Domy jednorodzinne. Ile domów jednorodzinnych buduje się w Polsce? Szanse i zagrożenia w 2019

Budowa domów jednorodzinnych od 4 lat przeżywa prawdziwy rozkwit, ale czy dobra koniunktura w budownictwie jednorodzinnym utrzyma się także w 2019 r. i w kolejnych latach?

Papierkiem lakmusowym dla koniunktury na rynku domów jednorodzinnych są pozwolenia na budowę. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) nie podał jeszcze danych za 2018 r. Dostępne są natomiast statystyki GUS, ale te nie dają jasnej odpowiedzi, czy i o ile wzrosła w 2018 r. liczba pozwoleń i zgłoszeń budowy domów jednorodzinnych.

Domy jednorodzinne - ile domów wybudowano w 2018?

Według GUS, w 2018 r. inwestorzy indywidualni uzyskali pozwolenia na budowę lub zgłosili budowę blisko 91 500 mieszkań - głównie domów jednorodzinnych. Problem w tym, że GUS zmienił w ubiegłym roku sposób zbierania danych, więc tego wyniku nie da się porównać z rokiem 2017.

W tej sytuacji pomocne będą dane GUNB za pierwsze półrocze 2018 r. Są one nieco lepsze niż w analogicznym okresie rok wcześniej, więc prawdopodobnie cały rok przyniósł wzrost liczby domów jednorodzinnych objętych pozwoleniami i zgłoszeniami. Warto pamiętać, że od połowy 2015 - pod pewnymi warunkami - można budować domy jednorodzinne również na podstawie zgłoszenia. Jednak niewielu inwestorów korzysta z tej ścieżki prawnej. W 2017 r. GUNB odnotował zaledwie 3381 takich domów jednorodzinnych. Dla porównania, objętych pozwoleniami na budowę domów jednorodzinnych było przeszło 102 200.

Z danych GUNB wynika, że największe ożywienie w budownictwie domów jednorodzinnych miało miejsce w województwie mazowieckim. Niestety, były też województwa, np. pomorskie, małopolskie i lubuskie, w których w roku 2018 trzeba się liczyć z minimalnym pogorszeniem koniunktury.

Ożywienie można zaobserwować w całym budownictwie, także wielorodzinnym. Zawdzięczamy to wzrostowi gospodarczemu, a w konsekwencji spadkowi bezrobocia (do 5,8% w grudniu 2018 r.) i rosnącym zarobkom. Co ważne, od 4 lat utrzymują się najniższe w historii stopy procentowe. Dla przykładu: 10 lat temu RRSO kredytów hipotecznych wynosiło 8,5%, a obecnie 4,6% (dane Open Finance). W efekcie poprawiała się zdolność kredytowa.

Domy jednorodzinne - dobra koniunktura w kolejnych latach?

Czy dobra koniunktura w budownictwie jednorodzinnym utrzyma się także w 2019 r. i w kolejnych latach? Z jednej strony mamy czynniki, które mogą sprzyjać inwestorom i zachęcać do budowy domów jednorodzinnych:

• reforma systemu planowania przestrzennego i uproszczenie Prawa budowlanego;
• uwolnienie pod zabudowę terenów rolnych w miastach;
• zaangażowanie rządu w promocję budowy domów drewnianych;
• rosnąca popularność technologii prefabrykowanej.

Natomiast jako czynniki hamujące rozwój dla budowy domów jednorodzinnych można wymienić:

• mała podaż gruntów skutkująca wzrostem ceny działek;
• rosnące ceny materiałów budowlanych;
• problemy ze znalezieniem ekip wykonawczych;
• wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych;
• zmiany warunków technicznych - zaostrzenie wymagań energetycznych skutkujące wzrostem kosztów.

Największa bariera dla rozwoju budownictwa domów jednorodzinnych

Zbyt mała podaż działek budowlanych, skutkująca lawinowym wzrostem cen, staje się największą barierą w budownictwie jednorodzinnym. Z raportu serwisów otodom.pl i Bankier.pl wynika, że w Warszawie średnia cena ofertowa działek wzrosła przez ostatni rok z 654,1 do 837 zł za m kw., czyli aż o 28%.

