Mniejsza podaż, ale obiecująco
Mimo widma krążącego kryzysu, który dotknął przede wszystkim firmy działające na rynku nieruchomości mieszkaniowych, jak również fundusze inwestycyjne, to sektor nieruchomości komercyjnych w zasadzie nie odnotował znaczących strat oraz spadku aktywności na polskim rynku najmu powierzchni komercyjnych - tak Colliers International podsumował rynek nieruchomości komercyjnych oraz przedstawił prognozy na 2009 rok.
Powierzchnie biurowe
W związku z sytuacją na rynku finansowym i dostępnością kredytów część zaplanowanych przez developerów projektów biurowych nie zostanie zrealizowana lub też ich realizacja będzie odsunięta na kolejny rok. Planowana podaż powierzchni biurowej będzie zatem mniejsza aniżeli wynikało to z planów w ubiegłym roku. Pomimo to w perspektywie 2009 roku nie należy spodziewać się spadku czynszów, za wyjątkiem umów typu pre-lease na duże powierzchnie biurowe. Obecna sytuacja powoduje, że banki żądają od developerów tego typu umów, co daje duże możliwości negocjacyjne najemcom. Ta sytuacja jest niewątpliwą okazją dla firm poszukujących dużych dobrych biur w perspektywie 2 lat.
W ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku w Warszawie oddano do użytku nowe budynki biurowe o łącznej powierzchni 141 000 m2. W ciągu ostatniego półrocza współczynnik powierzchni wolnej obniżył się do poziomu 2,11%. Najwyższy poziom pustostanów, powyżej 4%, odnotowano w ścisłym centrum miasta i w strefie Południowej Wschodniej. Możemy spodziewać się utrzymania niskiego poziomu pustostanów w Warszawie do końca roku, gdyż zdecydowana większość powierzchni planowanej do oddania w drugim półroczu jest już wynajęta lub podpisane zostały na nią listy intencyjne. Stawki wywoławcze czynszów w centrum kształtują się na poziomie średnio 25-30 euro/ m2. W kilku budynkach czynsze sięgają nawet 40 euro. Różnica między stawkami w centrum, a pozostałymi dzielnicami miasta pozostaje duża. Czynsze poza centrum wynoszą średnio 14-17 euro/ m2.
Powierzchnie handlowe
Całkowity potencjał nowoczesnych, wielkopowierzchniowych obiektów handlowych w Polsce sięga obecnie 5,6 mln m2 co oznacza 9 procentowy wzrost w porównaniu z końcem 2007 roku. Dalsze prognozy są wciąż optymistyczne i przewidują szybki wzrost powierzchni całkowitej, co jest związane z potencjałem Polski i regionu jako jednej z najbardziej obiecujących lokalizacji dla rozwoju obiektów handlowych. W ciągu nadchodzących kilku lat mniejsze miasta (poniżej 400 tys. mieszkańców) będą miejscem realizacji większej liczby projektów niż największe aglomeracje. Jest to rezultatem zarówno zmieniającego się cyklu rozwoju rynku, jak również dążeniem developerów do maksymalizowania zysku i poszukiwania alternatywnych lokalizacji dla obecnie istniejących. Pierwsza połowa bieżącego roku przyniosła kontynuację trendu z poprzedniego okresu, który oznacza, że najważniejszym celem ekspansji developerów są obecnie mniejsze ośrodki miejskie. Zbliżająca się granica nasycenia rynku w dużych miasta powoduje, że większość z obecnie planowanych projektów zostanie otwarta w miastach mających od 50 do 400 tysięcy mieszkańców.
Stawki czynszów za wynajem powierzchni handlowych w Polsce są zależne od:
• potencjału miasta,
• zasięgu oddziaływania centrum handlowego,
• pozycji konkurencyjnej obiektu,
• pozycji developera na rynku,
• położenia lokalu w centrum i jego wielkości,
• siły marki najemcy
Z tych powodów czynsze za podobny lokal mogą znacznie się różnić. Tendencją, którą można zaobserwować na polskim rynku jest wzrost stawek czynszów o ok. 10-15% w stosunku do roku poprzedniego. Dotyczy to jednak jedynie atrakcyjnych centrów handlowych tj. zwykle tych korzystnie zlokalizowanych i posiadających atrakcyjny miks najemców.
Powierzchnie magazynowe Rok 2008 roku okazał się dla rynku nieruchomości magazynowych bardzo udany. Z jednej strony wszyscy oczekiwali dalszego wzrostu, z drugiej, liczba umów najmu, które łącznie opiewały na 940 000 m2 powierzchni. Rynek warszawski odpowiada za 28% nowej powierzchni wynajętej, ale zmniejszył nieco dystans ukończonymi inwestycjami. Może to oznaczać, że dla developerów wciąż pozostaje on najważniejszym punktem na logistycznej mapie kraju. W pierwszej połowie 2008 główny rynek powierzchni logistycznej w Warszawie wzbogacił się o kolejne 300 000 m2. Obecnie rynek warszawski oferuje łącznie 1 813 000 m2. Pierwsze półrocze 2008 roku przyniosło ukończenie projektów, które łącznie uzupełniły regionalny rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych o dodatkowe 390 000 m2, podnosząc w efekcie całkowity zasób do 2 252 000 m2 Większość nowych projektów została ukończona w I kwartale 2008 roku. Perspektywy dla warszawskiego rynku magazynowego wciąż wyglądają obiecująco. Stopa pustostanów wzrosła z 5,2% do 8,6%, ale należy wziąć pod uwagę, że oddane ostatnio obiekty powiększyły zasoby rynku stołecznego o dodatkowe 300 000 m2. Niewielka ilość nowopowstałej powierzchni oraz niesłabnący popyt obniżyły wskaźnik powierzchni dostępnej do 3%. Wrocław, nawet biorąc pod uwagę dużą ilość powstałych projektów, zdołał przyciągnąć wystarczającą liczbę najemców, żeby obniżyć udział powierzchni wolnej o 7 punktów procentowych w porównaniu z I kwartałem 2008. Koszty wynajmu powierzchni przemysłowej nie zmieniły się znacząco w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, choć w niektórych rejonach są one minimalnie niższe. W ciągu najbliższych miesięcy stawki czynszu powinny nieznacznie wzrastać. Nowopowstające projekty oraz wejście na rynek kolejnych znaczących graczy powstrzymuje wciąż rynek przez znaczącymi wzrostami stawek najmu.
Grunty inwestycyjne
Rok 2008 przyniósł zmiany na rynku inwestycyjnym. Coraz więcej developerów i inwestorów przeniosło swoje zainteresowanie z inwestycji mieszkaniowych na rynek nieruchomości biurowych i handlowych, aby uzyskać większą płynność i rentowność. Coraz więcej działek oferowanych jest już z ważnymi decyzjami o warunkach zabudowy lub pozwoleniami na budowę, również władze lokalne systematycznie zwiększają udział terenów objętych planami zagospodarowania, co prowadzi do większej podaży ofert inwestycyjnych i przyczynia się do spadku cen działek budowlanych.
