Zmiany w wycenie nieruchomości. Od września 2023 nowe obowiązki rzeczoznawców majątkowych

Zmiany dotyczące wyceny nieruchomości, choć przyjęte bez entuzjazmu w środowisku bezpośrednio zainteresowanych (rzeczoznawców majątkowych), umożliwiają sprawniejsze i bardziej zobiektywizowane podejście do badania prawidłowości sporządzanych operatów szacunkowych. Sprawdź,co się zmienia.

Spis treści

1. Przyczyna zmian regulacji w zakresie wyceny nieruchomości
2. Co się zmienia w wycenie nieruchomości?
3. Podsumowanie

Zmiany wynikają z wydania przez Ministra Rozwoju i Technologii nowego, obowiązującego od 9 września 2023 r. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, zastępującego dotychczas obowiązujące rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Przyczyna zmian regulacji w zakresie wyceny nieruchomości

Bezpośrednią przyczyną zmian regulacji odnoszących się do zagadnienia wyceny nieruchomości dokonywanej przez rzeczoznawców majątkowych jest nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która dokonała m.in. zmiany organu upoważnionego do wydania rozporządzenia w omawianym zakresie. Ponadto wskazuje się, że uprzednio obowiązujące rozporządzenie wymagało gruntownej nowelizacji, wobec braku istotnych zmian od daty jego uchwalenia w roku 2004.

Jak wskazał projektodawca, zbyt ogólnie sformułowane przepisy dawnego rozporządzenia, które pozostawiały duże pole do swobodnej interpretacji, mogły prowadzić do błędów w procesie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych, w tym istotnych błędów metodologicznych.

Co się zmienia w wycenie nieruchomości?

Poza kwestiami ściśle technicznymi, w tym licznymi przepisami stanowiącymi m.in.:

• sprecyzowanie procedur wyceny w podejściu porównawczym oraz określania wartości nieruchomości rolnych i leśnych;
• sformułowanie metod wyceny ograniczonych praw rzeczowych, w tym służebności;
• określenie metod badania stopnia zużycia nieruchomości na potrzeby oszacowania jej wartości odtworzeniowej;

rozporządzenie reguluje również zagadnienia nieobecne na gruncie poprzedniej regulacji, istotne nie jedynie dla wąskiej grupy rzeczoznawców majątkowych, ale i o praktycznej doniosłości dla podmiotów uczestniczących w postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w ramach których niezbędne jest przeprowadzenie wyceny nieruchomości, na przykład:

1. nakładając na rzeczoznawców obowiązek przeprowadzenia oględzin nieruchomości – obowiązek powyższy, wynikający z § 3. pkt. 1 omawianego rozporządzenia, budzi jednak wiele wątpliwości, ze względu na lakoniczność przepisu, który go wprowadza. Między innymi niewskazanie trybu przeprowadzenia oględzin sprawia, że część rzeczoznawców uważa przeprowadzenie oględzin online (bez fizycznej obecności na badanej nieruchomości, w ramach „wirtualnego spaceru”, przy współpracy z osobą pozostającą na miejscu i posiadającą stosowne  środki techniczne) za wypełnienie obowiązku wynikającego z rozporządzenia, inni natomiast (a w braku bliższego doprecyzowania ze strony Ministerstwa Rozwoju i Technologii stanowisko to należy uznać za mniej ryzykowne) skłaniają się ku wnioskowi o dopuszczalności jedynie oględzin przeprowadzanych „na żywo”. Możliwe jest także odstąpienie od dokonania oględzin nieruchomości „w szczególnie uzasadnionych przypadkach”, przy czym takie postępowanie wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 3. pkt. 2 rozporządzenia);
2. wprowadzając możliwości określenia wartości nieruchomości przed podziałem w celu ustalenia wysokości tzw. opłaty adiacenckiej wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, w oparciu o wzór wynikający z rozporządzenia (§ 36) w przypadku, gdy na danym rynku nieruchomości brakuje transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych – co może w praktyce doprowadzić do uproszczeń i np. zawyżenia wartości, a co za tym idzie, również opłaty adiacenckiej obciążającej właściciela lub użytkownika wieczystego;
3. wprowadzając nową metodę wyceny nieruchomości gruntowych będących przedmiotem użytkowania wieczystego na podstawie wzoru zawartego w rozporządzeniu, w przypadku gdy nie jest możliwe zastosowanie metody wyceny porównawczej lub pozostałościowej (również w tym zakresie mogą pojawić się zastrzeżenia co do prawidłowości przyjętego w rozporządzeniu wzoru i wynikających stąd zniekształceń);
4. włączając najistotniejsze uregulowania „branżowe”, dotychczas ustalone Obwieszczeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 1 września 2017 r. w sprawie standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych (dotyczącego wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności, stosowanego m.in. w celu oceny wartości nieruchomości przy udzielaniu kredytów hipotecznych) bezpośrednio do rozporządzenia, co sprzyja przejrzystości regulacji, wobec jednoczesnego uchylenia obowiązywania ww. obwieszczenia.

Podsumowanie

Sprecyzowanie regulacji dotyczących wyceny nieruchomości, choć przyjęte bez entuzjazmu w środowisku rzeczoznawców majątkowych, umożliwia sprawniejsze i bardziej zobiektywizowane podejście do badania prawidłowości sporządzanych operatów szacunkowych. Tym samym należy oczekiwać wzrostu znaczenia prawników, występujących w charakterze pełnomocników w postępowaniach, w ramach których przeprowadzana jest wycena nieruchomości. Ze względu na niebagatelną wagę tego rodzaju postępowań, warto zatem rozważyć skorzystanie z profesjonalnej obsługi prawnej.