Inwestorom mogą podcinać skrzydła także rosnące ceny wielu materiałów budowlanych. W całym 2018 r. w marketach budowlanych Grupy PSB najwyższy wzrost cen w porównaniu z 2017 r. – o blisko 28% – odnotowano w kategorii „płyta OSB, drewno”. Materiały ścienne podrożały o 13,5%, a ociepleniowe – o 8,6%. Za cement i wapno trzeba było zapłacić o ponad 4% więcej niż rok wcześniej. Minimalnie niższe były natomiast ceny w grupie: oświetlenie i elektryka.

Przewidywanie wzrostu kosztów budowy przypomina dziś wróżenie z fusów – mówi Mariola Gala-de Vacqueret, prezes spółki OWEOB Promocja, wydawcy baz cenowych Sekocenbud.

Rosną także koszty robocizny, bo na rynku brakuje fachowców. Ich niedobór szacuje się na ponad 100 000 osób. Sytuacja była chwilowo załagodzona dzięki napływowi pracowników z Ukrainy. Jednak jest ich za mało.

W efekcie – jak poinformował Sekocenbud po I półroczu 2018 r. – stawki robocizny do kosztorysowania były o 6,5% wyższe niż rok wcześniej. Koszty budowy domów wielorodzinnych poszły więc w górę o 6,3%, a domów jednorodzinnych – aż o 6,8%. Przy czym Sekocenbud podał te dane w połowie 2018 r. W kolejnych miesiącach wzrost kosztów trochę przyspieszył. Jak podaje portal Kalkulatorybudowlane.pl, w całym ubiegłym roku wyniósł on – w zależności od wielkości domu – od 5,2 do 9,1%. W okresie trzech lat budowa domu podrożała zaś o blisko 20%.

Dobrą koniunkturę w budownictwie mieszkaniowym zawdzięczamy w dużej mierze najniższym w historii stopom procentowym. Według najnowszej projekcji Narodowego Banku Polskiego (NBP) w najbliższych 4 latach powinien się utrzymać obecny poziom stóp, więc oprocentowanie kredytów hipotecznych nadal będzie stosunkowo niskie. Nie brakuje jednak głosów, że w 2020 r. przyspieszy inflacja, m.in. z powodu wzrostu cen energii elektrycznej, co zmusi Radę Polityki Pieniężnej do podwyżki stóp procentowych.

Dom jednorodzinny - dom energooszczędny

Trzeba też pamiętać o tym, że od 2021 r. zaostrzone zostaną wymagania energetyczne dotyczące nowych budynków mieszkalnych.

Niespełna 2 lata temu w czasie Kongresu Stolarki Polskiej odbyła się debata poświęcona ekonomicznej i technicznej sensowności zmian w warunkach technicznych, które zakładają m.in. kolejną obniżkę wartość współczynnika przenikania ciepła (U) dla poszczególnych przegród budowlanych. Nowe domy ma cechować niemal zerowe zużycie energii.

Problem w tym, że wyroby budowlane o lepszych parametrach termoizolacyjnych zwykle kosztują więcej, co w efekcie podnosi koszt budowy domu. Jerzy Żurawski z Dolnośląskiej Agencji Energii i Środowiska policzył, że takiej podwyżki nie zrekompensują w krótkim czasie oszczędności na kosztach eksploatacji, w tym z tytułu mniejszego zapotrzebowania na energię. Czas zwrotu może sięgać nawet 25-35 lat.

Wprawdzie tanieją energooszczędne rozwiązania i poprawiana jest efektywność energetyczna urządzeń typu pompy ciepła czy oświetlenie. Wydaje się jednak rzeczą sensowną powtórne przeanalizowanie „zysków i strat” zmian w warunkach technicznych dotyczących energooszczędności. Z takim postulatem wystąpił w 2017 r. Związek Polskie Okna i Drzwi, który wcześniej przeprowadził dyskusję wśród swoich członków. Większość z nich uznała, że w obecnych realiach kupowanie superenergooszczędnych okien nie ma ekonomicznego uzasadnienia. I że należy zachęcać Polaków do stosowania energooszczędnych rozwiązań, w tym do poprawy izolacyjności termicznej przegród, ale nie powinno się zmuszać nikogo do przepłacania.

Wg Jerzego Żurawskiego zbyt wygórowane i zbyt kosztowne wymagania prawne mogą stać się fikcją. Inwestorzy będą bowiem stosowali własne, tańsze rozwiązania. Niejasna jest w tym wszystkim rola współczynnika energii pierwotnej (EP). Świadome omijanie prawa ze względu na niekorzystne dla inwestorów skutki ekonomiczne, rodzi zaś bardzo zły zwyczaj. Lepiej zatrzymać wymagania na obecnym poziomie i promować za pomocą zachęt finansowych budowę domów niemal zeroenergetycznych.

