Kraków: rynek powierzchni biurowych - rynkiem najemcy

Kraków jest drugim pod względem wielkości, po Warszawie, rynkiem powierzchni biurowych w Polsce. Trudna sytuacja na rynkach finansowych w zeszłym roku i związany z tym spadek popytu zweryfikowały plany deweloperów odnośnie nowych projektów. Do końca tego roku planowane jest oddanie prawie o połowę mniej powierzchni niż zakładano jeszcze na początku 2009 r. Mniejsze zainteresowanie ze strony najemców i wzrost poziomu pustostanów wpłynęły na spadek stawek czynszu.

Podaż

Na koniec pierwszego kwartału 2010 zasób nowoczesnych powierzchni biurowych osiągnął 366 500 m². Ponad 30% zasobów krakowskiego rynku biurowego skoncentrowane jest w trzech kompleksach biurowych: GTC Korona, Buma Square oraz Kraków Business Park w Zabierzowie. Od stycznie do marca oddano do użytku trzy obiekty biurowe o łącznej powierzchni prawie 33 000 m² w: Vinci Office Center (18 720 m²), Avatar (12 500 m²) oraz Frax Office (1470 m²). Do końca roku planowane jest jeszcze oddanie około 24 000 m². Dla porównania, na początku 2009 r. deweloperzy przewidywali na rok 2010 oddanie ponad 128 000 m². Mimo iż nowa podaż jest znacznie mniejsza niż planowano, to jest ona największa spośród wszystkich miast regionalnych. Ukończenie 57 000 m² nowych biur w 2010 r. wpłynie na umocnienie przewagi Krakowa pod względem wielkości podaży nad pozostałymi rynkami.

Powierzchnie w nowoczesnych biurowcach można w Krakowie już nie tylko wynająć, ale również zakupić. Dotychczas niewielu deweloperów oferowało biura na sprzedaż. Jednym z budynków, w którym powierzchnie zostały sprzedane, jest np. Colosseum na Ruczaju. Teraz biura na własność oferują również firma GTC w budynku Pascal oraz Wawel Serwis w kompleksie Wielicka Business Center.

Obszary koncentracji powierzchni biurowej w Krakowie

W centrum Krakowa znajduje się niewiele nowoczesnych powierzchni biurowych, głównie ze względu na zabytkową zabudowę tej części miasta. Nadrzędne znaczenie w tym obszarze mają kamienice zaadaptowane na cele biznesowe. Jednak budynki tego typu często nie spełniają wymagań najemców korporacyjnych ze względów technicznych bądź powierzchniowych – oferowane moduły są za małe lub „porozrzucane” po piętrach.

Budynki biurowe zlokalizowane są w kilku strefach. Pierwszym takim obszarem jest centralna część miasta i jej obrzeża – okolice Ronda Grzegórzeckiego i Mogilskiego. Zlokalizowane są tu m.in. Centrum Biurowe Lubicz I i II oraz M65 Meduza.

Drugim obszarem jest północno-zachodnia część miasta– fragment ul. Armii Krajowej oraz tereny otaczające Rondo Ofiar Katynia. Znajduje się tu m.in. kompleks biurowy GTC Korona, Brama Bronowicka i Centrum Zasada oraz planowane są kolejne projekty.

Trzecią strefą o dużej koncentracji powierzchni biurowej jest południowy obszar miasta obejmujący tereny położone na zachód od ul. Zakopiańskiej (np. kompleks Buma Square), ulica Wadowicka, obszar wzdłuż osi ul. Wielickiej i Kamieńskiego (Biurowiec Arge, Bonarka 4 Business, Budomat), a także rozwijające się Pychowice (Green Office) oraz Zabłocie (Diamante Plaza).

Wraz z pojawieniem się kolejnych projektów, na północy miasta powstaje kolejna strefa. Od skrzyżowania ulicy Opolskiej z 29 Listopada (planowany projekt Echo Investment), wzdłuż ulicy Lublańskiej (Centrum Biurowe Vinci) przez Rondo Polsadu (Rondo Business Park, Quattro Business Park) do ulicy Pilotów (Etiuda).

