Komu komunalne?
Problem budownictwa socjalnego jest znany nie tylko w Polsce. Nad rozlokowaniem ubogich rodzin zastanawiał się już niejeden specjalista z niejednej dziedziny: począwszy od architekta, skończywszy na polityku. Problem jest poważny i dotyczy nie tylko samych zainteresowanych - osób czekających na lokal. W kolejce po mieszkania socjalne ustawiają się także firmy budowlane.
Kontrowersje związane z budownictwem komunalnym dotyczą różnych jego aspektów. To z jednej strony sprawy takie jak 90-metrowe apartamentowce w budynku na Oszmiańskiej w Warszawie, z drugiej można przywołać takie sprawy, jak konflikt wokół osiedla socjalnego na Ruczaju w Krakowie, gdzie w szranki stanęli ze sobą prezydent miasta, radni oraz mieszkańcy Ruczaju. Ci ostatni sprzeciwili się pomysłowi powstania osiedla bloków socjalnych w okolicy ul. Magnolii, Sąsiedzkiej i Zalesie, tłumacząc, że nowi lokatorzy będą stanowić element patologiczny.
Jednym z najpoważniejszych argumentów przeciwników osiedla komunalnego w Krakowie był ten odnoszący się do zwiększenia przestępczości i spadku wartości mieszkań w związku z niesympatycznym sąsiedztwem. I nie da się temu zaprzeczyć - specjaliści z agencji nieruchomości AD.Drągowski potwierdzają: sąsiedztwo tanich mieszkań znacznie obniża prestiż okolicy. Po rozognionym sporze sprawa przyjęła jednak korzystny obrót i mieszkania komunalne we wrześniu 2008 roku zostaną oddane do użytkowania. Przetarg na realizację tego zadania publicznego wygrało konsorcjum z Katowic.
Problem jednak pozostaje. Gdzie umieszczać mieszkańców, których nie stać na własne mieszkanie w sytuacji, w której ciągle brakuje mieszkań komunalnych? Dylemat ten dotyczy wielu miast. Nie tylko Krakowa.
W stolicy Małopolski brakuje w sumie około 3,5 tys. lokali. - Najbardziej korzystne jest oczywiście budowanie nowych mieszkań - mówi Katarzyna Bury, wicedyrektor Wydziału Mieszkalnictwa Urzędu Miasta w Krakowie. - Oczywiście korzystamy z każdej okazji, by pozyskiwać nowe mieszkania - kupujemy je zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, w tym także od spółdzielni. Część mieszkań uzyskujemy z tzw. naturalnego ruchu ludności. Jak się jednak okazało, choć rynek wtórny jest w Krakowie dość pojemny, to jednak ze względu ogromny popyt i wysokie ceny w 2005 roku udało się gminie zakupić tylko dwa mieszkania. Zakup lokali z rynku wtórnego czy od spółdzielni wiąże się dodatkowo z procesem adaptacyjnym mieszkania i kosztami związanymi z remontem. Zarówno na remont, jak i na budowę mieszkań komunalnych ogłaszane jest postępowanie przetargowe.
Wymagania w stosunku do przedmiotu zamówienia
Budynek socjalny musi spełniać odpowiednie wymogi i normy, które ustala zamawiający - gmina. Do umowy z wykonawcą dołączany jest załącznik - specyfikacja istotnych warunków zamówienia, wykaz zasadniczych punktów dotyczących planowanej inwestycji. I tak, w specyfikacji pojawią się punkty dotyczące obszaru wokół inwestycji, placu zabaw dla dzieci, miejsc rekreacyjnych, klatek schodowych, poprzez parkingi, boiska, aż po kąt nachylenia dachu, wysokość głównej kalenicy. Wreszcie specyfikacja uwzględnia również strukturę planowanych mieszkań i lokali usługowych, technologię budowy oraz wstępne warunki techniczne.
Oto zadania, jakie musi wykonać wykonawca - katowicka firma budowlana, budująca osiedle socjalne (osiedle bloków komunalnych w Krakowie): planowana inwestycja to osiedle mieszkaniowe z budynkami wielorodzinnymi o wysokości do 4 kondygnacji dla ok. 1000 mieszkańców.
| Obszar wokół osiedla powinien być nieogrodzony, a 60 proc. terenu przeznaczonego pod inwestycję należy przeznaczyć pod zieleń, place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych. Budynki powinny mieć formę klatkowców o co najwyżej 16 lokalach w klatce, których zabudowa jest ukształtowana w sposób jednorodny. Powierzchnia użytkowa lokali na parterze wynosi około 500 m kw.
Wysokość budynków do górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi ok. 11 m, licząc od poziomu terenu istniejącego do okapu dachu, najwyższej krawędzi attyki lub najwyższego gzymsu elewacji usytuowanej równolegle do ulicy oraz 14,5 m do okapu dachu budynku usytuowanego ścianą szczytową (w szczycie dachu) do ulicy. Struktura mieszkań w planowanym osiedlu bloków komunalnych przedstawia się następująco.