Budowa domów jednorodzinnych a brak planów zagospodarowania

Na pewno dużą barierą jest mały stopień pokrycia gmin planami zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takiego planu nie ma potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, co znacznie wydłuża procedury. Niestety, uchwalanie planów jest obecnie bardzo czasochłonne i kosztowne.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zapowiedziało reformę procesu inwestycyjno-budowlanego i systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym zmianę Prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak zapewnia resort, celem projektowanych zmian jest uproszczenie, skrócenie oraz zmniejszenie „represyjności” procesu inwestycyjno-budowlanego oraz skuteczne powstrzymanie narastającej dewastacji przestrzeni.

Przypomnę jednak, że na początku 2018 r. rząd Mateusza Morawieckiego zrezygnował z kontynuowania trwających 10 lat prac nad projektem kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który miał być czymś w rodzaju biblii inwestorskiej. Równocześnie Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju wstrzymało prace nad projektem tzw. ustawy inwestycyjnej, która miała w 2018 r. wprowadzić najpilniejsze poprawki do Prawa budowlanego oraz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ubiegłym roku priorytetem dla rządu była tzw. specustawa mieszkaniowa, która zakłada duże ułatwienia dla inwestorów. Weszła ona w życie 22 sierpnia 2018 r. i będzie obowiązywała do końca 2028 r. Specustawa nie dotyczy domów jednorodzinnych.

W czerwcu 2018 r. minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński powołał zespół doradców, którego zadaniem było wsparcie ministerstwa przy opracowywaniu założeń reformy. Ministerstwo zapowiada, że projekt nowelizacji Prawa budowlanego upubliczni najpóźniej w lutym, a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w marcu tego roku.

Na jakie ułatwienia mogą liczyć inwestorzy? Prawdopodobnie nowością będzie propozycja, aby jakakolwiek zmiana w projekcie budowlanym domu jednorodzinnego na zgłoszenie nie wymagała wszczynania procedury uzyskania pozwolenie na budowę. Resort zaproponuje, żeby to było ponowne zgłoszenie.

Planowane zmiany w Prawie budowlanym ważne dla budowy domów jednorodzinnych

Z informacji, jakie uzyskaliśmy w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju, wśród zmian opracowywanych w ramach ustawy Prawo budowlane, znajdują się:

• podział projektu budowlanego na część podlegającą zatwierdzeniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na etapie udzielania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz część która będzie przedkładana do organu nadzoru budowlanego na późniejszym etapie procesu inwestycyjnego. Przewiduje się, że podział projektu budowlanego spowoduje zmniejszenie obciążenia organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz umożliwi szybsze przygotowanie dokumentacji projektowej w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę;
• zmiany w zakresie uzyskiwania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych – sprawniejsze uzyskiwanie zgód w szczególnie uzasadnionych przypadkach;
• określenie terminów, po upływie których nie będzie możliwe stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – zapewnienie stabilności procesu budowlano-inwestycyjnego i pewności inwestora;
• wprowadzenie przepisów normujących procedurę legalizacji samowoli sprzed 1995 r. - tzw. dawnych samowoli budowlanych;
• wprowadzenie możliwości uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla części obiektu budowlanego lub niektórych obiektów objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę, w przypadku gdy części/obiekty mogą funkcjonować samodzielnie i są zgodnie z planem miejscowym lub decyzją WZ;
• wprowadzenie mechanizmu zapobiegającego nielegalnemu użytkowaniu obiektów budowlanych pomimo wezwań organu do jego zaprzestania;
• wprowadzenie jasnych reguł w zakresie uzyskiwania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, ciepłowniczej, gazowej i wodociągowo-kanalizacyjnej oraz realizacji przyłączy.

Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Na temat planowanych zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym resort mówi niewiele. Według deklaracji, mają one poprawić funkcjonowanie systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego poprzez wprowadzenie nowych mechanizmów prorozwojowych i przyjaznych inwestorowi, jednocześnie chroniących konstytucyjne prawa innych uczestników tych procesów.

