Mieszkania sprzedają się głównie w dużych miastach
Przeprowadzone przez firmę REAS badania wykazały, że rok 2011 był dobrym czasem dla nieruchomości mieszkaniowych. Największym powodzeniem cieszyły się mieszkania w sześciu największych aglomeracjach kraju. W minionym roku, liczba zawartych transakcji była najwyższa od 2007 roku, a przyczynił się do tego spadek cen mieszkań.
Według analiz przeprowadzonych przez firmę REAS, wynika, że na koniec 2011 roku, największym powodzeniem cieszyły się mieszkania w największych polskich miastach - Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Łodzi oraz Trójmieście.
Przeczytaj również: Budownictwo mieszkaniowe: więcej pozwoleń na budowę, mniej gotowych mieszkań
Rynek mieszkaniowy w IV kwartale 2011 roku
Rok 2011 to czas stopniowego pogarszania się warunków kredytowania hipotecznego dla kluczowych grup nabywców, czyli młodych rodzin. Banki zdecydowanie zmniejszyły udział nowych kredytów denominowanych w walutach. Rosnąca inflacja oraz walka o depozyty spowodowały także wzrost oprocentowania kredytów udzielanych w złotówkach. Z początkiem września zmieniły się dość zasadniczo zasady funkcjonowania programu „Rodzina na swoim”. Łączna wartość oraz liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych w 2011 roku była - według wstępnych szacunków - porównywalna z rokiem 2010 (ok. 48 mld złotych). Mimo satysfakcjonujących wyników minionego roku i deweloperzy, i banki, i potencjalni nabywcy z niepokojem patrzą w przyszłoć.
Podaż na mieszkania w 2011 roku
W największych aglomeracjach kraju w minionym roku wprowadzono do sprzedaży 7,3 tys. mieszkań, czyli o 17,5 proc. mniej niż w poprzednim kwartale. Wskaźnik ten jest także o 14 proc. niższy w stosunku do roku 2010. W tym kontekście dane te są zbieżne z wynikami GUS, o liczbie mieszkań, których realizację deweloperzy rozpoczęli w 2011 roku i na które otrzymali pozwolenie na budowę.
Mieszkania na które deweloperzy otrzymali pozwolenie na budowę w 2011 roku to ponad 81,7 tys. inwestycji. Wskaźnik ten wzrósł o 19,2 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. W 2011 roku miało miejsce połączenie kilku zjawisk: wprowadzanie do sprzedaży lokali, których budowę formalnie rozpoczęto wcześniej, rozpoczynanie sprzedaży po uzyskaniu pozwolenia na budowę, ale jeszcze przed formalnym jej rozpoczęciem i wreszcie, zjawiskiem ponownej koncentracji budownictwa deweloperskiego w największych aglomeracjach, przy jednoczesnym spadku aktywności na mniejszych rynkach. Propozycje sprzedażowe wyłącznie dla sześciu aglomeracji, utrzymały się w ostatnim kwartale 2011 roku na poziomie ponad 48 tys. mieszkań i wzrosła w okresie 12 miesięcy o ponad 25 proc. W propozycji sprzedażowej w dalszym ciągu dominują mieszkania w trakcie realizacji- jest to 77 proc. lokali proponowanych przez deweloperów. Jednak w porównaniu z poprzednim kwartałem liczba niesprzedanych gotowych mieszkań wzrosła o blisko 11 proc., a w skali 12 miesięcy – o ponad 11 proc. Na koniec grudnia w Warszawie takich nieruchomości było nieco ponad 4 tys., nieznacznie więcej, niż w poprzednim kwartale, ale we wszystkich sześciu aglomeracjach łącznie takich inwestycji było prawie 10,5 tys. Podaż jest zatem wysoka, choć oceniając wielkość obecnej propozycji należy przede wszystkim wziąć pod uwagę także efekty wyhamowania budownictwa w 2009 roku. W konsekwencji w 2011 roku deweloperzy i spółdzielnie oddali w całym kraju nieco ponad 54 tys. mieszkań i domów, prawie dokładnie tyle co w 2007 roku, w tym sami deweloperzy nieco ponad 50 tys. Można zatem traktować obecny wzrost produkcji jako rekompensatę spadku, wyrównującą „ubytki podażowe” w średnioterminowej perspektywie.
