Drogie mieszkania to wynik wysokich cen gruntów. Czy jest sposób na obniżenie kosztów zakupu działek?
Koszt zakupu ziemi ma duży udział w cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania (PUM). Jak kształtuje się udział gruntu w całkowitym koszcie budowy mieszkań? Czy ceny działek i mieszkań mogłyby być niższe, gdyby rząd uwolnił państwowe zasoby ziemi? Przedstawiciele firm deweloperskich mają na ten temat swoje zdanie.
Spis treści
- Jaki jest średni koszt zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 m² PUM?
- Jak kształtuje się udział gruntu w całkowitym koszcie budowy mieszkań?
- Czy ceny działek i mieszkań mogłyby być niższe, gdyby rząd uwolnił państwowe zasoby ziemi?
Jaki jest średni koszt zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 m² PUM?
Koszt ten jest bardzo zróżnicowany, zarówno pod względem geograficznym, jak i segmentowym zauważa Karol Dzięcioł, doradca zarządu ds. rozwoju biznesu w Develii. Nie da się go jednoznacznie uśrednić, ponieważ nawet przy dużej skali działalności, takiej jak w przypadku Develii, margines błędu statystycznego jest spory. Podobne zdanie wyraża Dariusz Skalski Development Manager, BPI Real Estate Poland. Podaje za przykład Warszawę. W centralnych jej częściach, gdzie ceny są najwyższe, koszt 1 m² PUM może znacząco przekraczać 10 000 zł, a w niektórych przypadkach osiąga nawet poziom około 15 000 zł/m². Z kolei w mniej centralnych dzielnicach, takich jak Białołęka, ceny są znacznie niższe, często w przedziale 2500 - 4000 zł mniej za m². Takie rozbieżności sprawiają, że uśredniona cena za zakupu 1 m². PUM może być myląca i nie oddawać realiów poszczególnych lokalizacji.
Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development określa, że można oszacować średni koszt zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 m² PUM np. dla największych miast Polski. Wynosi on około 2 - 3 tys. zł. W segmencie średnim i wyższym ceny te kształtują się na poziomie 5 - 10 tys. zł za mkw. PUM.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment zauważa, że wyższe ceny mogą osiągnąć grunty z ostatecznym pozwoleniem na budowę, co wynika z faktu, że w większości przypadków nie jest możliwe uzyskanie maksymalnych parametrów wskazanych w miejscowych planach zagospodarowania terenu. Dopiero grunt, który przejdzie długotrwały i skomplikowany proces uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę można wyceniać na podstawie powyższych kwot. W przypadku mniej rozwiniętych miejsc koszt ten może być nieco niższy.
Jak kształtuje się udział gruntu w całkowitym koszcie budowy mieszkań?
Karol Dzięcioł z Develii jest zdania, że udział kosztu gruntu w projekcie deweloperskim, w relacji do całkowitych kosztów budowy, znacząco rośnie w porównaniu do poprzednich lat i często przekracza 30 - 35% kosztu wytworzenia gotowego mieszkania. Jeszcze kilka lat temu było to w granicach 20 - 25% dla standardowych projektów ze średniej półki. Podwyżkę potwierdza Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic, mówiąc że ofertowe ceny 1m² działki w przeliczeniu na PUM są różne w zależności od lokalizacji, ale spotyka się już oferty 30 – 35% w przeliczeniu do możliwej do uzyskania średniej ceny. Podobne szacunki przytacza Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment, podając, że koszt zakupu gruntu stanowi średnio 22 - 30% całkowitego kosztu budowy 1 m² mieszkania, w zależności od specyfiki projektu i lokalizacji.
Dariusz Skalski, BPI Real Estate Poland mówi natomiast, że określenie dokładnego procentu, jaki koszt gruntu stanowi w całkowitym koszcie budowy metra kwadratowego mieszkania jest trudne, ponieważ zależy to od lokalizacji oraz standardu projektu. W przypadku projektów premium, gdzie ceny ziemi są wyższe, koszt gruntu może stanowić nawet około 40% całkowitego kosztu budowy 1 m² PUM. Natomiast w segmencie popularnym, gdzie działki są tańsze, udział ten jest znacznie mniejszy i może wynosić około 15%.