Wśród analizowanych rozwiązań jest ustalenie przeznaczenia terenu oraz zasad zagospodarowania przestrzeni tylko w aktach prawa miejscowego:

• w planie przeznaczenia - obowiązkowo dla całego obszaru gminy;
• w planie zabudowy - dla terenu określonego w planie przeznaczenia, jako podstawa wydawania zgody budowlanej;
• w normatywie urbanistycznym - warunki wiążące dla terenów przewidzianych pod zabudowę, ale nieobjętych planem zabudowy.

Wiele też wskazuje na to, że rząd dopuści wszelką zabudowę ziemi rolnej w miastach. Przygotowywany jest już projekt stosownej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dzięki jednej z poprawek będzie można sprzedawać i kupować bez ograniczeń ziemię rolną w granicach administracyjnych miast. Dużo łatwiej będzie też kupić działkę rolną na wsi, bo nowelizacja zniesie ograniczenia w obrocie ziemią rolną do 1 hektara.

Oczywiście ziemia rolna wciąż podlega ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. To na podstawie tej ustawy można zmienić przeznaczenie gruntu rolnego na budowlany.

Jakie domy jednorodzinne budują Polacy?

Z danych GUS wynika, że Polacy budują domy jednorodzinne niemal wyłącznie w technologii tradycyjnej. Na domy drewniane decydują się nieliczni, choć jak wynika z naszej sondy, technologia drewniana ma bardzo wielu zwolenników.

Przyczyną małej popularności domów z drewna mogą być ich ceny. Być może będą one niższe dzięki spółce Polskie Domy Drewniane, którą mają powołać Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej oraz Bank Ochrony Środowiska.

Niewykluczone, że na popularności będzie też zyskiwać budownictwo modułowe - domy budowane w technologii prefabrykowanej i modułowej w szkielecie stalowym lub drewnianym.

Budowa domu metodą tradycyjną może przestać się opłacać, biorąc pod uwagę rosnące koszty materiałów i robocizny. Ponadto wzrosło ryzyko przekroczenia kosztorysu budowlanego (często wysokości zaciągniętego kredytu). Korzystniej jest dążyć do maksymalnego skrócenia czasu budowy domu również dlatego, że można odjąć z puli wydatków np. czynsz za kilkunastomiesięczny wynajem mieszkania. Inwestor zapłaci również mniej kierownikowi budowy i ochronie posesji. Co najważniejsze, przemysłowa produkcja zapewnia zminimalizowanie opóźnień i błędów wykonawczych, a także rękojmię na roboty budowlane.

Prezentowany w poleconym powyżej artykule dom w technologii prefabrykowanej, w fabryce powstaje miesiąc, a na placu budowy składany jest w zaledwie 24 godziny. Taki niemal zeroenergetyczny dom o powierzchni 46 m kw. kosztuje w tzw. standardzie deweloperskim zaledwie 100 000 zł.

Domy jednorodzinne budowane przez deweloperów

Czy w najbliższych latach wzrośnie też zainteresowanie domami jednorodzinnymi oferowanymi przez firmy deweloperskie? Wydawać by się mogło, że z powodu wysokich cen działek budowlanych coraz więcej osób będzie się decydowało na szeregowce i bliźniaki, do których przypisana jest działka o powierzchni 300-400 m kw, z kolei powierzchnia samych domów jest zbliżona do 150-160 m kw.

Okazuje się jednak, że w Polsce jednorodzinne domy deweloperskie nie mają dużego wzięcia. Ich udział w budownictwie jednorodzinnym jest bowiem wręcz symboliczny. W połowie 2018 r. firma doradcza REAS ujawniła nam, że zaledwie 540 projektów z niespełna 3100 domów deweloperskich miały łącznie w swojej ofercie wszystkie firmy, które budują je w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie, Lublinie i na Śląsku, a także w okolicach tych miast (pod miastami było 354 inwestycji z 2100 domów deweloperskich).

Deweloperzy liczą, że w warunkach destabilizacji cenowej na rynku budowlanym część osób marzących o własnym domu jednorodzinnym zrezygnuje z samodzielnej budowy na rzecz zakupu domu od dewelopera.

Póki co, nie widać takiego zjawiska. Wręcz przeciwnie. W REAS dowiedzieliśmy się, że IV. kw. 2018 w rejonie Warszawy realizowane były projekty deweloperskie na 2861 domów. Przy czym w ofercie było ich wówczas 1021.

Dodajmy, że w ostatnich 3 latach oddawanych było do użytku ponad 80 000 domów jednorodzinnych rocznie, np. w 2017 – 85 200 domów jednorodzinnych.

Marek Wielgo