Popyt na nieruchomości mieszkaniowe
W IV kwartale ubiegłego roku, liczba transakcji na nieruchomości mieszkaniowe (liczona wyłącznie dla sześciu największych krajowych aglomeracji) wzrosła o ponad 8 proc. w porównaniu z III kwartałe i tym samym wysiosła 7,4 tys. Zazwyczaj czwarty kwartał roku, jest czasem zwiększnej sprzedaży, należy jednak pamiętać o zmianach jakie zaszły w ramach programu "Rodzina na swoim", które miały niekorzystny wpływ na popyt. Zatem w tym kontekście, wyniki sprzedaży nie są stysfakcjonujące. W całym 2011 roku sprzedano ok. 29,7 tys. mieszkań. Wskaźnik ten jest o ponad 7 proc. wyższy niż w 2010 roku. W sześciu największych aglomeracjach kraju sprzedano więcej mieszkań tylko w 2007 roku, kiedy popyt był silnie sytmulowany kredytami denominowanymi we frankach. Trzeba także przypomnieć, że większość sprzedanych wówczs nieruchomości mieszkaniowych została zakupiona w celach inwestycyjnych i wróciła na rynek w 2009 roku, po wycofaniu się nabywców z umów przedwstępnych. W 2011 roku popyt inwestycyjny miał znikomą skalę, a nabywcy w większości dokonywali przemyślanych zakupów w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Po raz pierwszy od sześciu kwartałów liczba mieszkań sprzedanych kształtowała się na poziomie liczby nowo wprowadzonych do sprzedaży, co spowodowało ustabilizowanie się propozycji sprzedażowej. Trudno jednak stwierdzić, czy jest to początek nowego trendu, czy chwilowe wyhamowanie rozpoczynania komercjalizacji nowych inwestycji. Warto zwrócić uwagę na obecną wielkość propozycji w porównaniu ze sprzedażą w ostatnich czterech kwartałach. Generalnie, wielkość ta waha się od 133 proc. w przypadku Trójmiasta do nieomal 200 proc. we Wrocławiu, gdzie przy obecnym tempie sprzedaży trzeba by prawie dwóch lat, aby sprzedać wszystkie proponowane mieszkania.
W porównaniu z sytuacją sprzed dwóch kwartałów wskaźniki dla poszczególnych miast są znacznie bardziej zróżnicowane. Najkorzystniejsza jest sytuacja w Trójmieście, gdzie deweloperzy potrafili utrzymać podaż na poziomie zapewniającym z jednej strony płynną sprzedaż, z drugiej zaś nie przekraczającym 140 proc. sprzedaży z minionych czterech kwartałów. Najbardziej niepokojąca może być sytuacja we Wrocławiu, gdzie relacja ta pół roku temu wynosiła 158 proc. Zwiększenie liczby transakcji w porównaniu z rokiem poprzednim zostało osiągnięte przede wszystkim dzięki lepszemu dostosowaniu podaży do oczekiwań nabywców oraz obniżeniu cen i wprowadzeniu działań promocyjnych. W większości miast średnie ceny nowo wprowadzonych do sprzedaży mieszkań lokali zmalały, a spadek nominalny wyrażony w procentach dla sześciu miast łącznie wyniósł ok. 5,7 proc. Wobec inflacji bliskiej 5 proc. oznacza to znaczny spadek cen. W konsekwencji, mimo znaczącego wzrostu liczby transakcji, wartość zawartych w ciągu roku umów wzrosła stosunkowo niewiele. Dla sześciu rynków łącznie wzrost wyniósł ok. 3,6 proc. przy czym w przypadku Warszawy i Wrocławia wzrost był bliski 3-4 proc., w Trójmieście i Krakowie na poziomie 9 proc., zaś w Poznaniu i Łodzi miał miejsce zauważalny spadek wartości rynku. Podsumowując sprzedaż przypadająca na przeciętny projekt inwestycyjny zmniejsza się z kwartału na kwartał już od dłuższego czasu.
