Przeglądy okresowe budynków - jakie są obowiązkowe i jak często się je wykonuje?

Przeglądy okresowe budynków to obowiązek właściciela i zarządcy budynku. Przepisy związane z technicznym utrzymaniem obiektów oraz przeglądami budynków reguluje Prawo budowlane. Co mówią przepisy o przeglądach okresowych budynków? Jakie przeglądy budynków są obowiązkowe?

Spis treści

1. Przeglądy okresowe budynków - Prawo budowlane
2. Jakie przeglądy budynków są obowiązkowe? Jak często trzeba wykonać?
3. Przegląd okresowy obowiązkowy dwa razy w roku
4. Przeglądy okresowe budynków - dokumentacja
5. Kto przeprowadza przegląd budynku?
6. Jak przebiega kontrola?
7. Przeglądy okresowe budynków - naprawy i remonty
8. Kontrole ppoż. urządzeń technicznych oraz instalacji grzewczej

Przeglądy okresowe budynków - Prawo budowlane

Kolejne nowelizacje ustawy Prawo budowlane, zmieniające zapisy dotyczące bezpieczeństwa, zostały zainicjowane i uchwalone po katastrofach budowlanych, które miały miejsce w 2006. Zdarzenia te ujawniły niedoskonałości zapisów ustawowych w zakresie bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych, dlatego wprowadzone w tym czasie zmiany miały m.in. na celu podniesienie jego poziomu.

Odpowiednie artykuły Prawa budowlanego (np. 61, 62, 66, 70, 91a, 92) określają obowiązki właścicieli i zarządców w tym zakresie oraz sankcje karne za niewywiązywanie się z nich.Nadano nowy sens brzmieniu art. 61, nakładającego na właściciela lub zarządcę nieruchomości obowiązek jego utrzymywania i użytkowania według zasad, o których mowa w art. 5 ust. 2, tj. zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, a także w należytym stanie technicznym oraz estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego własności użytkowych i sprawności technicznej.

• Które przeglądy budowlane domów są obowiązkowe? Przeglądy budowlane a wypłata odszkodowania

„Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1.  utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2. zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska”.

Zapisy tego artykułu zostały uzupełnione o obowiązek zagwarantowania bezpieczeństwa użytkowania obiektu w razie wpływania na niego czynników zewnętrznych związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Zalicza się do nich: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne lub inne zjawiska, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie ryzyko takiego uszkodzenia, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Zakres odpowiedzialności właściciela bądź zarządcy, w tym przypadku, wyznacza się miarą „należytej staranności”, do której dochowania jest zobowiązana każda osoba podejmująca jakiekolwiek działania.

W świetle powyższego zapisu właściciel lub zarządca obiektu odpowiada za zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania, zarówno w aspekcie sprawności technicznej, jak również w sytuacji oddziaływania na ten obiekt różnych czynników zewnętrznych. Obecnie nie ulega wątpliwości, że usuwanie nadmiaru śniegu z dachu budynku jest zadaniem właściciela lub zarządcy. Niewykonanie ww. obowiązków to przestępstwo zagrożone dotkliwymi karami, o czym mówi zapis w art. 91a, który brzmi następująco:

„Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Przepis ten wprowadza do ustawy pojęcie przestępstwa polegającego na zaniechaniu – „niezapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania obiektu”, tj. braku reakcji właściciela lub zarządcy na niezależne od niego czynniki zewnętrzne działające na obiekt. W kontekście tego zapisu pojawiają się wątpliwości, jakich działań należy oczekiwać od właściciela lub zarządcy w ramach wskazanego obowiązku.

Jakie przeglądy budynków są obowiązkowe? Jak często trzeba wykonać?

Jak wynika z art. 62 Prawa budowlanego, przegląd budowlany jest obowiązkowy i obejmuje sprawdzenie poszczególnych elementów obiektu. Ustawa określa także częstotliwość i rodzaj przeglądu w zależności od powierzchni budynku. Wymienione poniżej kontrole obejmują również właścicieli i zarządców obiektów mieszkalnych jednorodzinnych, budowlanych, budownictwa zagrodowego i letniskowego.„Art. 62. ust. 1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
3. okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie, pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
4. bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy Prawo budowlane; a) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust 2; (kontrolę, o której mowa w tym zapisie, właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia).

