Polska: czas na małe i osiedlowe centra handlowe?
"Jeszcze 2 lata temu niewielu deweloperów myślało o budowaniu centrów handlowych w miastach poniżej 80 000 mieszkanców. Miedzynarodowe firmy handlowe poprzeczkę stawiały jeszcze wyżej, a minowicie na 100 000 mieszkańców, natomiast polscy najemcy już penetrowali rynki mniejszych miast. To za popytem przez nich spowodowanym poszli deweloperzy. Dziś miasto 50-80 000 mieszkańców jest interesującym rynkiem równiez dla zagranicznych firm handlowych. Deweloperzy szukają lokalizacji i jak grzyby po deszczu powstają centra 12 000 - 20 000 m2.
Centra osiedlowe to według King Sturge obiekty handlowe nie przekraczające zazwyczaj 12 000 m2, znajdujące się w dużych osiedlach mieszkaniowych lub w centach miast; grupą docelową są więc okoliczni mieszkańcy i pracownicy biurowi. Oferta tych centrów jest zawężona do podstawowych produktów żywieniowych oraz do punktów usługowych; centrum zaś gwarantuje wysoki standard zakupów.
"Nasycenie rynku wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi skłoniło już dużą liczbę deweloperów do zainteresowania się małymi miastami. Następnym etapem tego trendu będzie zwrot w kierunku mniejszych centrów osiedlowych i małych centrów handlowych, które mogą być zlokalizowane zarówno w dużych jak i małych miastach." - dodała Dorota Flak, Analityk w King Sturge.
W polskich warunkach centrum osiedlowe może być atrakcyjną lokalizacją również dla najmców handlowych, którzy cierpnią z powodu braku dogodnej powierzchni wynajmu. Jeśli centrum osiedlowe jest wynajęte przez sklepy z modą, gospodarstem domowym, itp. stanie się małym centrum handlowym.
King Sturge, w raporcie "Polska: Czas na małe i osiedlowe centra handlowe?", przedstawia dwa przykłady takich centrów - planowne obiekty w Wałbrzychu i Tomaszowie Lubelskim. Miasta wskazane jako najlepsze dla inwestycji w centra osiedlowe i małe centra handlowe to Starachowice, Konin, Tarnobrzeg, Ełk, Jaworzno i Zgierz.
POLSKA: CZAS NA MAŁE I OSIEDLOWE CENTRA HANDLOWE?
Wprowadzenie
Osiedlowe centrum handlowe to obiekt:
- zlokalizowany w dużym ośrodku miejskim lub w osiedlu mieszkaniowym;
- oferujący klientom podstawowe zaopatrzenie w żywność i usługi;
- z ograniczoną liczbą sklepów z modą, obuwiem, elektroniką i wyposażeniem wnętrz;
- grupą docelową są mieszkańcy okolicznych osiedli lub pracownicy biurowi i przechodnie;
- mający przedłużone godziny otwarcia;
- o szerokim podstawowym zasięgu oddziaływania i łatwym dostępie zarówno dla pieszych, jak i poruszających się samochodem oraz transportem publicznym;
- zazwyczaj nie większy niż 12 000 m2 powierzchni wynajmu;
- typowymi najemcami są: supermarket, sklep z multimediami, małe specjalistyczne sklepy spożywcze tj. warzywa i owoce, piekarnia czy winiarnia; drogeria, telekomunikacja, usługi takie jak: fryzjer, pralnia, banki, poczta, salon prasowy, biuro podróży i dorabianie kluczy.
Polski rynek handlowy oraz zwyczaje dotyczące robienia zakupów przeszły w ciągu ostatnich 15 lat gwałtowną ewolucję. Wzrost liczby posiadaczy samochodów oraz pojawienie się hipermarketów (ze zwykle towarzyszącą im małą galerią handlową) zapoczątkowały w największych miastach zwyczaj robienia cotygodniowych lub comiesięcznych wyjazdów na zakupy. W rezultacie pojawiły się większe centra handlowe, do których następnie włączono rozrywkę i rozmaite oferty spędzania wolnego czasu.
