Zgłoszenie budowy domku letniskowego – procedury krok po kroku. Wzór zgloszenia budowy

2021-05-31 14:32

Drewniany domek — Autor: materiały redakcji Zgłoszenia budowy domku letniskowego powinniśmy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do budowy domku możemy przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania pisma w placówce pocztowej

Aby wybudować domek letniskowy na podstawie samego zgłoszenia budowy, wystarczy spełnić kilka warunków i dopilnować odpowiednich formalności. Jaki zatem domek letniskowy wybudujemy na zgłoszenie?

Jaki domek letniskowy wybudujemy na zgłoszenie?

Stosownie do art. 29 Prawa budowlanego, na podstawie zgłoszenia wybudujemy wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej, rozumiany jako budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki.

A zatem przede wszystkim musi to być budynek wolnostojący, czyli niepołączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystujący w swej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego. Powierzchnia zabudowy takiego domku, liczona według normy PN-ISO 9836:2015-12, nie może przekroczyć 35 m².

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się altan, szklarni, cieplarni czy szop, jeżeli stanowią one niezależne obiekty, to jest mają swoje niezależne ściany i nie są połączone przejściem z drugim obiektem. Ponadto do powierzchni zabudowy nie są liczone także podziemne części budynku, takie jak piwnice, garaże, ściany fundamentowe, świetliki, balkony, nawisy dachu oraz elementy drugorzędne, takie jak pochylnie i schody zewnętrzne. Oznacza to, że na samo zgłoszenie możemy wybudować domek z garażem czy piwnicą znacznie przekraczającymi rozmiar samego budynku.

Kolejnym ważnym warunkiem budowy domku letniskowego na zgłoszenie jest, aby był to budynek parterowy. Oznacza to, że jego poddasze nie może być użytkowe. Prawo budowlane nie przewiduje bowiem możliwości wybudowania domku letniskowego do 35m², z poddaszem użytkowym na podstawie uproszczonej procedury zgłoszenia. Stosownie do przepisów za kondygnację nie uznaje się antresoli czy poddasza nieużytkowego, tzw. strychu.

Istotne znaczenie ma także wielkość działki. Liczba budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni. Oznacza to, że na działce o powierzchni 1500 m² będziemy mogli wybudować nie więcej niż trzy domki rekreacji indywidualnej. Natomiast, aby wybudować domek letniskowy na działce o powierzchni mniejszej niż 500 m² trzeba będzie uzyskać pozwolenie na budowę. W takim przypadku nie możliwe będzie zastosowanie uproszczonej procedury zgłoszenia.

Co sprawdzamy przed złożeniem zgłoszenia budowy domku?

Przed złożeniem zgłoszenia budowy domku letniskowego w pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić, czy obszar, na którym znajduje się nasza działka jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z zapisów takiego planu dowiemy się, czy na danej działce możemy w ogóle wybudować taki rodzaj budynku, a jeżeli tak, to jakie są względem niego wymagania. W zależności od danego obszaru różne mogą być wymogi dotyczące poszczególnych elementów budowy, np. niemożliwe będzie wybudowanie domku z płaskim dachem, ponieważ stosownie do zapisów planu kąt nachylenia dachu powinien wynosić 40–45 stopni.

Natomiast w przypadku, gdy dla danego terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zazwyczaj konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy w tej kwestii są dosyć niejednoznaczne, dlatego najlepiej będzie dowiedzieć się w starostwie, do którego zamierzamy złożyć zgłoszenie, bądź w urzędzie gminy, czy na danym terenie dla budynku budowanego na podstawie zgłoszenia konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak krok po kroku przygotować zgłoszenie na budowę domku letniskowego?

Zgłoszenie budowy domku letniskowego powinniśmy wypełnić na specjalnym formularzu, w którym wskażemy:

miejscowość i numer działki (działek), na której budynek będzie się znajdował;
rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych – trzeba tu określić z jakich materiałów będzie wybudowany domek, podać jego parametry – m.in. powierzchnię zabudowy (liczoną po obrysie ścian zewnętrznych), wysokość, czy kąt nachylenia dachu (jeśli działka znajduje się w obszarze, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym określono wskaźniki zabudowy konieczne może się okazać wskazanie w zgłoszeniu takich parametrów jak powierzchnia zabudowy pozostałych budynków na działce, powierzchnia terenów utwardzonych i zielonych działki, powierzchnia samej działki);
instalacje wewnętrzne, w jakie budynek będzie wyposażony oraz
termin rozpoczęcia robót budowlanych.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

a także w zależności od potrzeb:

odpowiednie szkice lub rysunki – chodzi tu o takie rysunki/szkice jak rzut budynku, czy elewacje, a także rysunek pokazujący usytuowanie budynku na działce. Ten ostatni warto zrobić na kopii mapy ewidencyjnej lub zasadniczej (mapa taka jest do uzyskania w wydziale geodezji urzędu miasta). Rysunki powinny zawierać wymiary budynku, jego odległość od granic działki i innych charakterystycznych obiektów (np. innych budynków na naszej działce i działkach sąsiednich);
pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami - w niektórych przypadkach może się okazać, że oprócz ww. dokumentów będą potrzebne pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Wzór zgłoszenia budowy domku letniskowego do pobrania

Wzor zgloszenia budowy domku letniskowego — Autor: Katarzyna Czajkowska-Matosiuk Link: POBIERZ WZÓR ZGŁOSZENIA BUDOWY

Jak dokonać zgłoszenia budowy domku?

Zgłoszenia powinniśmy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót możemy przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania pisma w placówce pocztowej.

