Nieruchomości w 2007 roku - co się zmieni?

Początek nowego roku sprzyja prognozom. Analitycy i doradcy rynku wysnuwają przypuszczenia co do możliwości rozwoju rynku nieruchomości w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Czy podobnie jak w roku ubiegłym będzie się on charakteryzował galopującymi cenami, ogromnym popytem i czy z drugiej strony możemy się spodziewać nowych trendów?

Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, jeśli chodzi o mieszkania, to sytuacja na rynku pierwotnym w 2007 roku się nie zmieni, a roczny wzrost cen będzie się utrzymywał na poziomie 10-15% w zależności od regionu kraju, lokalizacji, wykończenia i solidności inwestora. Zakupem nieruchomości zainteresowani będą klienci zarówno krajowi, jak i zagraniczni, przy czym należy zwrócić uwagę na coraz większe zainteresowanie naszym rynkiem sąsiadów zza wschodniej granicy oraz inwestorów z krajów azjatyckich. Na rynek wchodzą zamożni klienci traktujący te zakupy jak inwestycje z możliwością uzyskiwania przychodów z najmu. Gorączka cenowa i nadmuchany balon deweloperski na rynku mieszkaniowym, który rozpoczął się w 2006 r., będzie się stabilizował już w drugiej połowie 2007 roku, a po 2008 r. kiedy wiele z zakładanych inwestycji deweloperskich nie wypali, rynek odzyska równowagę - prognozuje Tomasz Błeszyński.

Dynamicznie będzie się również rozwijał rynek wtórny - ceny wzrosną tutaj o około 15-20%, co spowodowane będzie dużą zwyżką cen na rynku pierwotnym. Tak jak od lat, powodzeniem cieszyć się będą mieszkania dogodnie położone w dobrze utrzymanych nieruchomościach, raczej 2-3 pokojowe. Klienci poszukiwać też będą lokali usytuowanych w eleganckich kamienicach przeznaczonych na cele mieszkalnie lub użytkowe. Mieszkania na rynku wtórnym kupować też będą rodzice studentom, ponieważ to dobra inwestycja, lepsza niż najem - zauważa Tomasz Błeszyński.

Według niego w tym roku powinniśmy zaobserwować powstawanie nowego trendu inwestycyjnego. Będą to funkcjonalne domy jednorodzinne o powierzchni ok.120-200 m², powstające w pobliżu dużych miast. Budynki mają być zlokalizowane na zagospodarowanych działkach. Projekty te będą realizowane zarówno przez osoby prywatne, jak i firmy deweloperskie. Będzie to proces rozwijający się, a w 2008-2009 r. osiągnie apogeum popularności. Powstanie tych inwestycji wpłynie też na dalszą stabilizację cen na rynku mieszkaniowym. Zainteresowanie domami jednorodzinnym będzie w 2007 roku rosło tym bardziej, im bardziej ceny mieszkań będą się piąć w górę. Z kolei na spokojnym rynku wtórnym domów jednorodzinnych przewiduje się nieznaczna korektę cen o 10%.

Alternatywą rynku kupna-sprzedaży pozostanie w dalszym ciągu najem. Rynek najmu mieszkań jest podzielony na segment tzw. tanich mieszkań i segment apartamentów wynajmowanych przez firmy zarówno zagraniczne, jak i krajowe dla kadry menedżerskiej. Tych najemców interesują lokale dobrze zlokalizowane i komfortowo wykończone. Ich podaż jest niewielka, a popyt w gospodarczo rozwijających się miastach rośnie. Ceny w 2007 roku na rynku najmu mogą wzrosnąć średnio o 5-10%. Pamiętać należy, że zmienią się też koszty utrzymania lokali, planowana jest bowiem m.in. podwyżka energii elektrycznej, gazu ziemnego czy opłat czynszowych. Będzie to miało decydujący wpływ na kształtowanie się cen na rynku najmu w poszczególnych miastach oraz spadek rentowności inwestycji na wynajem - prognozuje Tomasz Błeszyński.

Rozbudowana biurokracja związana z uzyskaniem pozwoleń na realizację inwestycji, brak dobrej polityki planistycznej gmin, działek ciągle dają się we znaki inwestorom. Czy w 2007 roku coś się zmieni? - W przygotowaniu jest wiele projektów promieszkaniowych, proinwestycyjnych. Mam tu na myśli politykę podatkową i ustawodawstwo w zakresie planowania przestrzennego czy skrócenie okresu ubiegania się o pozwolenie na budowę - objaśnia Tomasz Błeszyński. W Ministerstwie Budownictwa powstaje też ciekawy projekt dotyczący przekazania nieruchomości rolnych będących w zasobach Agencji Nieruchomości Rolnych nieodpłatnie na rzecz gmin z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Przyczyni się to do ożywienia rynku inwestycyjnego, powstaną projekty przeznaczone na wynajem. Na większą skalę realizowane będzie budownictwo czynszowe, budownictwo społeczne TBS. Pozwoli to na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludzi mniej zamożnych, których nie stać na zakup własnego "M". Stymulować też będzie rozwój rynku wynajmu mieszkań, co przyczyni się do zwiększenia migracji ludzi poszukujących pracy. A tym samym stopniowego zmniejszania bezrobocia. Spowoduje też obniżkę stawek najmu, który zależeć będzie od funkcjonowania lokalnego rynku nieruchomości.

Wreszcie Błeszyński ocenia, że zmieni się sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Banki po burzliwej walce o klientów zaczną ostrożniej udzielać kredytów. Wzrosną wymagania co do zdolności kredytowej jak i zabezpieczeń. Nie wszystkich stać już będzie na "atrakcyjne kredyty walutowe". Trzeba będzie się zadłużać w walucie krajowej podatnej na wpływy politycznie i gospodarcze. Czasy "tanich pieniędzy" wrócą nieprędko - przewiduje Tomasz Błeszyński.