Wykonawca powinien uwzględnić mieszkania we wszystkich grupach planowanych struktur. 40 proc. mieszkań powinno mieć balkony, a 12 lokali ma być przystosowanych dla osób niepełnosprawnych. Odpowiednie wymogi co do powierzchni są też wyznaczone dla lokali usługowych, takich jak sklep, salon fryzjerski, apteka, punkt opieki nad dziećmi. Technologię budowy określono jako tradycyjną murowaną lub o konstrukcji szkieletowej, żelbetowej z wypełnieniem z elementów ściennych drobnowymiarowych, stropy gęstożebrowe lub monolityczne. Ponadto zamawiający określił, w jakie instalacje powinien być wyposażony budynek (wod-kan, elektryczną, c.o., teletechniczną, AZART, domofonową, odgromową, dzwonkową) i podał dane dotyczące prac wykończeniowych (np. stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa - standardowa, pokrycie dachu - blacha stalowa powlekana itd.). |
I choć socjologowie ostrzegają, że budowanie mieszkań socjalnych może być szkodliwe i grozić odizolowaniem społecznym, to zapotrzebowanie na mieszkania wciąż jest duże, a mieszkań - ciągle brakuje. W samej Warszawie czeka na mieszkanie około 5300 rodzin (stan z 31 grudnia 2005 roku). Jeżeli w tym roku mieszkania będą przyznawane w takim tempie jak w roku poprzednim, to jest szansa, że 28 proc. oczekujących otrzyma skierowanie do zawarcia umowy najmu (w 2005 roku wydano ich około 1500).
Stan zasiedlania mieszkań w Warszawie przedstawia się następująco. Ostatnio zasiedlono budynek przy ulicy Piaskowej, w którym znajduje się 100 mieszkań komunalnych. Gmina wykupiła też 76 mieszkań od TBS oraz 18 w budynku przy ulicy Obrońców. W niedługiej przyszłości będzie oddany również do użytku budynek przy ulicy Szegedyńskiej, do którego będzie mogło się wprowadzić 380 rodzin oraz przy Trakcie Lubelskim z 76 mieszkaniami.
Prognozuje się, że łącznie w 2006 r. zostanie oddanych do użytku 750 mieszkań. Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że mieszkania socjalne nie będą mogły mieć mniej powierzchni mieszkalnej niż 5 m kw. na osobę, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 10 m kw.
W 2004 roku w Polsce oddano łącznie do użytku około 3560 mieszkań, z czego najwięcej w województwie mazowieckim i śląskim - odpowiednio 653 i 437 mieszkań. Zaledwie 41 mieszkań oddano do użytkowania w województwie podkarpackim (GUS).
W kolejce po mieszkanie
Aby otrzymać mieszkanie komunalne, trzeba spełniać kilka kryteriów. W Warszawie rozpatrzenie wniosku o najem lokalu i zawarcie umowy najmu odbywa się na poziomie dzielnic w oparciu o przepisy uchwały Nr XLIII/1010 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 2 grudnia 2004 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta.
Otóż, uchwała stanowi, że lokale wynajmowane są osobom bezdomnym lub będącym w trudnych warunkach mieszkaniowych, tzn. zamieszkują w lokalu, w którym na osobę przypada nie więcej niż 6 m kw. powierzchni łącznej pokoi, a także osoby zamieszkujące w pokojach, które nie nadają się do stałego pobytu.
Osoba, która chce się ubiegać o mieszkanie komunalne musi spełniać minimum dochodowe, czyli że średni roczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie może przekraczać w okresie 6 miesięcy poprzedzającym datę złożenia wniosku o najem lokalu, nieprzekraczający 100 proc. minimalnego wynagrodzenia za prace w gospodarstwie wieloosobowym i 150 proc. w gospodarstwie jednoosobowym, a także osoby samotnie wychowującej dziecko.
Jeszcze inne kryteria stosuje się w przypadku osób niepełnosprawnych, wymagających stałej opieki.
- W przypadku pozytywnej opinii Komisji Mieszkaniowej oraz Zarządu Dzielnicy , sprawa zostaje umieszczona na liście osób oczekujących na zawarcie umowy najmu - wyjaśnia Mirosława Wnuk, Dyrektor Biura ds. Polityki Lokalowej. - Pierwszeństwo najmu mają osoby zamieszkałe w budynkach objętych decyzją organów nadzoru budowlanego o wykwaterowaniu lokatorów z powodu rozbiórki, zamieszkujące w budynkach użyteczności publicznej, osoby będące repatriantami. Do kategorii tych spraw nie stosuje się kryterium dochodowego i metrażowego - dodaje Mirosława Wnuk.
