Ceny gruntów – gdzie wzrosły najbardziej? Jak zahamować wzrost cen gruntów?
Ceny gruntów w miastach będą rosły lawinowo, jeśli nie zwiększy się ich podaży. Zajmujący się wyceną gruntów eksperci Emmerson Evaluation ostrzegają, że w niektórych aglomeracjach mamy już do czynienia z dwucyfrowym tempem wzrostu cen gruntów wykorzystywanych pod budowę mieszkań, a to grozi spadkiem ich dostępności. Co proponuje rząd, aby ceny gruntów przestały rosnąć?
Ceny gruntów rosną wtedy, gdy ich podaż jest zbyt mała, aby zaspokoić rosnący popyt. A właśnie z taką sytuację mamy obecnie do czynienia w największych aglomeracjach. Grunty kupują na potęgę deweloperzy, chcący wykorzystać dobrą koniunkturę na rynku mieszkaniowym.
– Deweloperzy mają coraz większe problemy z zakupem ziemi. Nie zaskakuje więc fakt, że ostatni rok przyniósł wzrosty cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową we wszystkich większych miastach Polski – przyznaje prezes Emmerson Evaluation Dariusz Książak. I dodaje, że malejące w szybkim tempie zasoby wolnych gruntów zmuszają deweloperów do zakupu działek budowlanych, które wymagają np. rozbiórki istniejących budynków czy uporządkowania kwestii prawnych lub środowiskowych.
Od ceny gruntów zależą ceny mieszkań
W Emmerson Evaluation zwracają uwagę, że sytuacja na rynku gruntów jest ważna także dla kupujących mieszkania, bo to ile za nie zapłacą deweloperom zależą w dużym stopniu od cen działek. Np. Grupa Murapol właśnie poinformowała o nabyciu 2,5 ha ziemi przy ul. Dożynkowej we Wrocławiu. Cena gruntu wyniosła 13 mln zł netto. Powstanie na nim ok. 430 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) sięgającej 19,3 tys. m².
Wynika z tego, że cena działki w przeliczeniu na 1 m² PUM przekroczy 670 zł. To niewiele, bo – według Emmerson Evaluation – we Wrocławiu średnia wyniosła w 2017 r. aż 950 zł. Co gorsza, w tym okresie wzrosła aż o 100 zł na każdym metrze kwadratowym PUM.
Firma Murapol nie podała jeszcze ceny mieszkań, więc nie wiemy, jaki jest procentowy udział ceny gruntu w cenie mieszkania. Eksperci Emmerson Evaluation podają, że w ubiegłym roku w stolicy Dolnego Śląska sięgała średnio 17%, a dwa lata wcześniej wynosiła 13%.
Gdzie ceny gruntów wzrosły najbardziej?
A jak się mają ceny gruntów do cen mieszkań w innych aglomeracjach? W ostatnich 3 latach we wszystkich widać tendencję wzrostową średniego udziału cen gruntu w wartości inwestycji. Najwyższy – przekraczający 30% - udział Emmerson Evaluation odnotował w Warszawie, gdzie ceny gruntów są najwyższe w kraju. Eksperci tej firmy prognozują, że w tym roku w stolicy ceny gruntów w przeliczeniu na 1 m2 PUM mogą przekroczyć próg 2 tys. zł (średnio).
Jednak to nie w stolicy czy Trójmieście (szczególnie w Sopocie) cena m² gruntu w przeliczeniu na 1 m² PUM wzrosła najbardziej. Są miasta, w których hossa na rynku deweloperskim rozpoczęła się nieco później niż w stolicy. Według Emmerson Evaluation, to Łódź, Szczecin czy peryferyjne rejony Poznania i Wrocławia odnotowały największe ożywienie na rynku nieruchomości gruntowych. Wzrosty średnich cen gruntów w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej wynosiły tam odpowiednio: 20% w Łodzi, 18% w Poznaniu, 12% we Wrocławiu.
‒ Mimo tak dużych wzrostów, średnie ceny gruntów w przeliczeniu na 1 m² PUM w Łodzi czy Szczecinie są nadal ok. 2-3 razy niższe niż w Warszawie, a podaż gruntów w tych rejonach jest nadal stosunkowo duża – podkreśla Dariusz Książak.
Dodajmy, że średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji w 2017 r. wzrósł praktycznie we wszystkich analizowanych miastach (oprócz Krakowa i Szczecina, gdzie udział był identyczny, jak rok wcześniej). Największy wzrost, bo aż o 4 pkt proc., nastąpił w Trójmieście i Łodzi. W Emmerson Evaluation zwracają uwagę, że są to miasta, w których najbardziej wzrosły ceny nowych mieszkań.
– Nasza analiza pokazuje, że deweloperzy chcąc utrzymać swój zysk na dotychczasowym poziomie, muszą dokonywać szybkich podwyżek cen lokali – wyjaśnia Dariusz Książak.
Jak zahamować wzrost cen gruntów?
Eksperci Emmerson Evaluation oceniają, że ceny gruntów pod zabudowę wielorodzinną w najbliższej perspektywie będą nadal rosły.
‒ Zasoby ziemi systematycznie się zmniejszają, a podaż wolnej ziemi jest fizycznie ograniczona. W związku z czym spodziewamy się, że coraz częściej na polskim rynku będą się pojawiać inwestycje typu "brownfield", wykorzystujące powtórnie tereny zabudowane, gdzie rewitalizuje lub wyburza się istniejącą już zabudowę – prognozuje prezes Emmerson Evaluation.
Deweloperzy liczą na to, że wzrost cen gruntów wyhamuje tzw. specustawa mieszkaniowa, której projekt rząd skierował do Sejmu.
- Specustawa zwiększy dostępność gruntów, ustabilizuje ich cenę, co z kolei może powstrzymać podwyżki cen mieszkań - mówi w rozmowie z serwisem Dompress.pl wiceprezes Grupy CTE Andrzej Swoboda. Podobnego zdania są także przedstawiciele innych firm, które wzięły udział w ankiecie.
Wyjaśnijmy, że wspomniana specustawa mieszkaniowa ma przyspieszyć procedury związane z wykorzystaniem terenów poprzemysłowych. Ponadto pozwoli na automatyczne odrolnienie działek w granicach administracyjnych miast i szybkie wykorzystanie tych gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Mało tego, inwestorzy będą mogli kupować grunty rolne w miastach w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Miałyby być one zwolnione z opłat za wyłącznie tych gruntów z produkcji rolnej.
