Zwrot VAT czy obniżona stawka VAT: jak zaoszczędzić budując lub remontując dom?
Zwrot VAT lub obniżona stawka tego podatku wchodzą w grę tylko w niektórych przypadkach. Co do zasady materiały i usługi budowlane są obłożone stawką VAT w wysokości 23%. Dowiedz się, kiedy budujący lub kupujący nowe domy zaoszczędzą na VAT nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Kto może skorzystać ze zwrotu VAT, a kto zaoszczędzi na niższej stawce?
Często nieuczciwi handlowcy, wykonawcy i producenci, aby być bardziej „konkurencyjnymi", proponują swoim klientom materiały lub usługi budowlane taniej, bo bez VAT. I wielu inwestorów się na to zgadza. Być może nie zdając sobie sprawy, że pozbawiaj się prawa do gwarancji i rękojmi. Dlatego radzimy kupowanie materiałów i usług z fakturą. Zwłaszcza, że w wielu przypadkach można zapłacić obniżoną stawkę VAT, albo – jeszcze tylko w 2018 r. – ubiegać się o zwrot VAT.
Co znajdziesz w artykule:
- Zwrot VAT – do kiedy i komu się należy?
- Ile można zaoszczędzić na zwrocie VAT?
- Dlaczego w budownictwie mieszkaniowym jest obniżona stawka VAT?
- Kiedy i za co zapłacimy obniżoną stawkę VAT?
- Czy obniżona stawka VAT na samodzielną budowę i remont?
- Czy obniżona stawka VAT także na roboty konserwacyjne?
Zwrot VAT – do kiedy i komu się należy?
Niestety, nie zaoszczędzi już na VAT ten, kto woli remontować swoje mieszkanie lub dom samodzielnie. Od trzech lat nie obowiązuje już bowiem ustawa o tzw. zwrocie VAT, dzięki której inwestorzy mogli odzyskać – w granicach ustawowego limitu – różnicę między stawką 23 i 8% za większość materiałów budowlanych (tych, które po 1 maja 2004 r. zostały obłożone wyższą stawką VAT).
Jeszcze tylko w 2018 r. zwrot VAT istnieje w szczątkowej formie. Dzięki ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, na VAT mogą zaoszczędzić jedynie inwestorzy budujący domy jednorodzinne, o ile spełniają warunki programu „Mieszkanie dla Młodych” („MdM”).
Zgodnie z art. 20 tej ustawy o zwrot VAT obejmuje też „nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstał lokal mieszkalny”.
Co ważne, choć program „MdM” powszechnie kojarzy się z dopłatą do kredytu na zakup mieszkania, to w wyścigu po dopłatę nie muszą uczestniczyć wspomniani inwestorzy. Podstawowy warunek: nie ukończyli 36. roku życia w roku, w którym wydano pozwolenie na budowę albo dokonano zgłoszenia budowy. Budowany dom musi być pierwszym własnym mieszkaniem inwestora. Przy czym oba wymogi nie dotyczą osób i rodzin z co najmniej trójką dzieci.
No i rzecz, która na pierwszy rzut oka wydaje się najtrudniejsza do spełnienia – powierzchnia użytkowa domu nie może przekroczyć 100 m². Przy czym rodziny z co najmniej trójką dzieci mają możliwość wybudowania domu większego o 10 m².
Taki wymóg można jednak w prosty sposób obejść kupując projekt domu z nieużytkowym poddaszem, który można w przyszłości zaadaptować na mieszkanie, np. gdy rodzina się już powiększy. Wystarczy dorobić schody oraz przenieść ocieplenie ze stropu na dach i wstawić okna połaciowe.
Dodajmy, że do powierzchni użytkowej zalicza się pokoje, kuchnię, spiżarnię, przedpokój, alkowę, hol, korytarz, łazienkę, klatkę schodową, schody wewnętrzne. Oznacza to, że w praktyce powierzchnia całkowita domu może być większa, np. w domu ze spadzistym dachem w powierzchni użytkowej nie uwzględnia się części pomieszczeń na poddaszu, w których wysokość jest mniejsza niż 1,40 m.
Poza tym do powierzchni użytkowej nie wlicza się balkonów, tarasów, loggii, antresol, szaf w ścianie, schowków w ścianie, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic, komórek do przechowywania opału, garażu, kotłowni. Oczywiście nie można wystąpić o zwrot VAT za materiały użyte do budowy ogrodzenia, garażu, drogi, dojścia lub dojazdu. W przypadku budowy domu oddzielenie tego typu wydatków jest fikcją.
W praktyce chodzi o zapobieżenie sytuacjom, gdy o zwrot VAT wystąpi ktoś, kto poprzestał np. na ogrodzeniu działki. Ci, którzy chcieliby skorzystać ze zwrotu VAT muszą się jednak pospieszyć, zwłaszcza jeśli zaczną dopiero budowę. O zwrot podatku można bowiem wystąpić do urzędu skarbowego tylko raz. Fiskus uwzględni jednak tylko faktury wystawione przed październikiem 2018 r.
Ile można zaoszczędzić na zwrocie VAT?
Fiskus zwraca różnicę między stawką 23 i 8% za materiały budowlane, które wyższą stawką VAT zostały obłożone po 1 maja 2004 r. Chodzi m.in. o okna, drzwi, tapety, cegły, dachówki, cement, wapno, gips, wełnę mineralną, płytki ceramiczne. Wykaz takich materiałów można znaleźć np. na stronie internetowej Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju.
Jeśli komuś szkoda czasu na sprawdzanie, czy materiały, które kupił, objęte są zwrotem VAT, może to zlecić firmie świadczącej usługi rachunkowe. Oczywiście, wydatki muszą być udokumentowane fakturami.