Cena gruntu, przeliczona na metr kwadratowy PUM, zależy od wielu czynników, w szczególności od momentu zakupu działki przez dewelopera, intensywności zabudowy (wielkości budynku i liczby kondygnacji), kosztów ewentualnego oczyszczenia gruntów poprzemysłowych przed rozpoczęciem budowy oraz kosztów uzbrojenia działki czy przeniesienia istniejącej infrastruktury technicznej.
Shraga Weisman, CEO Aurec Home
Czy ceny działek i mieszkań mogłyby być niższe, gdyby rząd uwolnił państwowe zasoby ziemi?
Wprowadzenie większej liczby działek na rynek zwiększyłoby podaż, co mogłoby zmniejszyć presję na ceny, zwłaszcza w miejscach, gdzie obecnie jest duży deficyt gruntów pod zabudowę uważa Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment. Uwolnienie zasobów musi być jednak połączone z odpowiednimi zmianami legislacyjnymi, aby rzeczywiście obniżyć koszty inwestycyjne dla deweloperów i w konsekwencji dla nabywców mieszkań.
Andrzej Biedronka-Tetla z Atal zauważa, że trudno oszacować, o ile mogłyby spaść ceny gruntów, bez zdefiniowania kluczowych parametrów nowo rozważanej podaży, tj. jej skali, lokalizacji i powierzchni. Ta również ma znaczenie, gdyż duże areały z przeznaczeniem na projekty wieloetapowe są tańsze w zakupie w przeliczeniu na 1 m² PUM. Potwierdza to przekonanie Karol Dzięcioł z Develii i stwierdza, że jeśli chodzi o potencjalny spadek cen, wynikający z rządowych regulacji rynkowych, trudno przewidzieć natychmiastowe efekty. Podaż gruntów cechuje się przede wszystkim ograniczoną elastycznością związaną z kwestiami planistycznymi, procesami administracyjnymi oraz brakiem uzbrojenia terenów w infrastrukturę czy drogi. Z tej perspektywy trudno oszacować wpływ działań rządu na podaż nowych gruntów w miastach, zarówno jeśli chodzi o efekt, jak i czas jego oddziaływania.
Według Dariusza Skalskiego z BPI Real Estate Poland kluczową rolę odgrywają miasta, które powinny sprzedawać więcej gruntów, aby zwiększyć ich dostępność na rynku. Zwiększona podaż z pewnością mogłaby wpłynąć na obniżenie cen, choć skala tego spadku zależałaby od wielu czynników, takich jak lokalizacja czy popyt na dane tereny.
Andrzej Gutowski z Ronson Development uważa jednak, że jeśli rząd zdecydowałby się na uwolnienie zasobów gruntów państwowych, ceny działek mogłyby spaść o 20 - 30%, co stwarzałoby przestrzeń do obniżki cen mieszkań.
Nieco inny pogląd wyraża Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Robyg, która jest zdania, że w wielu miastach jest ogromny potencjał dla zagospodarowania przestrzeni miejskich i dostarczania ciekawej oferty mieszkaniowej przez deweloperów. Jednak uwolnienie państwowych zasobów nie jest kluczowe dla rozwoju tego rynku. Raczej też trudno się spodziewać, że mogłoby to wpłynąć na ceny gruntów. Shraga Weisman z Aurec Home dodaje, że samo uwolnienie terenów należących do państwa z Krajowego Zasobu Nieruchomości może nie być wystarczające. Konieczne jest także wprowadzenie odpowiednich mechanizmów regulacyjnych, które zapewnią, że nowe mieszkania będą dostępne dla szerokiego kręgu społeczeństwa.
źródło: dompress.pl
Jako branża od lat apelujemy o uwolnienie obrotu gruntami rolnymi, możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych na gruntach spółek skarbu państwa i rozsądek w planowaniu przestrzennym. Ograniczona podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jest podstawą przyczyną wysokich cen mieszkań.
Zuzanna Należyta, Eco Classic
Osiedle Słowackiego w Lublinie
Autor: Wikipedia
Osiedle Słowackiego w Lublinie