W trakcie kontroli, o której mowa w ust. 1, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli. ”W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, właściwy organ nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Należy zwrócić uwagę, że kolejne nowelizacje wprowadziły obowiązek dokonywania weryfikacji „bezpieczeństwa użytkowania” obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych wymienionych w art. 61 ust. 2.

Ich lista ma charakter przykładowy, dlatego w praktyce może powstać wątpliwość, np. w przypadku zjawisk atmosferycznych („wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady” – to pojęcia niedookreślone) – które z nich narzucają konieczność dokonania kontroli? Co prawda, doprecyzowano kryterium generalne, iż chodzi o czynniki, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie ich uszkodzeniem, jednak kryterium to jest również cenne. Nie ma ono charakteru uniwersalnego, ponieważ ocena częściowo zależy od stanu technicznego konkretnego budynku. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że niewypełnienie obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1, stanowi wykroczenie karane grzywną (art. 93 ust. 8), co może powodować tendencje do przeprowadzania kontroli bezpieczeństwa użytkowania obiektu zawsze po gwałtownych zjawiskach pogodowych.

Przegląd okresowy obowiązkowy dwa razy w roku

Wprowadzony został także nakaz dwukrotnej w ciągu roku weryfikacji stanu technicznego obiektów, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000 m² oraz innych o powierzchni dachu osiągającej więcej niż 1000 m². Powinny się one odbywać przed i po okresie zimowym, tj. do listopada i do końca maja. Ponadto osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie poinformować o jej przeprowadzeniu właściwy organ, który, na mocy dodanego art. 84 ust. 2 pkt. 4, prowadzi ewidencje zawiadomień o ww. kontrolach.

Prawo budowlane pozwala na ingerencję organu nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać zdrowiu lub życiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska (niezależnie od przyczyn wywołujących ten stan) bądź swym wyglądem oszpeca otoczenie, wówczas może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, a nawet zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu wyeliminowania usterek. Jeżeli występują okoliczności określone prawem, decyzja o takim zakazie podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie, a w sytuacji zagrożenia (zapisanego w ustawie) – bez rozstrzygania sytuacji prawnej najemców i użytkowników lokali, także wówczas, gdy jest doręczona na piśmie.

Przeglądy okresowe budynków - dokumentacja

Prawo budowlane w art. 70 wprowadza także regulację dyscyplinującą właścicieli i zarządców obiektów budowlanych do usuwania uchybień stwierdzonych w trakcie kontroli okresowej, która zwiększa odpowiedzialność osób przeprowadzających obowiązkowe kontrole. Jednocześnie organ nadzoru budowlanego został zobligowany do weryfikacji, czy stwierdzone uszkodzenia zostały usunięte, a braki stanowiące zagrożenie uzupełnione.

Należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 64 ust. 1 Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca budynku mieszkalnego wielorodzinnego jest zobowiązany prowadzić książkę obiektu budowlanego. Służy ona do zapisów odnośnie badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudów przeprowadzanych w okresie użytkowania obiektu. Powinny być do niej dołączone m.in. protokoły z kontroli oraz oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego (art. 64 ust. 3 Prawa budowlanego). W myśl art. 65 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu jest obowiązany udostępniać niezbędne dokumenty przedstawicielom organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym oraz przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie. Należą do nich:

• protokoły z kontroli obiektu budowlanego,
• oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego,
• opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania,
• dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą.

Kto przeprowadza przegląd budynku?

W ustawie Prawo budowlane bez zmian pozostały zapisy dotyczące uprawnień określonych specjalistów do przeprowadzania kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego. Te, o których mowa w art. 2 ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5–6 a, dokonywane są przez osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Stan techniczny instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych (według art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c oraz pkt 2) powinny weryfikować osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych (art. 62 ust. 5 Prawa budowlanego).