W Polsce powierzchnia centrów handlowych w przeliczeniu na 1000 mieszkańców wynosi 137 m2, co w porównaniu ze średnią w Zachodniej Europie w wysokości ok. 200 m2/1000, wskazuje, że Polska ma nadal potencjał rozwoju.
Źródło: GUS, 2007
Możliwości ekspansji są coraz trudniejsze w największych miastach, gdzie liczba powierzchni handlowej to średnio 700 m2 na 1000 mieszkańców. Ponadto, obecnie trudniej jest zdobyć odpowiednie pozwolenia na budowę obiektów większych niż 2000 m2, ponieważ wymagają one zgody sejmiku wojewódzkiego oraz władz miasta, a nie jedynie władz miasta. Dla każdego wniosku lokalne władze muszą przeprowadzić analizę oceniającą jak proponowany obiekt wpłynie na lokalny handel, rynek pracy, infrastrukturę, itd.
Źródło: GUS, 2007
Z tego względu deweloperzy zaczęli coraz bardziej koncentrować się na małych miastach, takich jak Wałbrzych czy Ełk lub osiedlowych centrach w niszowych lokalizacjach w dużych miastach takich jak Warszawa czy Wrocław. Równocześnie, rosnące tempo życia wraz ze zwyczajem Polaków do robienia codziennych zakupów w małych sklepach spożywczych wytworzyły gotowy rynek dla takich "sklepów codziennych zakupów".
Poniższy raport rynkowy ma na celu przedstawienie przykładowych miast odpowiednich dla lokalizacji małych centrów handlowych i osiedlowych centrów oraz przybliżyć kilka trwających inwestycji.
Miasta zostały wybrane na podstawie lokalnych wskaźników ekonomicznych, demograficznych, istnienia dużych osiedli mieszkaniowych bez nowoczesnych obiektów handlowych, istniejącej konkurencji i stanu planów zagospodarowania przestrzennego.
Potencjał dla małego centrum handlowego: Starachowice
Mocne strony:
- 53 000 mieszkańców
- 41 000 ludzi mieszkających w sąsiadujących gminach w zasięgu 15 km
- brak nowoczesnej powierzchni handlowej
- najbliższe centrum handlowe zlokalizowane w odległości 25 km od Starachowic w Ostrowcu Świętokrzyskim
- dobra sytuacja ekonomiczna miasta z rosnącymi wynagrodzeniami i malejącym bezrobociem
- dostępność działek zlokalizowanych w tłocznych osiedlach mieszkaniowych
| Przegląd miasta | |
| lokalizacja | Centralna Polska, 143 km na południe od Warszawy, 166 km na północny wschód od Krakowa |
| główne gałęzie gospodarki | przemysł motoryzacyjny, produkcja zamków do drzwi, mebli łazienkowych, przemysł spożywczy |
| największe osiedla mieszkaniowe | Północ (Osiedle Orłowo, Osiedle Wzgórze), centrum, południe (Osiedle Południe) |
| tereny dalszego rozwoju miezkalnego | Północny wschód |
Możliwości
- istniejące sieciowe supermarkety obecne w mieście to Albert, Tesco i Champion (Carrefour Express)
- handel w mieście zdominowany jest przez małe sklepy i punkty usługowe należące do indywidualnych osób
- 15% jest pokryte planami zagospodarowania, a na kolejne 21% plany są przygotowywane; istniejące plany wskazują jedną działkę dla działalności dużych obiektów handlowych. W nowym przygotowywanym studium będą prawdopodobnie przewidziane kolejne tereny pod handel