Ważnym obszarem jest również podkrakowski Zabierzów, gdzie zlokalizowany jest kompleks biurowy Kraków Business Park o powierzchni 58 000 m² oraz Park Technologiczny w Czyżynach. Tereny te należą do Krakowskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.

Popyt

Kraków należy do grupy najatrakcyjniejszych lokalizacji na skalę globalną dla firm z sektora BPO. Wysoka jakość pracy, niższe niż w stolicy koszty zatrudnienia oraz zaplecze w postaci wykształconej, znającej języki obce kadry pracowniczej sprawiają, że Kraków jest wyjątkowo atrakcyjną lokalizacją biznesową.

Wśród firm z sektora BPO, które wybrały Kraków, są m.in.: Shell, IBM, Capgemini, State Street, Philips Morris, International Paper, Electrolux, Sabre Holding, HSBC, KPMG, Ahold, Hewitt Associates, Intelenet Global Services.

Dominujące sektory BPO w Krakowie to: finanse oraz księgowość, wsparcie techniczne/ IT, zarządzanie relacjami z klientem, HR oraz rekrutacja pracowników.

Funkcjonują tu także centra badań i rozwoju (R&D – Research and Development). Na otwarcie tego typu ośrodków zdecydowały się Google, ABB, Delphi Automotive Systems, Lurgi, Pliva i Motorola.

Pomimo stosunkowo niskiego poziomu popytu, w pierwszym kwartale 2010 odnotowano kilka znaczących transakcji, m.in.:

• 10 000 m² wynajęte przez firmę Capgemini w pierwszym budynku kompleksu Quattro Business Park;
• renegocjacja umowy najmu 3000 m² przez firmę Can Pack w budynku Eurocentrum;
• 2730 m² wynajęte przez firmę Hewitt Associates w budynku Diamante Plaza;
• 2300 m² wynajęte przez firmę Amway w budynku Kraków Business Park 800 w Zabierzowie.

Poziom pustostanów

Od 2006 r. w Krakowie utrzymywał się niski poziom pustostanów. Najniższy wskaźnik powierzchni wolnej obserwowaliśmy na krakowskim rynku w na początku roku 2008, gdy osiągnął on rekordowy poziom zaledwie 0,2%.

Sytuacja ta uległa jednak zmianie w roku 2009, kiedy oddanie do użytku dużej ilości powierzchni (102 000 m²) zbiegło się w czasie z kryzysem finansowym i spadkiem popytu. Spowodowało to sukcesywny wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec 2009 r. wyniósł 10,25%. W pierwszym kwartale 2010 zanotowaliśmy ponowny wzrost poziomu pustostanów. Około 54 000 m² wolnej powierzchni w nowoczesnych obiektach biurowych oznacza 14,7% pustostanów.

Srawki czynszów

Z uwagi na bardzo wysoki poziom pustostanów wielu deweloperów jest skłonnych do negocjacji, a tym samym dla najemców jest to doskonały moment, by podejmować decyzje o zmianie biura, renegocjacji umowy lub doborze dodatkowej powierzchni. Na rynku zauważalny jest spadek stawek czynszów w stosunku do poprzednich miesięcy. Wywoławcze stawki znajdują się obecnie na poziomie 12-16 €/ m².

Prognozy

Spadek liczby planowanych inwestycji dowodzi, że wielu deweloperów nie decyduje się już na budowanie spekulacyjne, co oczywiście podyktowane jest głównie wymogami banków. Od kilku miesięcy rynek krakowskich powierzchni biurowych jest rynkiem najemcy, któremu sytuacja może sprzyjać do końca 2010 r. Ciężko jednak przewidzieć, jak długo jeszcze utrzyma się taka tendencja. Jeśli deweloperzy, którzy zapowiedzieli oddanie swoich inwestycji na rok 2011, zweryfikują swoje plany, może okazać się, że w Krakowie ponownie zacznie brakować nowoczesnej powierzchni, a rynek zmieni się na korzyść wynajmującego.