Branża budowlana i Giełda Papierów Wartościowych w 2005 r.
Rok 2005 można uznać za jeden z najlepszych w historii polskiej giełdy. Indeksy rosły trzeci rok z rzędu i wszystkie pobiły rekordy wszechczasów (najlepszym z nich okazał się WIG Budownictwo!). Przyczyniły się do tego zarówno inwestorzy krajowi - bezpośrednio i pośrednio poprzez dynamicznie rosnące fundusze inwestycyjne i emerytalne - jak i zagraniczni. Udział tych ostatnich w obrotach na GPW przekroczył już rekordowe 40 proc.
Koniunktura giełdowa
W ciągu roku na giełdzie pojawiło się 35 nowych spółek, co sytuuje ją na trzecim miejscu na kontynencie pod względem debiutów. Nowi emitenci i hossa spowodowały, że wartość rynkowa wszystkich akcji notowanych na GPW skoczyła o 45 proc. i przekroczyła 100 mld euro.
Nic nie wskazuje na to, by w rozpoczętym roku giełdowa koniunktura miała się pogorszyć. Skoro w tym roku polska gospodarka ma się rozwijać w co najmniej 4-procentowym tempie, wzrośnie zatrudnienie, utrzyma się niska inflacja, a tempo wzrostu inwestycji przekroczy 10 proc., warszawskie indeksy powinny jeszcze rosnąć. Kursom będzie także sprzyjał ciągły napływ kapitału do międzynarodowych funduszy lokujących na rynkach wschodzących, do których Polska ciągle się zalicza. Popyt pochodzić będzie też z rodzimych funduszy inwestycyjnych, które w listopadzie dokupiły papierów za rekordowe 1,1 mld zł, a nadal daleko im do wykorzystania limitów inwestycyjnych.
Oczywiście, nie wszystkie argumenty przemawiają za kontynuacją hossy. Polskie spółki poprawią wyniki, ale ich dynamika będzie niższa niż w 2005 r. Akcje na pozostałych rynkach wschodzących (w Ameryce Południowej, RPA czy Rosji) są tańsze. Zagrożeniem dla koniunktury na całym świecie jest kontynuacja polityki podwyższania stóp procentowych przez amerykański bank centralny, a jeśli pogorszy się globalny klimat wokół akcji, rynki wschodzące ucierpią jako pierwsze. Ryzyko płynie też z rodzimego podwórka. Nie można wykluczyć ponownych wyborów, a to wraz z ewentualnym konfliktem między rządem a Radą Polityki Pieniężnej może wystraszyć zagraniczny kapitał.
Zerkający na warszawski parkiet inwestorzy powinni też pamiętać, że jeszcze nigdy indeks WIG nie rósł cztery lata z rzędu.
Indeks WIG Budownictwo wzrósł w 2005 r. dwukrotnie mocniej od pozostałych wskaźników i zakończył rok najwyżej w historii. O skali wzrostów świadczy fakt, że do miejsca w czołowej piątce najlepszych inwestycji w branży nie wystarczył nawet 90-procentowy skok notowań. Tylko jedna budowlana spółka straciła natomiast więcej niż 10 proc. swej wartości.
Zwyżka WIG Budownictwo ma solidne fundamenty. Wyniki przedstawicieli branży nadal nie imponują, ale to efekt realizacji nieopłacalnych kontraktów podpisywanych w przeszłości. Wartość świeżych umów rośnie natomiast lawinowo, co dotyczy zarówno spółek od dawna imponujących zdolnością do pozyskiwania zleceń (Polimex, Budimex, PBG, Elektrobudowa, Prochem), jak i podmiotów dopiero wracających do równowagi (Mostostal Warszawa, Energomontaż Północ, Hydrobudowa Śląsk). Inwestorzy liczą na jeszcze więcej umów w rozpoczętym roku, a przemawiać za tym mają inwestycje, które według ekonomistów mogą wzrosnąć nawet o kilkanaście procent.
