Zmiana przepisów. Balkony, tarasy i loggie będą wyłączone z powierzchni zabudowy?

Ministerstwo planuje wyłączyć balkony i tarasy z powierzchni zabudowy budynku. Zmieni to sposób budowy mieszkań przez deweloperów, co docelowo powinno przełożyć się na większy komfort po stronie klientów. Sprawdź, jakie zmiany nastąpią i co oznaczają w praktyce.

Spis treści

1. Zmiana przepisów - założenia projektu rozporządzenia
2. Balkony, tarasy i loggie - jak jest aktualnie?
3. Przepisy przejściowe w projekcie rozporządzenia
4. Podsumowanie

Zmiana przepisów - założenia projektu rozporządzenia

Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego przewiduje wyłączenie z powierzchni zabudowy budynku tarasów, balkonów i loggii.

Jak przewiduje dokument, część opisowa projektu zagospodarowania działki lub terenu ma zawierać zestawienie powierzchni zabudowy projektowanych i istniejących obiektów budowlanych, przy czym powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony.

W celu rozwiania wątpliwości interpretacyjnych w projekcie nowelizacji wyłączono z powierzchni zabudowy także loggie.

Jak zaznaczono w uzasadnieniu, zmiana rozporządzenia ma na celu m.in. rozwianie wątpliwości interpretacyjnych w zakresie sposobu wyznaczania powierzchni całkowitej budynku, w zakresie zaliczania balkonów, loggii i tarasów do powierzchni całkowitej budynku.

Nowa regulacja przewiduje również, że w projekcie technicznym budynku zawarta będzie analiza w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych wynikających z przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jak przewiduje projekt, analiza taka będzie wykonywana w przypadku sporządzania projektu budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami, jednorodzinnego w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, oraz wielorodzinnego.

W uzasadnieniu do projektu czytamy, że dotychczas wymagania akustyczne były pomijane w projekcie budowlanym.

• Nieruchomość otrzymana w spadku. Czy można ją sprzedać? Kiedy?

Zazwyczaj wskazywano jedynie informację, że projekt spełnia wymagania zawarte w przepisach techniczno-budowlanych dla budynku. Dzięki wprowadzanej projektem rozporządzenia zmianie projektant będzie musiał zawrzeć jasne informacje w postaci zestawienia dotyczącego wymagań oraz sposobu spełnienia tych wymagań – wyjaśnia resort.

Niewątpliwie powyższa zmiana podniesie koszty inwestycji o wynagrodzenie dla inżyniera akustyka. Jednak eksperci podzielają stanowisko projektodawcy, że zwiększenie komfortu akustycznego mieszkańców powinno stanowić nadrzędny cel proponowanych zmian.

• Rząd chce walczyć z patodeweloperką! Czy nowe przepisy ograniczą naginanie prawa przez deweloperów?

Balkony, tarasy i loggie - jak jest aktualnie?

W aktualnym stanie prawnym balkony, tarasy i loggie wliczają się do powierzchni całkowitej budynków, a co za tym idzie deweloperom nie opłaca się ich budować. Związane jest to z faktem, że dla każdej działki, którą deweloper nabywa pod inwestycje, określony jest współczynnik intensywności zabudowy, który oznacza jaka powierzchnia minimalna i maksymalna budynku może znaleźć się na danej działce. Jeśli więc deweloper zbuduje aktualnie więcej balkonów, tarasów i loggi, tym samym zwiększy powierzchnię całkowitą budynku, wybuduje siłą rzeczy mniej mieszkań, które sprzeda. Nie może sobie bowiem pozwolić na przekroczenie wspomnianego współczynnika intensywności zabudowy, bo nie otrzyma pozwolenia na budowę. Co więcej inwestor kupując działkę płaci za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej, jaki może powstać w przyszłej inwestycji. Sumując deweloper zapłaci za metry użytkowe, których potem nie sprzeda jako stricte powierzchni lokalu.

Przepisy przejściowe w projekcie rozporządzenia

W projekcie wprowadza się przepisy przejściowe, które przewidują stosowanie dotychczasowych przepisów jeśli przed dniem wejścia w życie rozporządzenia:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
• została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 oraz 51 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Podsumowanie

Proponowane zmiany należy poczytywać jako dobre. Wydaje się, że zachęcą inwestorów do realizacji w budowanych inwestycjach większej liczby użytecznych dla mieszkańców elementów takich jak: balkony, tarasy i loggie. Niewątpliwie podniesie to komfort życia mieszkańców. Ponadto inwestycje atrakcyjniejsze dla mieszkańców, zwiększą aktywność sektora budowlanego. Zmiany dotyczące wymagań akustycznych również należy poczytywać jako pozytywne. Mimo zwiększenia kosztów inwestycji, stanowić to będzie swego rodzaju walkę z hałasem w mieście, o którym mówi się, że stanowi największą cywilizacyjną przyczyną złego stanu zdrowia.