Magazyny w Polsce - prognoza. Jak rynek magazynowy 2022 reaguje na sytuację w Ukrainie?
Rynek magazynowy w 2021 odnotował spektakularne wzrosty, stając się wielkim wygranym czasu pandemii i w dalszym ciągu nie zwalnia tempa. Zarówno podaż, jak i popyt na magazyny w Polsce ma rekordowe wyniki w historii rynku. Sytuacja za wschodnią granicą powoduje, że ukraińscy najemcy coraz częściej chcą przenieść działalność na terytorium Polski. Jak rynek magazynowy reaguje na wojnę? Prognozy 2022.
Spis treści
- 2021 rekordowy dla magazynów w Polsce
- E-commerce napędza rynek magazynowy
- Magazyny w Polsce a rozwój usług kurierskich
- Magazyny w Polsce inwestycją bezpieczną
- Magazyny w Polsce 2022 - prognozy dla rynku
2021 rekordowy dla magazynów w Polsce
Rok 2021 upłynął pod znakiem bardzo dobrych wyników po stronie popytu oraz podaży. Ilość powierzchni w budowie przekroczyła 3,6 mln m², co stanowi najlepszy wynik w historii rynku.
Według najnowszego raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska (21.03.2022), wolumen transakcji w 2021 roku osiągnął rekordowy poziom 7,35 mln m², co stanowi wzrost o 41% rok do roku i 175% średniej rocznej z lat 2016-2020.
E-commerce napędza rynek magazynowy
Jednym z ważniejszych akceleratorów rozwoju rynku magazynowego są usługi e-commerce. Na przełomie września oraz października AliExpress, platforma należąca do Alibaba Group, otworzyła pierwsze centrum logistyczne w Polsce w Panattoni Park Łódź West. Natomiast w Świebodzinie otwarto kolejne centrum dystrybucyjne firmy Amazon, będące obecnie drugim największym obiektem logistycznym na polskim rynku powierzchni przemysłowo–logistycznej. Udział umów najemców z sektora e-commerce w 2021 r. w popycie brutto wyniósł niemal 20%.
Magazyny w Polsce a rozwój usług kurierskich
Rozwój sektora e-commerce nierozłącznie wiąże się z rozwojem usług kurierskich. W 2021 r. znacznie wzrosła liczba operatorów logistycznych sieci automatów paczkowych. Pierwsze automaty postawiła firma Allegro, która dokonała również zakupu firmy X-press Couriers specjalizującej się w dostawach same day delivery. Firmy kurierskie zainteresowane są szczególnie obiektami typu last mile logistics, zlokalizowanymi blisko dużych aglomeracji miejskich. Deweloperzy zauważają tę potrzebę i dostarczają na rynek coraz więcej tego typu obiektów.
Magazyny w Polsce inwestycją bezpieczną
Spośród wszystkich rynków nieruchomości komercyjnych rynek magazynowy najmniej odczuł negatywne skutki pandemii COVID-19, w związku z czym w 2021 r. cieszył się on największym zainteresowaniem inwestorów, którzy przeprowadzili kilka spektakularnych transakcji. Do największych możemy zaliczyć zakup nieruchomości przez Ares Management Corporation od Panattoni (300 tys. m²), REINO-IO od AEW (200 tys. m²) oraz EQT Exeter od Tristan Capital Partners i White Star Real Estate (160 tys. m²).
Magazyny w Polsce 2022 - prognozy dla rynku
Wpływ inwazji Rosji na Ukrainę na rynek magazynowy w Polsce jest trudny do oszacowania. Z jednej strony obserwujemy zwiększony popyt na powierzchnie magazynowe, natomiast z drugiej strony jeszcze bardziej zakłócone będą łańcuchy dostaw materiałów budowlanych, w tym stali, co zapewne wydłuży procesy budowlane obiektów magazynowych. Najemcy już odczuwają skutki obecnej sytuacji – na ich działalność wpłynął zarówno wzrost cen paliw, jak i wysoki kurs EUR – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w 2022 roku mogą wzrosnąć do 30 mln m². Obok wielkiej piątki – Mazowsza, Górnego Śląska, Centralnej Polski, Dolnego Śląska i Wielkopolski – coraz szybciej będą się rozwijały też inne dobrze skomunikowane lokalizacje, takie jak Polska Zachodnia, a w szczególności województwa: lubuskie, zachodniopomorskie i kujawsko-pomorskie. Na coraz większym znaczeniu zyskuje Trójmiasto. W tyle nie pozostają również inne regiony – obecnie w województwach podlaskim, podkarpackim, świętokrzyskim i lubelskim znajduje się prawie 800 tys. mkw. magazynów.
Obserwuje się też wzmożone zainteresowanie ukraińskich najemców rynkiem magazynowym w Polsce. Ze względu na sytuację, jaką jest wojna za wschodnią granicą, chcą oni przenieść działalność na terytorium Polski.
Wzrost kosztów materiałów budowlanych i eksploatacji obiektów magazynowych będzie skłaniał najemców i deweloperów magazynów do coraz powszechniejszego wdrażania rozwiązań z zakresu ESG oraz zaawansowanych technologii.
Dalszy rozwój e-commerce
W 2022 r. udział w popycie brutto firm z sektora e-commerce utrzyma się na wysokim poziomie. Dalszy dynamiczny rozwój czeka usługi kurierskie – na rynku będzie pojawiać się większa liczba automatów paczkowych należących do nowych operatorów logistycznych. Na popularności zyska również koncept „dark store”, czyli centrów dystrybucji i przygotowywania zamówień dla e-commerce - ściśle powiązany z rynkiem magazynowym.
Nearshoring
Dalszego rozwoju rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych upatruje się również w trendzie lokowania produkcji bliżej kraju macierzystego czy regionu sprzedaży, czyli tzw. nearshoringu. Wiele zagranicznych firm decyduje się na skracanie łańcucha dostaw, w tym na lokowanie swoich zakładów produkcyjnych bliżej rynku zbytu. Pandemia i wojna spowodowała, że niektóre z łańcuchów dostaw zostały całkowicie wstrzymane, pozostawiając świat bez pewnych podstawowych towarów. Dlatego też wielu przedsiębiorców nauczonych tym doświadczeniem dąży do zminimalizowania takiego ryzyka, m.in. wdrażając ideę nearshoringu.
Magazyny w Polce coraz wyższe i bardziej ekologiczne
W 2022 r. będzie się pojawiało coraz więcej magazynów wybudowanych w nowym standardzie wysokościowym wynoszącym 12 m. Deweloperzy przywiązują również coraz większą wagę do ekologicznych rozwiązań. W Polsce co prawda nie ma jeszcze żadnego obiektu magazynowego certyfikowanego metodą BREEAM na najwyższym poziomie (Outstanding), są już natomiast budynki certyfikowane na poziomie Excellent (np. Panattoni Park Sosnowiec I). Trend na coraz bardziej „zielone” magazyny będzie silnie rozwijał się również w przyszłym roku.
Nowi gracze na rynku magazynowym
Dobra koniunktura na rynku magazynowym w Polsce przyciąga nowych inwestorów i deweloperów. Od początku pandemii pojawiło się już kilku nowych graczy, którzy są obecnie w trakcie budowy swoich pierwszych obiektów przemysłowo-logistycznych, a na przyszły rok zapowiadają dalszą ekspansję. To nie koniec wejść na ten rynek – w 2022 możemy spodziewać się dalszego rozwoju zainteresowania obiektami magazynowymi wśród podmiotów zaangażowanych dotychczas inwestowaniem w inne rodzaje nieruchomości komercyjnych.