Źródło: GUS, 2007
Potencjał dla małego centrum handlowego: Konin
- 80 500 mieszkańców
- 123 000 ludzi mieszkających w sąsiednich gminach w zasięgu 15 km
- 268 m2 nowoczesnej powierzchni handlowej na 1 000 mieszkańców
- wysoki dochód rozporządzalny na osobę i na m2 nowoczesnej powierzchni handlowej
- bardzo dobra sytuacja ekonomiczna miasta z rosnącymi wynagrodzeniami (od 2400 zł w 2004 r. do 2600 zł w 2006) i malejącym bezrobociem (od 18% w 2004 do 12% w czerwcu 2007)
- dostępność działek zlokalizowanych wewnątrz osiedli mieszkaniowych
| Przegląd miasta | |
| lokalizacja | Centralna Polska, 200 km na zachód od Warszawy, 100 km na wschód od Poznania |
| główne gałęzie gospodarki | Elektrownia, kopalnia, huta aluminium, branża metalowa |
| największe osiedla mieszkaniowe | Osiedle V, Osiedle Va, Osiedle II, Zatorze, Starówka (centrum), Chorzeń (9 000 mieszkańców; zachód) |
| tereny dalszego rozwoju mieszkaniowego | północny zachód |
Możliwości
- jedyne istniejące centrum handlowe to 21 600 m2 Galeria nad Jeziorem z hipermarketem Carrefour, sklepem typu "Dom i ogród" Nomi oraz dwusalowym kinem Helios
- supermarkety obecne w mieście to Intermarche, Kaufland, Netto, Plus i Billa
- znane marki handlowe obecne w mieście to Carry, CCC, Euro RTV AGD, Deichmann, Quiosque i Sunset Suits
- planowane obiekty handlowe to Ferio Konin (23 000 m2) z delikatesami Bomi i sklepem typu "Dom i ogród" Castorama
- obecnie 96% miasta jest pokryte planami zagospodarowania przestrzennego; obecnie przygotowywane jest nowe studium, które wskaże tereny pod handel w osiedlach mieszkaniowych na północy i południu Konina
Źródło: GUS, 2007
Potencjał dla centrum osiedlowego z supermarketem i usługami: Tarnobrzeg
Mocne strony
- 50 000 mieszkańców
- 135 000 w sąsiednich miastach i gminach w zasięgu 20 km
- brak istniejącej konkurencji
- duże osiedla mieszkaniowe z ograniczoną liczbą nowoczesnych obiektów handlowych
- bardzo dobra sytuacja ekonomiczna z rosnącymi wynagrodzeniami i malejącym bezrobociem
| Przegląd miasta | |
| lokalizacja | Centralna Polska, 214 km na południe od Warszawy, 150 km na północny wschód |
| główne gałęzie gospdoarki | nawozy mineralne, przemysł chemiczny, konstrukcje metalowe, branża metalowa |
| największe osiedla mieszkaniowe | Serbinów (13 000 mieszkańców; zachód), Wielopole (7 500 mieszkańców; centrum), Przy Wiśle (6 500 mieszkańców; wschód) |
| tereny dalszego rozwoju mieszkaniowego | obrzeża miasta zwłaszcza na północy i zachodzie |
Możliwości
- supermarkety obecne w mieście to m.in. Kaufland, Stokrotka, Albert i Plus
- znane marki handlowe obecne w mieście to Chicco, Big Star, CCC i Top Secret
- ok. 30% jest pokryte planami zagospodarowania przestrzennego. Istniejące plany nie pozwalają na lokalizację wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Takie inwestycje są jednak możliwe na pozostałych terenach.
Źródło: GUS, 2007 r.
