Zmiany w lex deweloper - 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie! Dlaczego to może być problem?

Specustawa mieszkaniowa, czyli tzw. lex deweloper, może wprowadzić znaczące zmiany w budowie nowych mieszkań. Nowe regulacje zakładają m.in., że na jedno mieszkanie ma przypadać co najmniej 1,5 miejsca parkingowego. Ten dodatek do mieszkania może być dość kosztowny. Dlaczego?

Spis treści

1. 1,5 miejsca postojowego na jedno nowe mieszkanie
2. Nawet 70 tys. zł więcej do ceny mieszkania
3. Dlaczego 1,5 miejsca postojowego może być problemem?
4. Budowanie na terenach zdegradowanych lub niezabudowanych
5. Jakie konsekwencje wprowadzenia 1,5 miejsca parkingowego?

Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, znana też jako “specustawa mieszkaniowa” lub “lex deweloper” objęta została projektowanymi zmianami Ustawy o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych.

Ważną zmianą będzie centralnie planowane budowanie 1,5 miejsca postojowego na jeden lokal mieszkalny. Inne planowane zmiany ustawy lex deweloper to możliwość budowy osiedli wbrew przepisom o studium zagospodarowania na terenach zdegradowanych, na których stoją stare centra handlowe, czy biurowce, a także na niezabudowanych działkach przeznaczonych na handel wielkopowierzchniowy.

Projekt po poprawkach przyjęli już posłowie. Trafił on do Senatu pod koniec stycznia 2023 r. Aktualnie wiele organizacji skupiających głównie przedstawicieli branży budowlanej i architektonicznej wystosowało do Senatu apel, w którym w ogólności proszą o zmianę zaproponowanego w specustawie wskaźnika miejsc postojowych i wprowadzenie okresu przejściowego na dostosowanie się do zmian.

1,5 miejsca postojowego na jedno nowe mieszkanie

W aktualnym stanie prawnym to samorządy na szczeblu gminnym ustalają w porozumieniu z deweloperami liczbę potrzebnych w danej inwestycji miejsc postojowych. Brane są pod uwagę kwestie obiektywne takie jak: lokalizacja inwestycji, czy też metraże lokali mieszkalnych. Oczywiste jest, że czynniki takie jak odległość od centralnej części miasta, czy też odległość od przystanków komunikacji publicznej mają bezpośredni wpływ na realną potrzebę mieszkańców posiadania jednego, bądź większej liczby samochodów.

Podobnie wygląda kwestia metrażu danego lokalu. Inne potrzeby w zakresie posiadania samochodu i tym samym miejsca postojowego będzie miał właściciel co do zasady jednoosobowej kawalerki, a inne wieloosobowa rodzina mieszkająca w kilkusetmetrowym mieszkaniu.

Zmiany w ustawie lex deweloper zakładają jednak odgórne ustalanie liczby miejsc parkingowych, pozbawiając tym samym samorządy gminne dotychczasowego uprawnienia w tym zakresie. Na każde mieszkanie ma przypadać 1,5 miejsca parkingowego, bez względu na jakiekolwiek czynniki, które do tej pory brane były pod uwagę. W obszarze zabudowy śródmiejskiej liczba miejsc parkingowych ma być równa liczbie mieszkań w inwestycji.

W uzasadnieniu do proponowanych zmian czytamy, że scentralizowane odgórne ustalenie liczby miejsc postojowych w inwestycjach ma stanowić „odpowiedź na oczekiwania lokalnych społeczności”, czy też zapobiegać problemom związanym z deficytem miejsc postojowych, z którymi „często borykają się nie tylko mieszkańcy nowo realizowanych inwestycji, ale również mieszkańcy nieruchomości w jej sąsiedztwie.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że zmiana jest pozytywna. Dla przeciętnego obywatela żyjącego w dużym mieście problem z miejscami parkingowymi jest duży, a rozwiązanie tego problemu proste - nie ma wystarczającej liczby miejsc parkingowych? To je dobudujmy.

Nawet 70 tys. zł więcej do ceny mieszkania

Problem z dobudowaniem większej liczby miejsc parkingowych jest jednak bardziej złożony. Większość z nas nie zdaje sobie sprawy z tego, z czym będzie wiązało się budowanie większej liczby miejsc parkingowych, a także czy to w ogóle możliwe.

Jak twierdzą profesjonaliści z branży budowlanej, budowa 1,5 miejsca postojowego na jedno nowe mieszkanie znacząco wpłynie na koszty inwestycji. Szacuje się, że jedna kondygnacja parkingu to 12–13% kosztów budowy przeciętnego 7-kondygnacyjnego budynku.

Średni koszt budowy miejsca postojowego to przeciętnie 70 tys. zł. Stanowiska są sprzedawane po około 35–40 tys. zł. Pozostały koszt- ok. 35 tys. zł nie rozpływa się, co oczywiste, w powietrzu. Jest on dodawany odgórnie do ceny mieszkania, aby pokryć stratę.

Jeśli miejsc postojowych dla danej inwestycji będzie budować się więcej, to również kwota doliczana za miejsce postojowe do ceny mieszkania będzie wyższa. Przykładowo, jeśli będzie trzeba wybudować dwa razy więcej miejsc postojowych, to ten „dodatek” do ceny może wynieść nawet około 70 tys. zł plus oczywiście rynkowa cena garażu.

