Maj 2023 z dobrą prognozą dla kredytów hipotecznych, nawet gdy nie będzie obniżki stóp procentowych
Spłacający kredyty mieszkaniowe mogą już powoli oddychać z ulgą – najgorsze za nimi. Coraz lepsza prognoza jest także dla tych, którzy pożyczenie pieniędzy na kupno własnego mieszkania mają dopiero w planie. Nadchodzi dobry czas dla starych i nowych kredytów hipotecznych.
Spis treści
- Kredyty hipoteczne: oprocentowanie rynkowe spada bez obniżki stóp
- Raty odsetkowe kredytów mieszkaniowych będą spadać
- Teraz o kredyt hipoteczny będzie łatwiej
- Stopy rynkowe w trendzie spadkowym
Dobry czas nawet wtedy, gdy nie tylko w maju, ale i w czerwcu, czy nawet przez wakacje RPP nie obniży stóp procentowych.
Na rynku praktycznie nie ma kredytów mieszkaniowych, w tym hipotecznych i wszelkich innych długoterminowych, których oprocentowanie byłoby bezpośrednio uzależnione od wysokości stóp procentowych, ustalanych co miesiąc przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). W umowach kredytowych tradycyjnie przy ustalaniu oprocentowania stosuje się wskaźniki rynkowe – WIBOR, a w niedalekiej przyszłości zastępujący go WIRON.
Kredyty hipoteczne: oprocentowanie rynkowe spada bez obniżki stóp
Oczywiście, dla wysokości tych wskaźników poziom stóp jest kluczowy lecz w praktyce zmieniają się one w rytm rynkowych oczekiwań co do decyzji RPP. Od września ubiegłego roku gdy stopy procentowe pozostają bez zmian, WIBOR, który wciąż jednak rządzi rynkiem, najpierw ulegał stabilizacji, a teraz wykazuje lekką tendencję zniżkową – rynki są już pewne, że RPP nie podwyższy po raz kolejny stóp procentowych i już liczą miesiące do rozpoczęcia ich obniżania.
To dobry trend zarówno dla spłacających kredyty hipoteczne, jak i tych, którzy dopiero mają w planie zaciągniecie w banku takiego zobowiązania na sfinansowanie swoich planów mieszkaniowych.
Trend jest oczywisty – raty odsetkowe kredytów już prawie na pewno nie pójdą w górę, a jeśli dojdzie do zmian, to w dół. Reszta zależy od szczegółów konkretnej umowy kredytowej – tego jak w niej został uregulowany mechanizm zmian oprocentowania, np. z jaką częstotliwością i według jakiego wskaźnika, np. WIBOR 3M, WIBOR 6M czy WIBOR 12M.
Raty odsetkowe kredytów mieszkaniowych będą spadać
To oznacza, że raty kredytów, spłacane co miesiąc, mogą być teraz coraz niższe, choć nim wrócą do poziomu sprzed pandemii, upłynie jednak sporo czasu. Nawet jeśli bowiem RPP obniży stopy już w tym roku, to raczej nie wcześniej niż w ostatnim kwartale, a kolejne obniżki też raczej nie będą następowały miesiąc po miesiącu.
W zasadzie dla spłacających kredyty mieszkaniowe duża niewiadoma w najbliższej przyszłości jest jedna – czy specjalne wakacje kredytowe decyzją rządu zostaną przedłużone i ile ewentualnie rat kredytu obejmą. Ta kwestia, według ostatnich zapowiedzi z Ministerstwa Finansów i rzecznika rządu, wyjaśni się najpóźniej na koniec czerwca.
Teraz o kredyt hipoteczny będzie łatwiej
Jeszcze więcej dobrych wiadomości – na teraz i na najbliższą przyszłość – jest dla osób, które dopiero mają w planach zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
Oczywiście najważniejsza to wejście od 1 lipca rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Oznacza on przede wszystkim zdjęcie ryzyka zmiennych stóp procentowych z kredytobiorcy. Weźmie je na siebie państwo, płacąc przez pierwszych dziesięć lat spłaty kredytu różnicę między rynkowym oprocentowaniem kredytu na własne mieszkanie a 2 proc., które będzie płacił w każdych warunkach rynkowych kredytobiorca.
Oczywiście, teoretycznie jest możliwe, że przy stabilnym rynku stopy procentowe spadną tak, że 2 proc. będzie drożej niż oprocentowanie wówczas oferowane przez banki, ale jest to mało prawdopodobne. Ponadto korzystanie z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. to przywilej, a nie obowiązek.
Zarówno dla osób uprawnionych do nowego rządowego programu, jak dla wszystkich innych chcących skorzystać z kredytu hipotecznego, druga dobra wiadomość jest taka, że Komisja Nadzoru Finansowego poluzowała rekomendację S dla banków w zakresie ustalania zdolności kredytowej. W praktyce oznacza to, że przy tym samym poziomie dochodów można uzyskać teraz w formie kredytu znacznie większą kwotę na kupno mieszkania niż jeszcze kilka miesięcy temu.
Jak wynika z analiz Expandera – o czym już pisaliśmy, średnio w bankach dostępna kwota kredytu przy tych samych dochodach wzrosła w 20 proc.
Przykładowa rodzina z dwójką dzieci o dochodach miesięcznych 8 tys. zł netto w jednym z banków dostanie kredyt hipoteczny w wysokości ponad 470 tys. zł, podczas gdy pod koniec ubiegłego roku z trudem znalazłaby ofertę na 280 tys. zł.
Stopy rynkowe w trendzie spadkowym
Spodziewana wcześniej lub później obniżka stóp procentowych już rozpoczęła, jak była o tym mowa, trend spadkowy wskaźników WIBOR, np. najpopularniejszy WIBOR 3M wykazuje coraz większą skłonność, by zejść poniżej 6,90 proc. Jeszcze niższe będzie oprocentowanie – co sugerują pierwsze zawarte już umowy – ustalane według wskaźnika WIRON, który jeszcze w tym roku ma na coraz większą skalę zastępować WIBOR.
Wszystko to sprawia, że nawet bez specjalnego oglądania się na decyzje RPP w sprawie stóp procentowych w kolejnych miesiącach, można teraz już spokojnie planować inwestycję we własne mieszkanie opartą o kredyt hipoteczny – niezależnie czy będzie można go zaciągnąć na preferencyjnych czy w pełni komercyjnych zasadach.
