańsze – i w budowie i w momencie zakupu nieruchomości przez nabywcę. Zgodnie z nowymi zapisami deweloperzy, by spełnić narzucone współczynniki parkingowe, będą musieli budować kolejne poziomy parkingów podziemnych, co nieuchronnie stanie się następnym czynnikiem podnoszącym koszty inwestycji, który przynajmniej w części przełoży się na wysokość ceny za mkw.
Przebudowa mieszkania samowolą?
Legislatorzy proponują także, aby 6% mieszkań w konkretnej inwestycji było przystosowanych dla osób niepełnosprawnych. Taki przystosowany lokal ma mieć m.in. szersze korytarze czy przestrzeń manewrową dla wózków inwalidzkich. Wskaźnik procentowy dla wielu inwestorów wydaje się wysoki i może stanowić wyzwanie w momencie aranżowania danego mieszkania do indywidualnych potrzeb. W przypadku kiedy nabywca mieszkania nie jest osobą niepełnosprawną i lokal chce przystosować do własnych potrzeb, każda zmiana typu przesunięcie ściany działowej będzie traktowana jako samowola budowlana. Jeśli ma być legalna – wymagana będzie zgoda na zmianę pozwolenia na budowę.
Aktualnie trwa analiza uwag, które do Resortu wpłynęły w ramach konsultacji publicznych. Jak zawsze w takich przypadkach, niełatwo może być tu osiągnąć konsensus. Z jednej strony autorzy projektu usiłują poprawić jakość życia nabywców nowych inwestycji, ale także ułatwić pracę sektora budowlano-nieruchomościowego, a jednocześnie nie doprowadzić do pogłębiającego się wzrostu cen nieruchomości, co jest nie lada wyzwaniem. Projekt rozporządzenia ws. nowych warunków technicznych to obszerny dokument, jego finalny kształt nadal może się zmienić, bo do września zostało jeszcze trochę czasu.
Jacek Korwin-Małaszyński, Członek Zarządu APP-Projekt
