Cenowy ekspres trochę zwolnił
Na rynku nieruchomości wtórnych od dłuższego czasu utrzymują się kilku i kilkunastoprocentowe wzrosty cen. I choć trzeci kwartał 2006 roku nie przyniósł tak spektakularnych wzrostów, jakie miały miejsce od kwietnia do czerwca, to trudno mówić o zmianie trendów czy nawet stabilizacji. Ceny bowiem ciągle rosły, a przodował pod tym względem Gdańsk. Od czerwca do września metr kwadratowy podrożał tutaj o 18 proc.
Do 4 tysięcy
W stolicy Pomorskiego jeszcze przed wakacjami można było kupić metr kwadratowy mieszkania za średnio 3693 złote, a już w sierpniu cena ta była o 832 złote wyższa. W ten sposób Gdańsk jako kolejne miasto, po Wrocławiu, przekroczył barierę, jaką są 4 tys. złotych za metr. Najpopularniejsze gdańskie lokalizacje to Przymorze, Oliwa, Zaspa, Żabianka, między innymi ze względu na bliskość wyższych uczelni i możliwość łatwego wynajęcia usytuowanych tam mieszkań. Popularność tych dzielnic odzwierciedla się oczywiście w cenach. Przymorze to obecnie najdroższa lokalizacja w Gdańsku, a tylko w ostatnim kwartale mieszkania zyskały tam na wartości średnio 21%. Oprócz naturalnych walorów lokalizacyjnych przyczyną tak szybkiego wzrostu cen mogą być nowopowstające w okolicy prestiżowe inwestycje. Przykładem takiej reakcji rynku może być zlokalizowana na skrajach dwóch dzielnic Zaspy i Przymorza inwestycja Invest Komfortu - Jelitkowski Dwór. Powstanie nowego, eleganckiego osiedla spowodowało wzrost prestiżu dzielnicy i wzrost cen w okolicy.
Podobną sytuację do gdańskiej można było zaobserwować w Poznaniu. Również w sercu Wielkopolski w trzecim kwartale ceny wzrosły bardziej niż w rekordowym - drugim. W obu jednak przypadkach wyższe procentowe wzrosty wynikają z niższej w porównaniu z Warszawą czy Krakowem bazy, od której liczone są zmiany. Niemniej jednak, jeszcze na początku roku metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w Poznaniu kosztował mniej niż 3 tys.,
a obecnie zbliża się do poziomu 4 tys. i zapewne w ciągu najbliższych miesięcy go przekroczy.
Jak gorączka złota
Tradycyjnie wzrost nastąpił również w Warszawie. Tutaj ceny na rynku wtórnym wzrosły w wartościach bezwzględnych nieco więcej niż w Gdańsku, bo o 837 zł. We wrześniu 2006 roku metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował już prawie 7 tys., co oznacza wzrost w stosunku do danych z czerwca o 12,1%. Tym samym Warszawa po raz kolejny, po krótkiej przerwie wiedzie prym jako najdroższe miasto w Polsce. Co więcej, wzrosły ceny we wszystkich dzielnicach, a najbardziej tam, gdzie były stosunkowo niskie, czyli Bródno, Tarchomin, Warszawa. Sytuację na rynku mieszkaniowym w stolicy można przyrównać do amerykańskiej gorączki złota z połowy XIX wieku. W przypadku Ameryki na "gorączce" najwięcej zarobili spekulanci, na rynku nieruchomości też pojawiają się osoby liczące na szybki zysk. Na pewno nie stracił nikt, kto kupił mieszkanie w Warszawie kilkanaście czy kilka miesięcy temu.
Kraków i Wrocław zwalniają tempo
Ciekawa sytuacja miała miejsce w ostatnim kwartale w Krakowie. Po ogromnym skoku cen o 25% w okresie od kwietnia do czerwca, przekroczeniu pułapu 6 tys. za metr kwadratowy, także w lipcu nastąpił spory, bo 6% wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Następnie w sierpniu ceny spadły do poziomu 6300 i utrzymały się tak we wrześniu. Szalony wzrost, który miał miejsce w drugim kwartale zdyskontował możliwości ruchów cenowych tak, iż w trzecim kwartale poziom cen był stosunkowo stabilny, a zanotowany kwartalny wzrost wyniósł 3,5%. Tym samym Kraków powrócił na tradycyjnie zajmowane przez siebie 2 miejsce w klasyfikacji najdroższych miast Polski.
Podobna sytuacja miała miejsce także we Wrocławiu. Ceny w drugim kwartale zostały wywindowane tak bardzo, że w kolejnym nastąpiło wyhamowanie tempa wzrostu, a w sierpniu i wrześniu średnia cena metra kwadratowego ustabilizowała się na poziomie 4900 złotych.
