Deweloperzy nie odczuwają kryzysu. Największe firmy deweloperskie w ubiegłym roku osiągnęły rekordowe zyski
Średni zysk osiągnięty przez deweloperów ze sprzedaży jednego lokalu w 2022 roku wyniósł 102 000 zł i był prawie dwukrotnie wyższy, niż siedem lat temu, kiedy wynosił 58 000 zł. Od 2016 roku ceny nowych mieszkań wzrosły o prawie 80%.
Największe spółki deweloperskie notowane są na rynkach warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych i jako spółki publiczne muszą ujawniać wszystkie dane ze swojej działalności. W oparciu o wyniki osiągnięte w 2022 roku portal RynekPierwotny.pl dokonał głębokiej analizy zyskowności i kondycji firm budujących nowe mieszkania.
Notowane na giełdzie spółki deweloperskie zanotowały w 2022 r. najlepsze wyniki finansowe w historii, a połowa z analizowanej dziesiątki spółek publicznych wypłaci rekordowe zyski posiadaczom akcji – ubiegłoroczny lider Dom Dewelopment 11 zł na akcję czyli prawie 10 proc. jej wartości.
Nie maleje sprzedaż mieszkań, rosną zyski firm deweloperskich
Ani mniejsza dostępność kredytów hipotecznych, ani wysoka inflacja, ani wojna w Ukrainie i wszelkie inne niesprzyjające okoliczności nie doprowadziły w 2022 r. do kryzysu na mieszkaniowym rynku pierwotnym.
Dziesiątka deweloperskich spółek giełdowych sprzedała w sumie 16 912 lokali i choć jest to o 36 proc. mniej niż rok wcześniej, zarobek na czysto wyniósł rekordowe 1,733 mld zł.
– Po raz drugi z rzędu żadna giełdowa spółka deweloperska o profilu mieszkaniowym nie zakomunikowała straty netto za rok miniony. Jednak aż w połowie przypadków zanotowano umiarkowanie ujemną dynamikę zysków w relacji rdr. Jest to być może wstępny sygnał zarobkowej zadyszki na rynku pierwotnym, dość dobrze wpisującej się w obecną sytuację koniunkturalnego spowolnienia – komentuje autor raportu, Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu rynekpierwotny.pl.
Jak zauważa ekspert, zyski jednak nie są efektem pompowania marż gdyż średnia marża, która wyniosła 28.4 proc. Nie odbiega znacząco od osiąganych w minionych latach. Zyski rosną głównie za sprawą systematycznie rosnących na przestrzeni minionych siedmiu lat cen nowym mieszkań – w tym czasie urosły one o ponad 80 proc.
Nabywcy mieszkań płacą więcej, więcej zarabiają giełdowi inwestorzy
Inwestujący w akcje spółek deweloperskich notowanych na GPW nie znają słowa kryzys. Specjalnie utworzony dla nich indeks giełdowy WIG_Nieruchomości od poczatku 2016 r. do maja 2013 r. wzrósł o 130 procent, same spółki zaś wypłacają regularnie dywidendę. Na inwestowaniu można więc zarobić podwójnie – I dzięki systematycznemu wzrostowi kursów akcji, I dzięki dywidendom.
– Średnio 130 proc. w siedem lat to I tak niewiele w porównaniu ze stopą zwrotu jaką w analogicznym okresie wygenerował sam wzrost notowań walorów Dom Development - 460 proc., Atalu – 320 proc., czy Develii – 290 proc. Gdyby tak do tego doliczyć wypłacone akcjonariuszom w tych latach dywidendy, wynik mógłby przyprawić o prawdziwy zawrót głowy – komentuje Jarosław Jędrzyński.
Rynek pierwotny 2023: słabsza koniunktura dopiero nadejdzie?
Analizując rekordowe wyniki finansowe spółek deweloperskich w 2022 eskpert zwraca uwagę, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametr jak zysk netto, choć jest wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółki, nie musi do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury rynkowej, czy też aktualnej sytuacji poszczególnych firm.
– Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Jest to więc bardziej efekt działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktualnej aktywności gospodarczej. Tym też należy wytłumaczyć wspomniany „cud nad Wisłą”, czyli rekordową rentowność branży deweloperskiej w pierwszym roku cyklicznego spowolnienia, z efektem załamania kontraktacji w tle – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W tej sytuacji zasadne wydaje się pytanie o zyski deweloperów mieszkaniowych w roku bieżącym - czy aby nie są skazane na wyraźne tąpnięcie z rekordowych poziomów roku ubiegłego.
Zdaniem eksperta, na razie niewiele zdaje się na to wskazywać. Pierwszy tegoroczny kwartał okazał się dla deweloperów giełdowych wyraźnie lepszy sprzedażowo od ubiegłorocznych.
- W perspektywie oczekiwany z niecierpliwością Bezpieczny Kredyt 2%, a może i inne pozytywne niespodzianki związane z rokiem wyborczym, jak choćby zapowiedź wdrożenia w całości dyrektywy o europejskiej płacy minimalnej, która nie pozostałaby zapewne obojętna dla kondycji polskiej mieszkaniówki – podkreśla Jarosław Jędrzyński.
Na załamanie koniunktury na mieszkaniowym rynku pierwotnym nie wskazuje też giełdowy barometr. Na warszawskiej GPW nie widać wyprzedaży akcji deweloperów, a raczej ich intensywną akumulację. Sam ndeks WIG-Nieruchomości zaś wyraźnie szykuje się don ustanawiania nowych rekordów swojej już 11-letniej hossy.
