Na czym polega realizacja inwestycji w systemie Management Contracting?

Obiektywna ocena istniejących systemów pozwoliła na ustalenie podstawowych wymogów, które powinna spełniać efektywna metoda realizacji projektu. Zasadniczym elementem jest otwarta forma współpracy między inwestorem a wykonawcą. Jednak tradycyjny system realizacji inwestycji z generalnym wykonawcą nie oferuje wystarczającej elastyczności zarządzania i kontroli finansowej.

Z drugiej strony Construction Management nie zdejmuje z inwestora ryzyka związąnego z budżetem i harmonogramem. Dlatego też wzrosło zainteresowanie systemem Management Contracting, który łączy zalety tych dwóch systemów, jednocześnie eliminując ich niedoskonałości.

Management Contracting to sposób zarządzania inwestycją, który oferuje inwestorowi przejęcie przez zarządzającego ryzyka i odpowiedzialności wraz z jednoczesnym umożliwieniem inwestorowi bezpośredniego kontrolowania procesu inwestycyjnego. Polega on na realizacji inwestycji z podziałem na pakiety, w którym Managing Contractor staje się głównym wykonawcą odpowiedzialnym za podpisanie umów z wykonawcami poszczególnych pakietów i przejmującym ryzyko związane z inwestycją. Managing Contractor (wykonawca) staje się zarządzającym, wykonawcą oraz – opcjonalnie – projektantem inwestycji, czyli jedynym partnerem dla klienta.
To podejście znajduje najlepsze zastosowanie w projektach przemysłowych oraz w skomplikowanych projektach komercyjnych ze względu na możliwość wprowadzania zmian, które nie są do końca sprecyzowane oraz wymagają elastycznego podejścia.

Etapy realizacji inwestycji w systemie Management Contracting

Realizacja inwestycji w systemie Management Contracting składa się z 5 podstawowych etapów.

1. Faza Oferty MC
Na bazie otrzymanej dokumentacji Managing Contractor przedkłada klientowi: budżet budowlany (Cost Estimate), harmonogram, warunki komercyjne, przedstawia strategię Management Contracting + propozycję kontraktu.
2. Faza Pre-construction MC
Po uzgodnieniu warunków komercyjnych zostaje podpisany list intencyjny. Gwarantuje on inwestorowi wybór dowolnego sposobu realizacji inwestycji, aż do czasu rozpoczęcia prac. W tej fazie zostaje również uzgodniony budżet (Cost Plan) i harmonogram. Rozpoczyna się zarządzanie procesem projektowania oraz wybór podwykonawców. Dochodzi również do podpisania kontraktu Management Contracting, który warunkuje rozpoczęcie budowy (faza Construction Management Contracting).
3. Faza Construction MC
Klient akceptuje pierwszych rekomendowanych podwykonawców, z którymi Managing Contractor podpisuje umowy. Podwykonawcy ci zostają wybrani zgodnie z budżetem i zasadą „open book”, czyli udziałem klienta w negocjacjach i wszystkich innych kluczowych decyzjach i informacjach. Nadwyżka pomiędzy ceną wynegocjowaną a budżetem jest zwracana klientowi. Rozpoczynają się prace budowlane.
4. Faza Target Price
Managing Contractor zobowiązuje się kontraktowo do dotrzymania Target Price i terminów pośrednich, zgodnie ze wspólnie ustalonym podziałem ryzyka i korzyści. Faza Target MC rozpoczyna się po zakontraktowaniu 70–80% wartości Cost Planu. Faza kończy się wraz z zakończeniem wszystkich robót budowlanych i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
5. Faza Post-construction MC
Zamknięcie i rozliczenie kontraktów z podwykonawcami, Managing Contractor udziela gwarancji na wykonane roboty i zapewnia serwis gwarancyjny.

Przeczytaj więcej o Managemet Contracting
Schemat ustalania wartości budżetu w systemie Managemet Contracting
Korzyści wynikające ze stosowania realizacji inwestycji w systemie Management Contracting

Przeczytaj koniecznie pozostałe teksty na temat Managemet Contracting:
Raport - systemy realizacji inwestycji budowlanych w Polsce
Schemat ustalania wartości budżetu w systemie Managemet Contracting
Korzyści wynikające ze stosowania realizacji inwestycji w systemie Management Contracting