Kto da więcej
Kilku i kilkunastoprocentowe wzrosty cen nieruchomości, utrzymujące się od dłuższego czasu, to sytuacja niezwykle rzadko spotykana na rynku nieruchomości. Rynek ten jest powszechnie uznawany za jeden z najbardziej stabilnych i zwykle inwestowany tam kapitał to zabezpieczenie innych bardziej ryzykownych transakcji. W Polsce w chwili obecnej przybrał on zupełnie inne oblicze. Informacje o kilkudziesięcioprocentowych wzrostach cen w skali roku, które szerokim echem odbijają się w mediach, elektryzują opinię publiczną, powodują, iż osoby, które planowały zakup mieszkania przyśpieszają swoją decyzję, a dodatkowo ludzie dysponujący możliwościami finansowymi (oszczędności oraz zdolność kredytowa) postanawiają zainwestować w coś tak bezpiecznego i jednocześnie zyskownego jak nieruchomość. Przy ciągłym niedoborze mieszkań na rynku pierwotnym (szacowany w Polsce na 1,5 - 2 mln mieszkań) popyt przesuwa się na rynek wtórny, gdzie sprzedających także jest znacznie mniej niż chętnych do kupienia. Dochodzi do sytuacji, kiedy cena sprzedającego jest czymś w rodzaju ceny minimalnej, a osoby zainteresowane kupnem dokonują swoistej licytacji, podbijając cenę lub oferując korzystniejsze warunki realizacji transakcji.
Pojawia się pytanie, kto kupuje obecnie mieszkania? Dzięki bardziej dostępnym kredytom liczba osób, które mogą kupić własne M jest dużo większa niż kilka lat temu. Zaciągnięcie kredytu o kilka czy kilkanaście tysięcy wyższego nie powoduje drastycznego wzrostu raty miesięcznej, jeśli kredyt ma być spłacany przez 30 lub więcej lat. Oczywiście, jak w każdym przypadku, i tutaj pojawia się bariera. Mimo że kredyty mają szansę stać się jeszcze bardziej dostępne, to rosnące ceny nieruchomości mogą spowodować, że nawet przy uwzględnieniu maksymalnej zdolności kredytowej wielu osób i tak nie będzie stać na kupno mieszkania. Już teraz osoba o podobnych zarobkach mieszkająca w Poznaniu może pozwolić sobie na znacznie większe mieszkanie niż mieszkaniec stolicy czy Krakowa.
Źródło: szybko.pl
W legislacyjnych zawirowaniach
Należy też wspomnieć o wpływie legislacji na rynek nieruchomości, a dokładniej rzecz biorąc o braku informacji na temat ostatecznych terminów zmian i wysokości podatku VAT-u w budownictwie. Uchwalona i podpisana przez prezydenta na początku października ustawa "o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania", a zakładająca pomoc w spłacie części odsetek od kredytu, ma przede wszystkim szansę na zwiększenie popytu na mieszkania w niedużych miastach i ewentualnie zintensyfikowanie budownictwa indywidualnego. Ustawowy wskaźnik cenowy, decydujący o tym, do jakich mieszkań kupujący otrzymają kredyt z dopłatą, zdecydowanie odbiega od cen rynkowych. W Warszawie np. wynosi 4 tys. przy średniej cenie rynkowej na poziomie 7 tys. złotych. Zwiększenie popytu na mieszkania w małych miastach mogłoby teoretycznie wpłynąć na wzrost ich cen. Z drugiej strony, zwykle nie mamy tam do czynienia z niedoborem mieszkań, można więc zakładać, iż ustawa ta nie będzie miała większego wpływu na obraz rynku nieruchomości. Można natomiast liczyć na to, że pozytywnie wpłynie na sytuację mieszkaniową pewnej liczby rodzin. Rezultaty będą widoczne najszybciej na początku 2007 roku, kiedy banki planują włączenie kredytów z dopłatą do swojej oferty. Ponadto wyjątkowo napięta sytuacja polityczna, duże prawdopodobieństwo przedterminowych wyborów nie sprzyją podjęciu prac np. nad przepisami, które pozwolą czy wręcz wymuszą uregulowanie statusu gruntów pod zabudowę. A brak tych przepisów od dawna wskazywany jest jako jedna z głównych przyczyn niedoborów w podaży mieszkań.
Zmiana cen m2 mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach
Źródło: szybko.pl
Zmiany średnich cen m2 w trzecim kwartale 2006 w największych polskich miastach
Źródło: szybko.pl
