Poza Warszawą - alternatywne rynki mieszkaniowe
Rynek warszawki należy do największych rynków inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Firmy deweloperskie nie mogą jednak pomijać takich terenów inwestycyjnych, jak Kraków, Poznań, Wrocław czy Trójmiasto. W 2004 roku oddano w miastach tych połowę mieszkań deweloperskich i spółdzielczych
Porównując rynek warszawski i rynki pozostałych miast, dostrzeże się jednak różnicę między tymi rynkami spowodowaną tym, że w stolicy mieszka ponad trzy razy więcej mieszkańców. I tak, dla porównania w Poznaniu mieszka 570 tys. osób, we Wrocławiu 640 tys. osób, a w Krakowie i Trójmieście - po 750 tys.
Warto zaznaczyć, że w wyżej wymienionych aglomeracjach występują podobne tendencje rozwoju. Najwyższy poziom produkcji osiągnęły w 2001 roku Wrocław i Kraków. O ile jednak Kraków po okresowym załamaniu, odnotowuje trend wzrostowy, o tyle Wrocław nadal tkwi w spadku. W Trójmieście przesunięcie krzywej spowodowane jest specyficzną sytuacją na lokalnym rynku pracy, z kolei w poznańskim najwięcej mieszkań deweloperskich oddano w 2002 roku i od tego czasu rynek nie odnotowuje gwałtownych wzrostów ani spadków.
Coraz więcej zamożnych
Analizowane miasta odnotowują coraz więcej osób reprezentujących klasę zamożną. Przy relatywnie niskim wzroście zarobków oraz szybkim spadku stóp procentowych zdolność kredytowa rośnie dość szybko. Poprawa sytuacji gospodarczej występująca od 2003 r. zachęca potencjalnych nabywców do zaciągania kredytów hipotecznych, stymulując w ten sposób popyt. Podaż ciągle jednak nie dorównuje popytowi, co w dużej mierze jest spowodowane ograniczeniami o charakterze administracyjnym.
Z dala od centrum
W analizowanych miastach zaczyna wyłaniać się segment luksusowych apartamentowców. Jednoczesnie można zaobserwować chcaraktereystyczne zjawisko - coraz więcej osób przeprowadza się z centrum miasta na przedmiescia, do zabudowy jednorodzinnej. Inwestycje deweloperskie sa raczej małe. Przeciętnie inwestycja wielorodzinna stanowi od około 50 do 25 mieszkań, przy czym rynek deweloperski jest znacznie podzielony, a większośc firm decyduje się na realizacje jednej inwestycji w danym czasie.
I choć rynek warszawski jest przedmiotem największego zainteresowania zarówno deweloperów, jak również analityków rynku, to jednak od pewnego czasu sytuacja ta się zmienia i coraz częściej w kręgu analiz pojawiają się aglomeracje: poznańska, krakowska, trójmiejska, czy wrocławska. Prezentujemy pierwszą z nich, czyli Poznań.
Gród nad Wartą
Poznań to jedno z najstarszych miast Polski. Najbardziej atrakcyjne dla budownictwa mieszkaniowego obszary Poznania położone są na lewym brzegu Warty, w bezpośrednim sąsiedztwie Starego Miasta. Tereny te obejmują dzielnice: Sołacz, Jezyce i Stary Grunwald. Przeważa tutaj zabudowa jednorodzinna oraz kilkurodzinne domy miejskie. Nowe budynki wielorodzinne są bardzo rzadkie i najczęściej mają formę małych plomb wśród istniejącej zabudowy. Jako atrakcyjna jest postrzegana także prawa część miasta - Rataje, zwłaszcza tereny położone na południe od Jeziora Maltańskiego. Z uwagi na realizacje połączeń tramwajowych, ich atrakcyjność wzrasta.
Stolica Wielkopolski znajduje się na czwartym miejscu pod względem liczby oddanych mieszkań. W 2004 roku oddano tu do użytkowania około 2,5 tys. mieszkań, natomiast rok wcześniej o 0,5 tys. więcej. Miasto charakteryzuje jednak dość stabilny poziom budownictwa mieszkaniowego.
Od 1997 roku wskaźnik nasilenia budownictwa kształtował się w granicach 3-4 mieszkań na 1000 mieszkańców. Do roku 2001 można było zauważyć powolny, lecz konsekwentny wzrost. Rok 2001 okazał się pod tym względem rekordowy. Wskaźnik nasilenia osiągnął wówczas poziom 6 mieszkań na 1000 osób, co dało miastu trzecią pozycję, po Warszawie i Krakowie.
Jeśli porównać Poznań z Krakowem, Wrocławiem, Trójmiastem, czy Warszawą, to okaże się, że jest on aglomeracją najmniejszą i najsłabszą. Według planów w latach 2005-2006 deweloperzy i spółdzielnie oddadzą ok. 2,5 tys. mieszkań, a ich przeciętna cena za metr kw. wynosi ok. 3,3 tys. zł. brutto.
Czy coś się zmieni?
Analitycy Reas nie przewidują na poznańskim rynku mieszkaniowym większych zmian w najbliższym czasie. Wprawdzie prognozy wzrostu może wspierać niewysoki poziom bezrobocia, pozycja regionalnego centrum edukacji oraz trendy demograficzne, to jednak wzrost ten nie będzie znaczący. W perspektywie Poznań jawi się jako rynek, w którym pojawi się popyt na luksusowe apartamenty. Obecnie stolica Wielkopolski nie dysponuje szeroką ofertą tego typu lokali. Rynek ten dopiero się otwiera, ale skala popytu na drogie mieszkania będzie raczej niska. Przewiduje się, że ceny w tym segmencie nie będą przekraczać poziomu około 6,0 tys. zł/kw.
Poznań jest miastem, gdzie podaż i popyt są bliskie równowagi. W stolicy Wielkopolski odnotowuje się jednak nieco niższy poziom przedsprzedaży niż w innych większych aglomeracjach. Mimo to tempo sprzedaży jest dobre - około 80 proc. inwestycji sprzedaje się przed ukończeniem budowy.
Powyższe materiały przedstawiono podczas konferencji Float Your Real Estate zorganizowanej przez Roadshow Polska.
