Coraz częściej poza centrum
W dobie szukania przez firmy oszczędności, jednym z głównych kryteriów najemców stała się efektywność i funkcjonalność miejsca prowadzenia biznesu. Centrum przestaje być lokalizacją dominującą. Zainteresowaniem cieszą się coraz częściej dalsze lokalizacje, ale oferujące dobrą infrastrukturę, dodatkowe udogodnienia i oczywiście niższe czynsze (w Warszawie na poziomie 14-17 euro za m2). Ekonomia zwycięża, zwłaszcza gdy stawki czynszów w najlepszych lokalizacjach w centrum stolicy wynoszą nawet ok. 23-25 euro za m2.
Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie rozwija się dynamicznie od początku lat 90., gdy duże koncerny zagraniczne z sektora finansowego, firmy konsultingowe oraz instytucje międzynarodowe zaczęły otwierać u nas swoje biura. Wysoki popyt zagranicznych, jak i krajowych firm na najem nowoczesnej powierzchni biurowych wpłynął na znaczny wzrost podaży. Nowoczesne obiekty biurowe pojawiały się nie tylko w centrum miasta, ale i poza nim. Obecnie największa oferta powierzchni biurowej powstaje właśnie poza centrum.
Przenosiny obniżają koszty
Coraz więcej firm woli wynajmować powierzchnie na obrzeżach miast. Zwłaszcza te, które mają ustaloną pozycję na rynku i stałych klientów, a chcą ograniczyć koszty własne. Plusy to przede wszystkim dobry dojazd, bezpłatne parkingi i znacznie niższe koszty najmu.
- Coraz częściej zauważamy tendencję, że firmy przenoszą część lub całość działalności poza obszary centralne, gdzie czynsze są niższe. W roku 2008, rekordowym jeśli chodzi o rynek biurowy, 84% wynajętej powierzchni w Warszawie znajdowało się poza centrum stolicy - podsumowuje Paweł Lothammer z Jones Lang LaSalle.
Ponadto firmy zmieniają lokalizację, aby zwiększyć powierzchnię biura, przejść na korzystniejsze warunki czynszu lub podwyższyć standard. Popyt dotyczy przede wszystkim biur w klasie A i B. Małe jest zainteresowania niższym standardem.
- Szczególnie parki biznesowe cieszą się dużym zainteresowaniem wśród najemców nowoczesnych powierzchni biurowych. Na rynek trafiają konkurencyjne dla śródmiejskich lokalizacji projekty komercyjne na bliskiej Woli i bliskim Mokotowie, czy w okolicach portu lotniczego – twierdzi Andrzej Brochocki, wspólnik zarządzający Kancelarii Brochocki Nieruchomości.
- Dla projektów biurowych szczególnie istotna jest bliskość dużych ciągów komunikacyjnych, umożliwiająca pracownikom dogodny dojazd do pracy - dodaje Paweł Lothammer.
Najlepsza lokalizacja
- Powierzchnie biurowe na Mokotowie i w dolnym rejonie ulicy Puławskiej to 27% wszystkich dostępnych w Warszawie – mówi Mateusz Polkowski, starszy analityk w Jones Lang LaSalle. - Aktualnie ta część Warszawy jest jednym z najintensywniej rozwijających się obszarów biurowych stolicy. Trasa NS z węzłem komunikacyjnym "Marynarska" i "Lotnisko" oraz planowana południowa obwodnica Warszawy S2 znacznie poprawi komunikację w tym rejonie, co dodatkowo wpłynie na zainteresowanie najemców i deweloperów tą częścią Warszawy.
Dlatego też realizacja największego parku biznesu w Polsce, Poleczki Business Park, odbywa się na warszawskim Mokotowie i to właśnie lokalizacja kompleksu jest jedną z największych zalet projektu. Dzięki modernizacji ulicy Poleczki oraz otwarciu wiaduktu na ul. Wirażowej, dojazd do lotniska nie zajmie więcej niż 5 minut. Ponadto w nadchodzących miesiącach w okolicy będą realizowane dalsze przedsięwzięcia budowlane z zakresu infrastruktury drogowej - powstaną dwie drogi ekspresowe S-2 i S-79.
Potencjał parków biznesu poza centrum miasta
Lokalizacjami poza centrum miasta interesują się przede wszystkim duże międzynarodowe firmy z branż takich jak: IT, farmaceutyczne, motoryzacyjne, w tym koncerny które przenoszą do naszego kraju część swojej działalności (BPO), także te, które w wyniku procesów globalizacyjnych łączą się i poszukują dużych przestrzeni do wynajęcia.
- Oddziaływanie centrów biznesu na życie miasta jest istotne, a więc ważne jest gdzie są one zlokalizowane - czy tylko w obszarach centralnych czy może też na obrzeżach miast – mówi Leszek Drogosz, wicedyrektor Biura Infrastruktury Urzędu Miasta Warszawa. - Patrząc na plan Warszawy, analizując gęstość zaludnienia, obserwując jak ludzie przemieszczają się po terenie naszego miasta można wskazać kilka miejsc odpowiednich na tego typu centra poza tradycyjnym "city". Najprościej mówiąc to północ, południe i zachód Warszawy pozwalają przechwycić i zatrzymać część ruchu kołowego, zmierzającego do centrum. Oczywiście bardzo istotne jest też, aby biznes lokalizować w obszarze dobrze obsłużonym przez infrastrukturę, przede wszystkim transportową. Okolice lotniska Okęcie to ciągle nie w pełni wykorzystany potencjał terenów pod zabudowę biznesową czy hotelową. Jego atrakcyjność wraz z rozbudową arterii komunikacyjnych, a także połączenia kolejowego będzie wzrastać. Poleczki Business Park jest przykładem przyciągania firm i instytucji w ten obszar. Należy mieć nadzieję, że będzie to miejsce pracy dla wielu osób zamieszkałych w pobliżu lub dojeżdżających z kierunku południowego - co pozytywnie wpłynęłoby na natężenie ruchu w tym rejonie Warszawy.