W przypadku jakichkolwiek braków lub nieprawidłowości w zgłoszeniu, organ nałoży na nas obowiązek uzupełnienia zgłoszenia w określonym terminie. Nałożenie takiego obowiązku przerywa bieg 21-dniowego terminu na wniesienie sprzeciwu przez organ. Jeśli nie uzupełnimy wniosku we wskazanym przez organ terminie, wniesie on w drodze decyzji sprzeciw wobec naszego zgłoszenia.

Roboty budowlane powinniśmy rozpocząć w terminie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. W przeciwnym razie będziemy musieli ponownie dokonać zgłoszenia budowy.

Kiedy urząd może wnieść sprzeciw wobec zgłoszenia budowy domku?

Organ może też w drodze decyzji wnieść sprzeciw wobec naszego zgłoszenia w przypadku gdy:

zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub inne przepisy;
zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

Może się też zdarzyć, że organ nałoży na nas obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. Stanie się tak w przypadku gdy realizacja takich robót będzie mogła skutkować:

naruszeniem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
naruszeniem decyzji o warunkach zabudowy,
zagrożeniem bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
pogorszeniem stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
pogorszeniem warunków zdrowotno-sanitarnych;
wprowadzeniem, utrwaleniem bądź zwiększeniem ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Pozwolenia na przyłącza w domku letniskowym

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego nie ma konieczności starania się o pozwolenie na budowę przyłączy. Chodzi tu zarówno o przyłącza związane z obiektem budowlanym jak i przyłącza prowadzące do niezabudowanych działek. Budowa przyłączy może być realizowana nawet bez dokonania zgłoszenia. Przysługuje nam możliwość wyboru procedury dotyczącej budowy przyłączy. Możemy zdecydować się na budowę:

na podstawie zgłoszenia (art. 30 Prawa budowlanego) bądź
bez zgłoszenia (art. 29a Prawa budowlanego).

Ważne jest, aby bez względu na wybór procedury, budowa przyłączy była prowadzona zgodnie z warunkami i wymaganiami określonymi przez dane przedsiębiorstwo sieciowe. Oznacza to, że należy zapoznać się wcześniej z obowiązującymi przepisami branżowymi regulującymi warunki przyłączenia do konkretnych sieci.

Decydując się na budowę przyłączy na podstawie zgłoszenia, powinniśmy zgłosić budowę przyłącza do właściwego miejscowo organu administracji architektoniczno-budowlanej. Cała procedura przebiega na takich samych zasadach jak w przypadku zgłoszenia budowy domku letniskowego. W zgłoszeniu podajemy zatem rodzaj, sposób i zakres wykonywania robót budowlanych wraz z wyznaczonym terminem rozpoczęcia prac budowlanych. Do zgłoszenia dołączamy:

oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami,
projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane

Zgłoszenia należy dokonać jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych. Jeśli właściwy organ administracji architektoniczno-budowlany nie wniesie sprzeciwu w terminie do 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, budowa przyłączy może być realizowana bez przeszkód.

Jeśli zaś zdecydujemy się na budowę przyłączy bez zgłoszenia, powinniśmy wykonać plan sytuacyjny przyłącza na mapie. Plan ten sporządzamy na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Sporządzenie planu sytuacyjnego przyłącza należy zlecić projektantowi posiadającemu odpowiednie uprawnienia zawodowe. Zasady sporządzania planu sytuacyjnego przyłącza określone są w ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne, natomiast zasady wykonywania poszczególnych przyłączy – odpowiednio w ustawach: Prawo energetyczne oraz ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Zgłoszenie budowy domku letniskowego - o czym pamiętać?

Przy budowie domku letniskowego należy pamiętać, że budynek i jego lokalizacja muszą być zgodne z wymaganiami obowiązujących przepisów, tj. m.in. z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jeśli jest uchwalony), ustawą o drogach publicznych czy rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ten ostatni akt określa m.in. warunki dotyczące odległości budynku od granic działki. Są to bardzo ważne przepisy i warto zapoznać się z nimi przed złożeniem zgłoszenia budowy.

Ile będzie kosztować budowa domku letniskowego?

Cena wybudowania domku letniskowego uzależniona jest od wielu czynników, przede wszystkim od powierzchni czy materiałów, jakie zostaną użyte podczas budowy. Z grubsza można przyjąć, że za wybudowanie średniej wielkości domu letniskowego zapłacimy około 35-45 tys. zł. Warto też pamiętać, że przy budowie domku letniskowego obowiązuje niższy VAT wynoszący 8%. Z czego to wynika?

Preferencyjna stawka podatku VAT, tj. 8% zamiast 23% ma zastosowanie do usług polegających na sprzedaży, budowie, przebudowie, remoncie czy modernizacji obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Z art. 41 ust. 12a w związku z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT wynika, że przez „budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym” należy rozumieć:

budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych;
lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

W Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych określonej w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 roku w dziale 11 wymieniono:

grupa 111 – Budynki mieszkalne jednorodzinne, czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma własne wejście w poziomie gruntu;
grupa 112 – Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, czyli budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach, budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach;
grupa 113 – Budynki zbiorowego zamieszkania, czyli domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych, budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji biskupich oraz Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Ze wskazanych powyżej przepisów wynika zatem, że w przypadku budowy domku letniskowego jak najbardziej istnieje możliwość skorzystania z obniżonej stawki podatku VAT.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.);
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.);
Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 2052 ze zm.);
Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 716 ze zm.);
Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 2028 ze zm.);
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.).

Katarzyna Czajkowska-Matosiuk