Największy wpływ na WIG Budownictwo mają deweloperzy: Globe Trade Centre i Echo (razem 60-procentowy). Ich kursy rosną wraz z ożywieniem na rynku nieruchomości i spadkiem stóp kapitalizacji, które szybko dorównują do unijnego poziomu (więcej na temat inwestycji w nieruchomości piszemy niżej).
Bohaterowie roku
Mostostal Warszawa odżył pod rządami nowego prezesa (+16,2 proc. w 2005 r.). Do najlepszych zmian kadrowych w 2005 r. zaliczyć trzeba objęcie przez Jarosława Popiołka funkcji prezesa Mostostalu Warszawa (MW).
Menedżer, który przez trzy poprzednie lata kierował Warbudem, jest szóstym szefem MW w ostatnich sześciu latach. Na razie z dwóch głównych zadań - restrukturyzacji i pozyskiwaniu kontraktów - wywiązuje się dobrze.
Jeszcze w I kwartale zlecenia dostawały tylko giełdowe Mostostal Płock i Remak, kontrolowane przez MW. Kolejne miesiące przyniosły jednak ożywienie w portfelu zamówień, nie tylko ilościowe, ale też jakościowe. W całym 2005 r. grupa pozyskała duże umowy o łącznej wartości 590 mln zł wobec 370 mln zł rok wcześniej.
Grupa chce się uprościć (obecnie tworzy ją dziesięć podmiotów) i zająć się budownictwem ogólnym, drogowym, przemysłowym i ekologicznym. To spóźniona, ale jednak niezbędna restrukturyzacja. Cieszy również jednoczesne ograniczanie kosztów sprzedaży i ogólnego zarządu. Po trzech kwartałach stanowią one niespełna 7 proc. sprzedaży i są na poziomie rentownego Polimeksu MS. Wiele wskazuje na to, że w 2006 r. grupa wypracuje już zyski.
Pod nowymi rządami spółka zainteresowała też drobnych i instytucjonalnych inwestorów. W rezultacie jej kurs na koniec roku był dwukrotnie wyższy niż w I kwartale. Wycenie ciągle jednak sporo brakuje do 25 zł i 14 zł, jakie za akcję MW płaciła Acciona, hiszpański inwestor strategiczny, odpowiednio w 1999 r. i 2001 r.
Energomontaż Północ jak feniks z popiołów (+41,9 proc. w 2005 r.)
Mało jest na polskiej giełdzie spółek o tak ciekawej historii, jak budowlany Energomontaż Północ. Od 2000 r. stołeczną firmą rządziło już pięciu właścicieli, a przynajmniej dwie zmiany władz określić można mianem wrogiego przejęcia. Zawirowania na górze nie sprzyjały wynikom. Od 2001 do 2003 r. grupa łącznie straciła 83 mln zł, dwukrotnie zmniejszając sprzedaż. Rok 2004 przyniósł zysk netto, choć później okazało się, że był on wątpliwej jakości (w 2005 r. grupa znowu czyściła wyniki, co zaowocowało wielomilionową stratą, choć w III kwartale Energomontaż Północ odnotował już zyski), a zakończony rok zaowocował długo oczekiwanym pozyskaniem inwestora branżowego, a właściwie dwóch inwestorów.
Jeszcze w 2004 r. spółka alarmowała, że grozi jej bankructwo. Po kilku miesiącach walki udało się jej jednak zawrzeć układ z wierzycielami. Do przetrwania potrzebne było jeszcze pozyskanie inwestora branżowego.
Fiasko rozmów z rosyjsko-holenderską Bonitą nakazywało ostrożność, ale jesienią znaleźli się nowi chętni: zarejestrowana w Luksemburgu Gloria Sarl i zarejestrowany w Holandii Sices International (obie spółki mają włoskie korzenie). Pierwsza ze spółek doradzała m.in. Orlenowi i szwajcarskiemu Bassel. Druga, działająca Europie i Północnej Afryce, specjalizuje się w branży petrochemicznej i energetycznej.