Zgodnie z art. 62 ust. 6, kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c, dotyczącą przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych, powinny przeprowadzać osoby o kwalifikacjach mistrza w rzemiośle kominiarskim. Natomiast przewody kominowe oraz kominy przemysłowe, wolno stojące, a także kominy lub przewody kominowe, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych – osoby z uprawnieniami budowlanymi określonej specjalności. Pozostałe rodzaje kontroli, wskazane w art. 62 ust. 1, należą do osób posiadających odpowiednie uprawnienia budowlane (art. 62 ust. 4).

Jak przebiega kontrola?

Okresowe kontrole stanu technicznego budynku mieszkalnego należy przeprowadzać w porze wiosennej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przed jej rozpoczęciem trzeba zapoznać się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku od czasu poprzedniej kontroli, a także zgłoszeniami użytkowników lokali, dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W trakcie takiej kontroli trzeba sprawdzić, czy wykonano uprzednie zalecenia (art. 62 ust. 1a Prawa budowlanego). Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a szczegółowo należy zbadać (o czym mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia) stan techniczny:

• zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa),
• elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy),
• balustrad, loggii i balkonów,
• urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
• elementów odwodnienia oraz obróbek blacharskich,
• pokryć dachowych,
• instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
• urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
• elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z obiektu,
• przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Natomiast kontrola wskazana w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego powinna objąć sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej zarówno ww. elementów budynku, jak również wszystkich pozostałych, a także jego estetykę i otoczenie (§ 6 rozporządzenia). Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia protokół z okresowej kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego powinien określać:

• stan techniczny elementów budynku objętych kontrolą,
• wielkość zużycia lub uszkodzenia elementów objętych kontrolą,
• zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania,
• metody i środki użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i innych czynników,
• zakres niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.

W razie potrzeby do protokołu należy dołączyć wykonaną w jej toku dokumentację graficzną. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywa odpowiedzialność w zakresie napraw, są obowiązani w trakcie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem (art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego).

Należy zaznaczyć, że ustawa Prawo budowlane, oprócz sankcji karnych (z art. 91a) za naruszenie obowiązku wskazanego w art. 61 (użytkowanie obiektów), przewiduje karę grzywny (art. 93 pkt 8) za niewypełnienie przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego zgodnie z art. 62 ust. 1.

Przeglądy okresowe budynków - naprawy i remonty

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU 1999 nr 74, poz. 836) określa warunki techniczne eksploatacji tych obiektów (wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami technicznymi), które mają zapewnić:

1.  utrzymanie stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania,
2. ochronę zdrowia i życia w pomieszczeniach budynku,
3. utrzymanie wymaganego stanu estetycznego budynku, a w przypadku wpisania budynku do rejestru zabytków – zachowanie jego wartości podlegających ochronie konserwatorskiej,
4. zgodne z przeznaczeniem użytkowania budynku i znajdujących się w nim pomieszczeń oraz urządzeń związanych z budynkiem, a w szczególności warunki w zakresie zaopatrzenia w wodę, gaz, energię cieplną energię elektryczną, ochronę przeciwpożarową oraz odprowadzania ścieków i usuwania odpadów stałych,
5. możliwość racjonalizacji zużycia wody i nośników energii zgodnie z wymaganiami użytkowników lokali, lecz w sposób nienaruszający interesów osób trzecich i niepowodujący pogorszenia właściwości użytkowych i technicznych budynku i związanych z nim urządzeń,
6. racjonalne wykorzystanie energii.

Kontrole ppoż. urządzeń technicznych oraz instalacji grzewczej

Obowiązek przeprowadzenia kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych i stałych urządzeń technicznych w określonym terminie wynika nie tylko z Prawa budowlanego, ale również z innych przepisów. W zależności od wyposażenia technicznego należy także wykonywać kontrole realizujące przepisy przeciwpożarowe: przegląd techniczny i konserwację urządzeń przeciwpożarowych, próbę ciśnieniową węży hydrantowych, przegląd i konserwację hydrantów zewnętrznych, czyszczenie przewodów dymowych, spalinowych, czyszczenie wentylacji.

Z przeprowadzonych kontroli sporządzany jest protokół, który dołącza się do książki obiektu budowlanego. Czynności konserwacyjne wpisuje się do książek eksploatacji urządzeń i instalacji. Zakres informacji zawartych w protokole należy dostosować do rodzaju mi zakresu przeprowadzanego przeglądu.