Zwrot VAT jest limitowany. Zgodnie z art. 21 ust. 3, można zaoszczędzić maksymalnie 12,295% równowartości średnich kosztów budowy 70 m² mieszkania. Inwestorom np. budującym dom jednorodzinny, którzy spełniają wymogi programu, fiskus zwróci obecnie maksymalnie niespełna 35,7 tys. zł.
Dodajmy, że do obliczania tych kosztów stosowany jest wskaźnik średniej ceny metra kwadratowego podawany przez GUS na użytek wyliczania premii gwarancyjnej dla posiadaczy książeczek mieszkaniowych. Najnowszy wskaźnik wynosi 4145 zł za m².
Dlaczego w budownictwie mieszkaniowym jest obniżona stawka VAT?
Kwestię wysokości VAT w budownictwie mieszkaniowym reguluje ustawa o podatku od towarów i usług z 11 marca 2004 r. Ponieważ od tego czasu była ona wielokrotnie nowelizowana, dlatego trzeba sięgać po jej tekst ujednolicony.
Np. w 2008 r. do ustawy o VAT wprowadzono definicję budownictwa społecznego, która zapobiegła wówczas skokowej podwyżce stawki VAT (z 7 do 22%) na większość mieszkań i domów kupowanych od firm deweloperskich lub spółdzielni. Dlaczego groziła taka podwyżka? W negocjacjach z Unią Europejską Polska zagwarantowała sobie możliwość stosowania obniżonej stawki VAT (wtedy 7, a obecnie 8%) na mieszkania i usługi budowlane związane z mieszkaniami tylko do końca 2007 r. W 2008 r. miała już je objąć stawka podstawowa (wtedy 22, a obecnie 23%). Jednak równocześnie unijna dyrektywa dopuściła stosowanie obniżone stawki VAT (8%) w przypadku „dobudowy, budowy, remontu lub przebudowy budynków mieszkalnych w ramach polityki społecznej", więc Polska skorzystała z tej możliwości.
Kiedy i za co zapłacimy obniżoną stawkę VAT?
Art. 41 ust. 12 ustawy o VAT mówi, że obniżoną stawkę VAT „stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”.
Z kolei art. 41 ust. 12a tej ustawy precyzuje, że „przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych”.
Ważne zastrzeżenie do definicji budownictwa społecznego zawiera ust. 12b. Dowiadujemy się, że nie zalicza się do niego:
- budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
- lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².
A jeśli mieszkanie lub dom kupowany od dewelopera czy spółdzielni ma większą powierzchnię użytkową? Art. 41 ust. 12c. odpowiada, że obniżoną stawkę VAT „stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej”.
Innymi słowy, podstawową stawką VAT obłożone mogą być wyłącznie mieszkania o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m² lub przeszło 300-metrowe domy, ale też nie całe, lecz tylko każdy dodatkowy metr ponad normę metrażową. Załóżmy, że kupowane mieszkanie ma 153 m² powierzchni użytkowej, a każdy metr kosztuje 7,5 tys. zł netto, czyli bez VAT. Do 150 m² deweloper doliczy stawkę 8%, a do 3 m², czyli od nadwyżki – 23%
Czy obniżona stawka VAT na samodzielną budowę i remont?
Z obniżonej stawki VAT możemy skorzystać także wtedy, gdy budujemy dom tzw. systemem gospodarczym, np. powierzając poszczególne etapy budowy różnym firmom.
Zgodnie z definicją budownictwa społecznego, preferencyjną stawką VAT objęte są domy o powierzchni do 300 m². Jeśli dom ma być większy, trzeba poinformować firmy o jego metrażu. Firma do każdej wystawianej faktury będzie musiała zastosować w określonej proporcji zarówno obniżoną stawkę VAT 8%, jak i podstawową, czyli 23%.
Definicją budownictwa społecznego są objęte także remonty, co oznacza, że można zlecić go firmie, a ta wystawi jedną fakturę z 8% stawką VAT. Taka faktura obejmowałaby zarówno usługę, jak i kupione przez tę firmę materiały, które normalnie są opodatkowane 23% stawką VAT.
Czy obniżona stawka VAT także na roboty konserwacyjne?
Ważnym uzupełnieniem ustawy o VAT jest rozporządzenie ministra finansów z 23 grudnia 2013 r. „w sprawie towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku od towarów i usług, oraz warunków stosowania stawek obniżonych”.
W § 3 tego rozporządzenia czytamy, że obniżoną stawkę VAT w wysokości 8% stosuje się do robót konserwacyjnych – mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części – dotyczących budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Ponadto niższa stawka VAT obejmuje roboty konserwacyjne dotyczące:
- budynków mieszkalnych stałego zamieszkania sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, z wyłączeniem lokali użytkowych;
- lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 w zakresie, w jakim nie są objęte społecznym programem mieszkaniowym.
W tym przypadku „wartość towarów bez podatku wchodzących w podstawę opodatkowania świadczenia robót konserwacyjnych nie może przekracza 50% tej podstawy”.
Dodajmy, że w razie kontroli podatkowej to na przedsiębiorcy spoczywa obowiązek udowodnienia, że w danym przypadku uzasadnione było zastosowanie preferencyjnej stawki VAT. W praktyce wartość dowodową ma umowa z nabywcą. Dlatego powinny się w niej znaleźć szczegółowe zapisy o przeprowadzeniu prac, w szczególności z dookreśleniem zakresu, miejsca i czasu ich wykonania. Do umowy warto też wpisać dane o powierzchni remontowanego, budowanego albo modernizowanego domu lub mieszkania. To ze względu na normy metrażowe zawarte w definicji budownictwa społecznego.