Inwestorzy przejęli 40 mln zł długu Energomontażu i zamienili go na 11,5 mln nowych akcji spółki, przejmując kontrolę nad ponad 70 proc. kapitału Energomontażu. Wiosną ówczesny prezes Mariusz Różacki deklarował w imieniu inwestorów chęć dołączenia do czołówki firm z branży budowlano-elektromaszynowej. Zapowiedział też kilkakrotny wzrost przychodów w ciągu trzech lat.
Włodzimierz Dyrka, obecny prezes, mniej obiecuje, a więcej robi. Przekonał już do siebie inwestorów finansowych, którzy liczą, że grupa zarobi na rosnących inwestycjach w energetyce. Energomontaż chce działać jako generalny wykonawca, a nie - jak dotychczas - podwykonawca. Liczy na przejęcia i eksport, który w tym roku ma stanowić dwie trzecie sprzedaży grupy. Skoncentruje się na swej podstawowej działalności, czyli budownictwie przemysłowym (montaż rurociągów, produkcja i montaż urządzeń dla energetyki i przemysłu petrochemicznego, utrzymanie i naprawa instalacji przemysłowych).
W związku z tym rezygnuje z działalności deweloperskiej. Spółka sprzedała za 10 mln zł biurowiec (nabywcami byli jej główni udziałowcy). Do sprzedania ma jeszcze działki budowlane i zbędne aktywa o wartości około 30 mln zł.
To jednak nie wystarczy, więc grudniowe zgromadzenie akcjonariuszy zezwoliło władzom na emisję około 8 mln nowych akcji do 2008 r.
Rozpoczęty rok powinien pokazać pierwsze efekty nowej strategii Energomontażu Północ. PBG na zakupach (+77,7 proc. w 2005 r.).
W 2005 r. niekwestionowanym liderem procesu konsolidacji branży budowlanej było PBG, które na giełdzie pojawiło się dopiero w 2004 r., a już ma 9-procentowy udział w indeksie WIG Budownictwo.
PBG zajmuje się budownictwem instalacyjnym, które przy gigantycznych inwestycjach m.in. Lotosu, Orlenu i PGNiG musi się dynamiczne rozwijać. Jednak by uczestniczyć w walce o największe przetargi, PBG musi szybko rosnąć. Stąd koncepcja rozwoju przez przejęcia, którą na razie rynek odbiera niemal entuzjastycznie. PBG dostrzegło m.in. potencjał drzemiący w działalności hydrotechnicznej i ochrony środowiska, więc po przejęciu Hydrobudowy Włocławek zainteresowało się giełdową Hydrobudową Śląsk. Dla tej ostatniej, w kontekście najnowszych wyników finansowych, inwestor branżowy wydaje się jedynym ratunkiem.
Ewentualne przejęcie Hydrobudowy nie jest końcem polityki przejęć PBG, dlatego grudniowe walne zgromadzenie podjęło decyzję w sprawie emisji akcji. Według deklaracji grupy, za 1,5 mln nowych papierów pozyska ponad 100 mln zł. Z tej kwoty ponad 50 mln zł ma trafić do Hydrobudowy.
Strategia wzrostu przez przejęcia, przy zbliżających się gigantycznych inwestycjach w branży, ma sens. 50 mln zł na nierentowną spółkę wydaje się wysoką ceną, ale Hydrobudowa ma już 170 mln zł zakontraktowane w umowach na 2006 r. Z warunków finalizacji umowy widać też, że PBG chce się dobrze zabezpieczyć. Są wśród nich m.in. wyczyszczenie wyniku Hydrobudowy i potwierdzenie przez audytora braku negatywnego wpływu zakupu na wynik PBG. Choć historia pokazuje, że na przejęciach zyskują jedynie akcjonariusze nabywanej spółki, na razie kurs PBG bije kolejne rekordy, a Hydrobudowa jest najtańsza od września 2004 r.
Można zarabiać nie tylko na mieszkaniach
Na polskim rynku nieruchomości trwa prawdziwy boom. Do końca sierpnia wartość transakcji w nieruchomości komercyjne wyniosła 1,2 mld euro i już pobiła roczny rekord z 2003. W Europie Środkowej i Wschodniej, gdzie zdecydowanym liderem jest Polska, tegoroczne inwestycje mogą przekroczyć 4 mld euro.