Dlaczego 1,5 miejsca postojowego może być problemem?

Centralne planowanie liczby miejsc postojowych generuje również konieczność budowania garaży wielopoziomowych, których koszt wzrasta im niżej w głąb ziemi się znajdują. Budowa kondygnacji „minus 2” jest dużo droższa, bo dochodzą koszty oddzielenia się od lustra wody i odwodnienia. Często będzie to w ogóle niemożliwe ze względu na ekologiczne szkody. W niektórych przypadkach inwestycja może się okazać nieopłacalna.

Inwestor ma więc co do zasady dwie drogi: albo wybudować drugą kondygnację garażu i zwiększyć cenę miejsc postojowych i mieszkań albo wybudować mniej mieszkań, aby zmieścić garaże na jednym poziomie.

Żadne rozwiązanie nie jest ekonomiczne ani społecznie pożądane. Będzie to prowadzić do pogłębiania się istniejącego od lat w Polsce kryzysu mieszkaniowego - mieszkań będzie nadal za mało, a ich ceny będą rosły. Zmniejszy to dostępność mieszkań dla Polaków, mocno już ograniczoną poprzez wysokie stopy procentowe i regulacje dotyczące kredytów hipotecznych.

Nie bez znaczenia pozostaje też kwestia ekologii. Odgórny wymóg budowy większej liczby miejsc postojowych jest sprzeczny z aktualną polityką w planowaniu miast i z trendami proekologicznymi, w tym z ideą budowania miasta bardziej odpornego na kryzys klimatyczny. Takie rozwiązanie nie będzie zgodne z dotychczasową polityką dążenia do ograniczania indywidualnej komunikacji samochodowej na rzecz innych środków transportu i zachowania jak największej powierzchni biologicznie czynnej w ramach prowadzonych inwestycji.

Budowanie na terenach zdegradowanych lub niezabudowanych

Druga ważna zmiana proponowana w ustawie lex deweloper to umożliwienie budowania osiedli – wbrew zapisom o studium zagospodarowania – na terenach zdegradowanych, na których stoją stare centra handlowe, czy biurowce.

Mieszkania można by też stawiać na niezabudowanych działkach, które w studium są przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy.

Rozwiązanie ma uzupełniać dotychczasowe regulacje, które pozwalały budować niezgodnie ze studium także w przypadku terenów po funkcji kolejowej, wojskowej czy produkcyjnej. W uzasadnieniu czytamy, że stanowić ma to odpowiedź na zmiany w specyfice handlu wielkopowierzchniowego. Rewitalizacja takiego obszaru i zamiana jego funkcji pozwoli na ponowne wykorzystanie nieużywanego od lat terenu, który będzie można z powodzeniem przeznaczyć na inwestycje mieszkaniową, a która sprawi, że tereny te po latach znów będą tętnić życiem i będą częścią miasta.

Więcej o tym pisaliśmy w artykule: Mieszkania zamiast galerii i biur. Nowy pomysł rządu na kryzys mieszkaniowy

Jakie konsekwencje wprowadzenia 1,5 miejsca parkingowego?

Proponowane zmiany w zakresie ustawy „lex deweloper” należy ocenić dwutorowo. Z jednej strony widzimy rozwiązanie spójne z przyświecającą dotychczas ustawie ideą likwidowania barier administracyjnych i prawnych i wyjścia naprzeciw obywatelom - umożliwienie budowania osiedli wbrew studium zagospodarowania na terenach, które do tej pory stanowiły nic innego jak nieużytki w często bardzo atrakcyjnych lokalizacjach.

Z drugiej zaś strony mamy rozwiązanie w całości sprzeczne z wyżej wymienioną ideą - dokładające obowiązków dla inwestorów i utrudniające dostęp przeciętnego obywatela do rynku nieruchomości.

Fakt, że z pozoru ustalenie większej liczby miejsc postojowych dla każdej inwestycji wydaje się korzystnym dla obywateli rozwiązaniem, nie oznacza, że tak w rzeczywistości jest.

Zwiększenie liczby miejsc postojowych w każdym możliwym scenariuszu spowoduje wzrost cen mieszkań, miejsc postojowych, komórek lokatorskich (o ile takowe w ogóle nie przestaną powstawać wobec braku miejsca na garaż).

Proponowane rozwiązanie jest również niekorzystne z punktu widzenia dużych miast, które walczą ze smogiem. Zamiast bowiem inwestować w tereny zielone, w ścieżki rowerowe i w ogólności przyjemne dla mieszkańców otoczenie inwestycji mieszkaniowej, proponowane zmiany zwiększą „miejską betonozę”.

W chwili obecnej nie pozostaje więc nic innego jak wypatrywać odpowiedzi na składane sukcesywnie do Senatu apele przedstawicieli branży budowlanej i liczyć na logiczne, w tym praktyczne zmiany.

Może zainteresuje Cię także:

• Rząd chce walczyć z patodeweloperką! Czy nowe przepisy ograniczą naginanie prawa przez deweloperów?
• Deweloper nie wywiązał się z umowy? Nabywca mieszkania dostanie rekompensatę!
• Prospekt informacyjny - nowe obowiązki deweloperów
• Deweloperzy będą mogli stosować zasady starej Ustawy Deweloperskiej