Potencjał dla małego centrum handlowego z supermarketem i punktami usługowymi: Ełk
Mocne strony:
- 56 300 mieszkańców
- 85 000 w sąsiednich miastach i gminach w zasięgu 15 km
- Brak nowoczesnej powierzchni handlowej
- Duże zainteresowanie operatorów sklepów miastami o tej liczbie ludności
- Najbliższe centrum handlowe zlokalizowane w Białymstoku w odległości 90 km od Ełku
- Rosnące wynagrodzenia i malejące bezrobocie
| Przegląd miasta | |
| lokalizacja | Północno wschodnia Polska, 230 km na północ od Warszawy, 160 km na wschód od Olsztyna |
| główne gałęzie gospodarki | zakłady mięsne, przemysł motoryzacyjny, przemysł drzewny |
| największe osiedla mieszkaniowe | Centrum (31 000 mieszkańców; centrum), Bogdanowicza (9 000 mieszkańców; południe), Północ II (6 000 mieszkańców; północ) |
| tereny dalszego rozwoju mieszkaniowego | tereny za północnymi i zachodnimi granicami miasta |
Możliwości
- supermarkety obecne w mieście to m.in. Plus i Kaufland
- inne znane marki handlowe obecne w mieście to Big Star, Drogeria Natura, Rossmann i Lee Wrangler
- 40% pokryte jest planami zagospodarowania przestrzennego; nie przewidują one lokalizacji pod handel wielkopowierzchniowy, ale takie inwestycje są możliwe na pozostałych terenach miasta
Źródło: GUS, 2007
Potencjał dla centrum osiedlowego: Jaworzno
Mocne strony
- 96 000 mieszkańców
- 300 000 ludzi mieszkających w sąsiadujących miastach i gminach w zasięgu 12 km
- 48 m2 nowoczesnej powierzchni handlowej na 1 000 mieszkańców
- wysoki dochód rozporządzalny na mieszkańca w stosunku do istniejącej powierzchni handlowej
- największe osiedla mieszkaniowe takie jak Podłęże i Osiedle Stałe z ograniczoną liczbą nowoczesnych obiektów handlowych
- bardzo dobra sytuacja ekonomiczna miasta z rosnącymi wynagrodzeniami (od PLN 2,600 w 2004 do PLN 3,000 w 2006) i malejącym bezrobociem (od 23% w 2004 do 13% w czerwcu 2007)
- dostępność działek przeznaczonych na handel
| Przegląd miasta | |
| lokalizacja | Południowa Polska, 290 km na południe od Warszawy, 20 km na wschód od Katowic |
| główne gałęzie gospodarki | Energetyka, przemysł węglowy, budowlany |
| największe osiedla mieszkaniowe | Śródmieście (centrum), Osiedle Podłęże (15 000 mieszkańców; centrum), Osiedle Stałe (13 000 mieszkańców; północ), Osiedle Podwale (12 000 mieszkańców; centrum) |
| tereny dalszego rozwoju mieszkaniowego | Centrum, wschód |
Możliwości
- nowoczesne obiekty handlowe to 4 600 m2 Carrefour położony w północnym Jaworznie
- sieciowe supermarkety obecne w mieście to m.in. Albert i Lidl
- 50% miasta jest pokryte planami zagospodarowania przestrzennego, które przewidują lokalizację jednego obiektu handlowego o powierzchni powyżej 2 000 m2. Inwestycje handlowe są też możliwe na pozostałych 50% powierzchni miasta
Źródło: GUS, 2007
Potencjał dla małego centrum handlowego z supermarketem: Zgierz
Możliwości:
- 58 000 mieszkańców
- 161 000 w sąsiednich miastach i gminach w zasięgu 8 km
- brak nowoczesnej powierzchni handlowej
- duże osiedla mieszkaniowe z ograniczoną liczbą nowoczesnych obiektów handlowych
- dobra sytuacja ekonomiczna miasta z rosnącymi wynagrodzeniami i malejącym bezrobociem
| Przegląd miasta | |
| lokalizacja | Centralna Polska, 125 km na południowy zachód od Warszawy, 11 km na północ od Łodzi |
| główne gałęzie gospodarki | Przemysł spożywczy, chemiczny i budowlany |
| największe osiedla mieszkaniowe | 650-lecia (19 000 mieszkańców; zachód), Nowe Miasto: Osiedla Dubois, Księdza Rembowskiego, Spacerowa (3 000 mieszkańców; centrum), Kurak (3 000 mieszkańców; południe) |
| tereny dalszego rozwoju mieszkaniowego | Północny wschód i południowy wschód |
Możliwości:
- brak nowoczesnych wielkopowierzchniowych obiektów handlowych w mieście
- sieciowe supermarkety obecne w mieście to m.in. Tesco
- możliwość przyciągnięcia mieszkańców Zgierza robiących obecnie zakupy w sąsiadującej Łodzi
- ok. 6% miasta jest pokryte planami zagospodarowania przestrzennego; plany nie wskazują miejsc pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, jednak takie inwestycje są możliwe na pozostałych terenach miasta
Źródło: GUS, 2007
Planowane obiekty - przykłady centrów
| WAŁBRZYCH | TOMASZÓW LUBELSKI |
| Lokalizacja | |
|
|
|
| Zasięg oddziaływania | |
|
|
|
| Konkurencja | |
|
|
|
| Obiekt | |
|
|
|