To jednak tylko część z 10-12 mld euro, jakie na zakupy w regionie mogą przeznaczyć zachodnie fundusze nieruchomości. Niska podaż sprawia, że rosną czynsze w nieruchomościach handlowych. Skaczą też ceny mieszkań, choć specjaliści oczekują, że to dopiero preludium przed możliwą w 2008 r. podwyżką stawki podatku VAT z 7 do 22 proc. Międzynarodowi doradcy ds. nieruchomości oczekują, że to dopiero początek ożywienia w branży.
W tej sytuacji nie dziwi, że na inwestycji w nieruchomości chce skorzystać także przeciętny Kowalski. Nie musi przy tym kupować mieszkania. Możliwości jest sporo.
Najbezpieczniejsze, choć jedynie dla inwestorów długoterminowych, są fundusze inwestycyjne, lokujące przede wszystkim nieruchomości komercyjne.
Mamy ich na naszym rynku już pięć. Arka i BPH, największe, pozyskały z rynku po ponad 330 mln zł. KBC Index Nieruchomości jako jedyny uzależniony jest od koniunktury na rynku europejskim. Jego wartość powiązana jest z kursami akcji firm sektora nieruchomości. Najmniejszy Skarbiec koncentruje się na projektach budownictwa mieszkaniowego w Polsce. To główna różnica między nim a Arką i BPH, które największą część pozyskanych środków lokować będą w nieruchomości biurowe. W ten sposób zapewnią sobie stałe wpływy z wynajmu powierzchni. Cała czwórka działa jako fundusze zamknięte. W Arce i BPH wykup certyfikatów inwestycyjnych nastąpi po upływie 8,5 roku. Po trzech-czterech latach inwestorzy mogą liczyć na dywidendy (ponad 3 proc. rocznie).
Zarządzający szacują, że przeciętna roczna stopa zwrotu z inwestycji przekroczy 10 proc. Ponieważ certyfikaty są jednocześnie notowane na GPW, powinniśmy znać ich też ich wartość rynkową. Powinniśmy, ale na razie obrót nimi praktycznie nie istnieje. Płynność nie jest więc atutem tej formy inwestycji. Skarbiec grudniu tworzył kolejny fundusz, która ma lokować wyłącznie w mieszkania (będzie je kupował hurtowo od deweloperów na wczesnym etapie inwestycji). Jego minus to cena (220 tys. zł za certyfikat) i brak notowań na GPW.
W większym stopniu od giełdowej koniunktury uzależniona jest inwestycja w akcje deweloperów. Wynikom i notowaniom Echa i GTC sprzyjają malejące stopy kapitalizacji, które szybko dostosowują się do poziomu bogatszych państw UE. To zjawisko jeszcze może się utrzymać. W I półroczu 73 proc. przychodów Echa pochodziło z wynajmu powierzchni handlowych. W międzynarodowym GTC, 70 proc. przychodów wypracowały powierzchnie biurowe i komercyjne. Obie spółki realizują projekty od podstaw i bardzo często w nich pozostają, czerpiąc zyski z wynajmu. Stopy zwrotu z tej ostatniej działalności (czyli stopy kapitalizacji) spadły jednak do około 7 proc.
Tymczasem czysto deweloperska działalność (sprzedaż obiektu jako koniec inwestycji) często przekracza 20 proc. Właśnie nią chciałby się zająć NFI Piast. Strategiczne plany BB Investment, kontrolującego władze Piasta, obejmują wniesienie do funduszu własnego portfela nieruchomości (działki w atrakcyjnych miejscach Warszawy). Jeśli ten scenariusz się zrealizuje, następnym elementem będzie utworzenie, pod obcym TFI, specjalistycznego funduszu inwestycyjnego i przeniesienie tam nieruchomości. Zyski Piasta miałyby pochodzić z zarządzania funduszem i realizowania zysków z inwestycji. Tym, którzy już dziś chcą czerpać zyski z boomu na polskim rynku nieruchomości, radzimy jednak poczekać aż giełdowy Piast utworzy fundusz.
